Bạn cần biết: 5 trường hợp chung cư bị phá dỡ theo Luật Nhà ở 2023

Bạn đang sống trong một căn hộ chung cư cũ kỹ, xuống cấp? Hay bạn đang có ý định mua nhà chung cư và lo lắng về nguy cơ bị phá dỡ? Bài viết này, từ góc nhìn tư vấn pháp lý thực tiễn, sẽ giúp bạn hiểu rõ 5 trường hợp chung cư bị phá dỡ theo quy định mới nhất tại Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Chúng tôi cũng sẽ giải đáp các thắc mắc về thời hạn sử dụng nhà chung cư và phần sở hữu riêng, sở hữu chung để bạn bảo vệ quyền lợi của mình một cách tốt nhất.

Trường hợp nào nhà chung cư bị phá dỡ theo quy định mới nhất?

Theo quy định tại Điều 59 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ không phân biệt đã hết hay chưa hết thời hạn sử dụng, nếu rơi vào một trong 05 trường hợp sau đây:

1. Hư hỏng do cháy, nổ: Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng. Đây là trường hợp khẩn cấp, đòi hỏi phải có kết luận kiểm định từ cơ quan có thẩm quyền.
2. Hư hỏng do thiên tai, địch họa: Tương tự như trên, nếu chung cư bị hư hỏng nặng do bão, lũ, động đất, chiến tranh… và không đảm bảo an toàn, cũng sẽ bị buộc phá dỡ.
3. Kết cấu chịu lực nguy hiểm tổng thể: Các kết cấu chịu lực chính (móng, cột, dầm, tường chịu lực) xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, cần di dời khẩn cấp. Đây là trường hợp nguy hiểm nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng cư dân.
4. Hư hỏng nặng kèm hệ thống hạ tầng không đạt chuẩn: Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính và có ít nhất một trong các hệ thống sau không đáp ứng quy chuẩn kỹ thuật hiện hành: hệ thống phòng cháy chữa cháy; hệ thống cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; hệ thống cấp điện, giao thông nội bộ.
5. Hư hỏng kết cấu chính và thuộc quy hoạch cải tạo: Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính (móng, cột, tường, dầm, xà) không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường, nhưng chưa thuộc các trường hợp 1-4, nhưng lại nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với các chung cư khác thuộc diện phá dỡ, theo quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt.

Lưu ý quan trọng: Trong mọi trường hợp, quyết định phá dỡ đều phải dựa trên kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền về chất lượng công trình. Chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước không thể tự ý ra quyết định phá dỡ nếu không có kết luận này.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định như thế nào?

Nhiều người lầm tưởng thời hạn sử dụng chung cư là 50 năm, nhưng theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng được xác định như sau:

• Dựa trên hồ sơ thiết kế: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật về xây dựng. Mỗi công trình có một thời hạn thiết kế khác nhau (có thể 50 năm, 70 năm hoặc hơn).
• Tính từ khi nghiệm thu: Thời hạn sử dụng được tính từ thời điểm nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng.
• Kiểm định bắt buộc khi hết hạn: Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc chưa hết thời hạn nhưng có dấu hiệu hư hỏng, nguy cơ sập đổ, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Kết quả kiểm định sẽ quyết định chung cư có thể tiếp tục sử dụng, cần cải tạo, hay phải phá dỡ theo 5 trường hợp nêu trên.

Phần nào trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng, phần nào là sở hữu chung?

Theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu riêng và chung được quy định rõ ràng, bạn cần nắm để bảo vệ quyền lợi:

Phần sở hữu riêng

• Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả ban công, lô gia gắn liền.
• Phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng trong hợp đồng mua bán.
• Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ (ví dụ: điều hòa riêng, đồ nội thất gắn tường…), trừ các thiết bị thuộc sở hữu chung.

Phần sở hữu chung

• Phần diện tích còn lại của tòa nhà không thuộc sở hữu riêng (hành lang, cầu thang, sảnh…).
• Kết cấu chịu lực: khung, cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, mái.
• Hệ thống kỹ thuật chung: thang máy, thang bộ, đường thoát hiểm, hệ thống cấp điện, cấp nước, PCCC, thu lôi, bể phốt, hộp kỹ thuật…
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng kết nối với tòa nhà.
• Các công trình công cộng trong khu vực: sân chung, vườn hoa, công viên (nếu thuộc dự án).

Lưu ý: Các phần sở hữu riêng và chung phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua. Nếu hợp đồng không ghi rõ, sẽ áp dụng quy định tại Điều 142 Luật Nhà ở 2023.

Tình huống thực tế: Khi nào chung cư cũ có thể bị phá dỡ?

Ví dụ: Một chung cư xây dựng từ năm 1995, thời hạn thiết kế 50 năm. Đến năm 2025, chung cư đã 30 năm sử dụng. Qua kiểm định, kết luận cho thấy: hệ thống cấp điện và PCCC không còn đáp ứng quy chuẩn hiện hành, tường chịu lực xuất hiện vết nứt cục bộ. Theo trường hợp thứ 4 nêu trên, chung cư này thuộc diện phải phá dỡ, dù chưa hết thời hạn thiết kế.

Lời khuyên từ luật sư: Nếu bạn đang sống trong một chung cư cũ, hãy chủ động tìm hiểu kết quả kiểm định gần nhất của tòa nhà. Việc này giúp bạn có kế hoạch tài chính và pháp lý kịp thời, tránh bị động khi có quyết định phá dỡ.

Lời khuyên từ luật sư dành cho chủ căn hộ chung cư

1. Kiểm tra kỹ thời hạn sử dụng: Khi mua nhà chung cư, hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản thẩm định thiết kế, trong đó ghi rõ thời hạn sử dụng. Đừng tin vào những thông tin truyền miệng.
2. Tham gia vào Ban quản trị: Ban quản trị là cầu nối quan trọng với cơ quan quản lý nhà nước. Hãy tham gia để nắm bắt kịp thời các kết luận kiểm định và quyết định liên quan đến tòa nhà.
3. Lưu giữ hợp đồng mua bán: Hợp đồng mua bán là bằng chứng pháp lý quan trọng xác định phần sở hữu riêng của bạn, đặc biệt khi có tranh chấp về bồi thường khi phá dỡ.
4. Hiểu rõ quyền lợi khi bị phá dỡ: Theo Luật Nhà ở 2023, khi chung cư bị phá dỡ, chủ sở hữu căn hộ có quyền được bồi thường, tái định cư theo quy định. Hãy tìm hiểu kỹ quyền này để không bị thiệt thòi.
5. Tham khảo ý kiến luật sư: Nếu bạn nghi ngờ về tình trạng của chung cư hoặc đang đối mặt với nguy cơ bị phá dỡ, hãy tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về nhà đất để được tư vấn cụ thể.