Hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền

Thủ tục cấp sổ đỏ là một trong những thủ tục hành chính phức tạp, nhất là đổi với trường hợp cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền.

Vậy thế nào được coi là đất giao trái thẩm quyền? Cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền mất bao lâu?

Trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ trình bày cho các bạn hiểu rõ các vấn đề về đất giao không đúng thẩm quyền.

1. Đất thế nào được coi là đất giao trái thẩm quyền?

Đất giao không đúng thẩm quyền được hiểu là đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc một trong hai trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Đất được người đứng đầu điểm dân cư hoặc Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã (xã, phường, thị trấn) giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Theo quy định tại pháp luật đất đai qua các thời kỳ, cơ quan có thẩm quyền giao đất là Ủy ban nhân dân cấp huyện. Nếu bạn sử dụng đất có nguồn gốc không phải do UBND cấp huyện giao thì đó là đất được giao không đúng thẩm quyền.

• Trường hợp 2: Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên.

Việc phân phối, bố trí đất cho cán bộ nhân viên được thực hiện rất đa dạng trên thực tế. Các tổ chức này lại không có thẩm quyền giao đất nhưng lại tự phân phối đất phải kể đến như: Đơn vị quốc phòng, xí nghiệp, công ty, cơ sở giáo dục và đào tạo các cấp, bệnh viện hoặc cơ quan, đơn vị khác.

2. Có được cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền không?

Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành xác định cụ thể những trường hợp mà người sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp 1: Đất sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993:

Đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật đất đai 2013.

• Trường hợp 2: Đất sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014:

Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật đất đai 2013.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

• Trường hợp 3: Đất được giao từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau

Nếu hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nhưng không phải là UBND cấp huyện thì không những không được cấp Giấy chứng nhận mà còn bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao.

Như vậy, tùy từng trường hợp mà nhà nước quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất giao không đúng thẩm quyền.

3. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền

Luật đất đai 2013 quy định các điều kiện để chủ sở hữu có quyền thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ đối với đất giao trái thẩm quyền như sau:

Trường hợp đất có đầy đủ các giấy tờ sau:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
•  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
•  Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
•  Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp chủ sở hữu đất có một trong các loại giấy tờ quy định kể trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp chủ sở hữu đất đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có các giấy tờ như trên, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp chủ sở hữu đất đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai kể trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền

Để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ đối với đất giao trái thẩm quyền, bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây:

• Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo mẫu quy định.
• Thông tin giấy tờ chứng thực về nguồn gốc đất nông nghiệp đang sử dụng (đất có giấy tờ đầy đủ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013) hoặc giấy xác nhận đất nông nghiệp do UBND xã cấp.
• Thông tin biên bản xét duyệt hội đồng xét duyệt cấp.
• 2 tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Được quy định theo mẫu 01/LPTB nếu có).
• 2 tờ khai tiền sử dụng đất (Theo mẫu số 01-05/TSDĐ nếu có).
• 2 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Theo mẫu 11/TK-TNCN nếu có).
• 2 bản thông tin giấy tờ khác liên quan về việc miễn giảm nộp tiền sử dụng đất (nếu có)
• 2 đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).
• Thông tin bản án của Tòa án, biên bản thi hành án và quyết định thi hành án tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, quyết định từ các cấp (nếu có).

5. Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền

5.1 Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Bạn chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ đất giao không đúng thẩm quyền như chúng tôi đã phân tích trên sau đó thực hiện nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở tài nguyên và môi trường.

5.2 Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết yêu cầu

Sau khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, bạn sẽ nhận được giấy xác nhận đã nhận hồ sơ và giấy hẹn báo kết quả hồ sơ sau 03 ngày làm việc.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ thẩm quyền và theo quy định pháp luật mà quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất giao không đúng thẩm quyền hay không cấp giấy chứng nhận.

5.3 Bước 3: Trả kết quả

Nếu thửa đất được giao không đúng thẩm quyền của bạn thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6. Phí cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền

Khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ đối với đất giao trái thẩm quyền thì bạn phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính sau với nhà nước:

• Tiền sử dụng đất: Tùy vào mục đích sử dụng đất sau khi chuyển mà cơ quan nhà nước sẽ xác định khoản tiền sử dụng đất mà bạn phải nộp dựa theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất quyết định
• Thuế thu nhập cá nhân: Luật thuế thu nhập cá nhân quy định nếu cá nhân thực hiện thủ tục cấp sổ hồng thì sẽ phải nộp 2% trên tổng giá trị mua bán ghi trong hợp đồng hoặc căn cứ vào khung giá đất, giá nhà ở được nhà nước quy định để tính thuế
• Lệ phí trước bạ: Quy định về mức lệ phí trước bạ khi làm sổ hồng tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP đã xác định:

• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới: tối đa không quá 100.000 đồng/giấy, tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đổi với cấp lại.
• Phí địa chính

Loại phí này được quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC của Bộ trưởng Bộ tài chính, hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các loại phí bao gồm: Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2; phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai mức thu phí tối đa không quá 300.000 đồng/hồ sơ, tài liệu (không bao gồm chi phí in ấn, sao chụp hồ sơ, tài liệu).

7. Cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền mất bao lâu?

Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai là không quá 30 ngày làm việc.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp như thửa đất nông nghiệp của bạn được đo đạc lại, bạn chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai… thì thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp có thể kéo dài hơn.

8. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013;
• Thông tư số 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
• Nghị định số 140/2016/NĐ- CP về lệ phí trước bạ.

Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền và các loại phí cần phải đóng khi thực hiện thủ tục này.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.