Khi có quyền sử dụng đất, chủ đất không được xây dựng một cách tùy tiện, cần lưu ý về cách thức xây nhà, công trình sao cho đúng quy định pháp luật. Vậy trường hợp nào không phải xin giấy phép xây dựng? Các trường hợp phải thông báo về việc xây dựng? Các trường hợp xây nhà không cần xin phép?
Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng hiện nay được quy định rõ tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020, cập nhật mới nhất đến 2025, và liên quan đến Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, Luật Điện lực 2024. Việc miễn giấy phép xây dựng áp dụng cho cả các loại hình nhà ở và công trình, tùy đặc điểm, chức năng và vị trí xây dựng.
1. Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng
Theo quy định hiện hành, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:
- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.
- Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công do Thủ tướng, người đứng đầu các cơ quan trung ương quyết định đầu tư.
- Công trình tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng.
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong (hoặc bên ngoài không tiếp giáp đường đô thị quản lý kiến trúc), không làm thay đổi công năng, kết cấu, đảm bảo an toàn, phù hợp quy hoạch.
- Công trình quảng cáo, hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động không thuộc đối tượng cấp giấy phép xây dựng.
- Công trình xây dựng trên địa bàn 2 tỉnh trở lên, hoặc công trình tuyến ngoài đô thị phù hợp quy hoạch chuyên ngành đã duyệt.
- Công trình đã được thẩm định thiết kế xây dựng đủ điều kiện phê duyệt và đáp ứng yêu cầu cấp phép xây dựng.
- Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng thuộc dự án xây dựng khu đô thị hoặc dự án xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được duyệt.
- Công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn (dưới 07 tầng) thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, khu chức năng, hoặc quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn đã duyệt; nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo tại khu vực không có quy hoạch đô thị, khu chức năng (trừ khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa).
2. Các trường hợp phải thông báo về việc xây dựng
Chủ đầu tư thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhưng thuộc những nhóm sau đây phải gửi thông báo thời điểm khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng đến Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp tỉnh để quản lý theo cơ chế phân cấp:
- Dự án sử dụng vốn đầu tư công do Thủ tướng/Chủ tịch UBND các cấp quyết định.
- Công trình trên địa bàn 2 tỉnh trở lên/ công trình tuyến ngoài đô thị.
- Công trình đã được thẩm định thiết kế xây dựng.
- Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng thuộc dự án xây dựng khu đô thị hoặc dự án xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được duyệt.
- Công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn như nêu trên (trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ ở nông thôn không phải thông báo).
3. Các trường hợp xây nhà không cần xin phép
Đối với nhà ở riêng lẻ, không phải xin giấy phép xây dựng nếu:
- Nhà ở dưới 07 tầng, thuộc dự án khu đô thị, hoặc dự án nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được duyệt.
- Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, dưới 07 tầng, không nằm trong khu vực có quy hoạch đô thị, khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn đã duyệt (trừ khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa).
- Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo, khu vực không có quy hoạch đô thị, khu chức năng, ngoại trừ trường hợp thuộc khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa.
4. Các câu hỏi có liên quan đến các trường hợp xây dựng không cần xin phép
| Nội dung | Quy định pháp luật hiện hành |
|---|---|
| Có quy hoạch chi tiết 1/500 | Được miễn giấy phép nếu thuộc dự án xây dựng khu đô thị hoặc dự án xây dựng nhà ở, có sự phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền. |
| Xây nhà 03 tầng | Được miễn nếu thuộc dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt, tổng diện tích sàn dưới 500m² hoặc ở nông thôn, đối chiếu đúng quy định. Việc thông báo sẽ được gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp tỉnh tùy theo phân cấp. |
| Xây nhà 01 tầng | Được miễn nếu tổng diện tích sàn dưới 500m², có quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt, hoặc nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ các trường hợp đặc biệt. Việc thông báo sẽ được gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp tỉnh tùy theo phân cấp. |
5. Cơ sở pháp lý
Các văn bản pháp luật mới nhất điều chỉnh nội dung này:
- Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020).
- Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung 2020.
- Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024.
- Luật Điện lực 2024.
- Nghị định 151/2024/NĐ-CP của Chính phủ về mô hình chính quyền địa phương 02 cấp và cơ chế phân cấp, phân quyền.
Các căn cứ này đã cập nhật nội dung miễn giấy phép xây dựng, phân loại nhà ở và công trình không phải xin phép, đồng thời quy định rõ trách nhiệm thông báo và quản lý xây dựng đối với các chủ đầu tư, phù hợp với cơ chế phân cấp, phân quyền mới.
Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật xây dựng mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến xin giấy phép xây dựng trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Ghi chú:
- Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa vẫn phải xin giấy phép, dù là nhà ở nông thôn hoặc miền núi.
- Chuyển đổi, sửa chữa chỉ được miễn giấy phép xây dựng với điều kiện không đổi công năng, kết cấu, không ảnh hưởng đến an toàn và phù hợp quy hoạch.
Trân trọng./.
