Luật Đất đai 2024 sửa đổi: 5 nhóm thay đổi trọng tâm bạn cần biết năm 2026

Kể từ khi Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) có hiệu lực, hệ thống pháp luật về đất đai đã trải qua nhiều đợt sửa đổi, bổ sung quan trọng. Ngày 15/4/2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành Công văn 3669/BNNMT-QLĐĐ nhằm tổng kết và đánh giá tình hình thi hành, đồng thời đề xuất các nội dung sửa đổi tiếp theo. Bài viết này sẽ giúp bạn – dù là người dân, doanh nghiệp hay nhà đầu tư – nắm bắt toàn bộ những thay đổi trọng yếu, đặc biệt là 5 nhóm nội dung sửa đổi còn hiệu lực tính đến năm 2026.

Nhóm 1: Các nội dung từ Nghị quyết Trung ương được thể chế hóa – Thay đổi căn bản về thu hồi đất và giá đất

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, nhóm thứ nhất bao gồm các quy định quan trọng sau đây:

• Mở rộng trường hợp thu hồi đất: Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thể chế hóa tinh thần Nghị quyết 69-NQ/TW năm 2025.
• Điều kiện thu hồi đất chặt chẽ hơn: Quy định rõ điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội.
• Giá đất bồi thường và tái định cư: Theo khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024, giá đất bồi thường và tái định cư được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
• Linh hoạt hình thức thuê đất: Người sử dụng đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30.
• Ngân sách cho hạ tầng đất đai: Quy định rõ trách nhiệm ngân sách Trung ương và địa phương trong xây dựng, quản lý Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, nhóm thay đổi này giúp minh bạch hóa quy trình thu hồi đất, đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc xác định giá đất, tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài.

Nhóm 2: Tháo gỡ “điểm nghẽn” về thủ tục hành chính – Rút ngắn thời gian, tăng minh bạch

Nghị quyết 254/2025/QH15 đã thể chế các nội dung sau nhằm tháo gỡ vướng mắc thực tiễn:

• Thu hồi đất cho cơ sở cai nghiện: Nhà nước được thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh để làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.
• Rút ngắn thời gian niêm yết: Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung và đăng tải lên cổng thông tin điện tử của UBND cấp xã trong 10 ngày.
• Thời hạn đối thoại: Trong trường hợp còn ý kiến không đồng ý, thời hạn tổ chức đối thoại là 30 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến về phương án.
• Đấu giá, đấu thầu đất đai: Quy định rõ điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn.
• Bảng giá đất làm căn cứ tính thuế, phí: Bảng giá đất là một trong các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá khởi điểm đấu giá, tính thuế, phí, lệ phí, tiền xử phạt vi phạm hành chính và giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
• Nguyên tắc tách thửa, hợp thửa: Quy định cụ thể nguyên tắc tách thửa đất, hợp thửa đất, tránh tình trạng tách thửa manh mún, gây khó khăn cho quản lý.
• Quy định chuyển tiếp cho dự án cũ: Xử lý các dự án đầu tư đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

Nhóm 3: Tháo gỡ khó khăn trong thi hành – Quy hoạch, thu hồi đất, tài chính đất đai

Đây là nhóm sửa đổi có phạm vi rộng nhất, bao gồm nhiều lĩnh vực trọng yếu:

• Quy hoạch sử dụng đất: Quy định phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 02 cấp.
• Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư:
  • Khấu trừ số tiền bồi thường mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
  • Quy định rõ thời gian thông báo thu hồi đất.
  • Xác định các trường hợp không được bồi thường về đất.
  • Bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.
  • Cơ chế giải quyết chuyển tiếp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
  • Cho phép quyết định chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ.
  • Không yêu cầu phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác.
  • Cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới thay thế cho nhà đầu tư đã giải thể, phá sản; nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất phải nộp bổ sung tiền thuê đất.
  • Công khai vi phạm pháp luật đất đai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
• Tài chính đất đai, giá đất:
  • Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
  • Thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT.
  • Nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin, phương pháp định giá đất.
  • Quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, điều kiện hoạt động của tổ chức tư vấn xác định giá đất.
• Quyền và chế độ sử dụng đất:
  • Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
  • Các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích.
  • Hoạt động lấn biển.
  • Giải quyết trường hợp sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.
• Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, giải quyết tranh chấp.
• Quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nhóm 4: Phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương 02 cấp

Theo Công văn 3669/BNNMT-QLĐĐ, nhóm thứ tư tập trung vào:

• Thẩm quyền được phân cấp, ủy quyền: Cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện các nhiệm vụ như: thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất.
• Trình tự, thủ tục hành chính: Một số thủ tục được quy định trong các nghị định, một số thủ tục được quy định trong quyết định của UBND cấp tỉnh, tạo sự linh hoạt cho từng địa phương.

Nhóm 5: Hệ thống văn bản pháp luật liên quan – 11 Luật, 5 Nghị quyết và nhiều Nghị định

Đây là nhóm có phạm vi rộng nhất, bao gồm các văn bản sau:

• 11 Luật sửa đổi, bổ sung:
  • Luật 43/2024/QH15 (sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng) – hiệu lực từ 01/8/2024.
  • Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 – hiệu lực từ 01/7/2025.
  • Luật Đầu tư công 2024 – hiệu lực từ 01/01/2025.
  • Luật Công nghiệp công nghệ số 2025 – hiệu lực từ 01/01/2026.
  • Luật Thanh tra 2025 – hiệu lực từ 01/7/2025.
  • Luật Khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo 2025 – hiệu lực từ 01/10/2025.
  • Luật Đường sắt 2025 – hiệu lực từ 01/01/2026.
  • Luật An ninh mạng 2025 – hiệu lực từ 01/7/2026.
  • Luật Hàng không dân dụng Việt Nam 2025 – hiệu lực từ 01/7/2026.
  • Luật số 146/2025/QH15 (sửa đổi 15 luật trong lĩnh vực nông nghiệp và môi trường) – hiệu lực từ 01/01/2026.
  • Luật số 147/2025/QH15 (sửa đổi Luật Địa chất và khoáng sản) – hiệu lực từ 01/01/2026.
• 05 Nghị quyết của Quốc hội: Nghị quyết 170/2024/QH15, 171/2024/QH15, 254/2025/QH15, 248/2025/QH15, 261/2025/QH15.
• Các Nghị quyết thí điểm tại địa phương: Áp dụng cơ chế, chính sách thí điểm tại Hải Phòng, Hà Nội, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ.
• 02 Nghị quyết của Chính phủ: Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP và Nghị quyết 66.11/2025/NQ-CP.
• Các Nghị định hướng dẫn thi hành: Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Nghị định 50/2026/NĐ-CP và các nghị định khác.

Tình huống thực tế: Doanh nghiệp chậm tiến độ dự án nhờ sửa đổi Luật Đất đai

Anh Minh, một nhà đầu tư bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, đã gặp khó khăn khi dự án khu dân cư của mình bị chậm tiến độ do vướng mắc về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa. Nhờ quy định mới tại Nghị quyết 254/2025/QH15 (không yêu cầu Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh), anh Minh đã được UBND Thành phố trực tiếp phê duyệt, rút ngắn thời gian xử lý từ 6 tháng xuống còn 2 tháng. “Tôi thực sự hài lòng vì chính sách mới đã tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất cho dự án của tôi”, anh Minh chia sẻ.

Lời khuyên từ luật sư

Để đảm bảo quyền lợi và tuân thủ pháp luật trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 liên tục được sửa đổi, chúng tôi khuyến nghị quý khách:

1. Cập nhật thường xuyên các văn bản mới: Theo dõi Công văn 3669/BNNMT-QLĐĐ và các nghị định, nghị quyết liên quan để nắm bắt kịp thời những thay đổi.
2. Kiểm tra kỹ điều kiện thu hồi đất: Nếu đất của bạn nằm trong diện thu hồi, hãy xác minh xem dự án có thuộc trường hợp “phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” hay không để có cơ sở yêu cầu bồi thường thỏa đáng.
3. Lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp: Với quyền lựa chọn trả tiền một lần hoặc hàng năm, hãy tính toán dòng tiền và kế hoạch kinh doanh để chọn phương án tối ưu.
4. Chú ý đến thủ tục hành chính mới: Thời gian niêm yết phương án bồi thường chỉ còn 10 ngày, thời gian đối thoại là 30 ngày – hãy chủ động tham gia và phản hồi kịp thời để tránh bỏ lỡ quyền lợi.
5. Tham khảo ý kiến luật sư chuyên sâu: Với khối lượng văn bản pháp luật lớn và phức tạp, việc nhờ luật sư rà soát hợp đồng, quyết định hành chính là cách tốt nhất để tránh rủi ro pháp lý.