Hiện nay rất nhiều người dân có nhu cầu xây dựng nhà cấp bốn nhưng không biết có cần phải xin giấy phép xây dựng hay không và thực hiện thủ tục, chi phí, thời gian xin cấp giấy phép như nào.

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về vấn đề xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 để bạn có thể tham khảo, dựa trên các quy định pháp luật mới nhất.

Tổng quan về bài viết

Toggle

1. Xây nhà cấp 4 có cần xin giấy phép không?

Theo pháp luật hiện hành, một công trình muốn xác định có phải xin giấy phép xây dựng hay không thì phải xác định công trình đó có thuộc vào các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng hay không. Cụ thể, theo các quy định mới nhất tại Khoản 30 và Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

Như vậy đối chiếu theo các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng trên thì đối với nhà cấp bốn nếu thuộc hai trường hợp sau không cần xin giấy phép xây dựng:

Xây nhà ở nông thôn. Địa điểm không thuộc quy hoạch công khai của Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn.
Xây nhà ở thành thị, ngoại ô nằm trong phạm vi dự án đầu tư khu đô thị, xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Nếu nhà cấp 4 của bạn không thuộc các trường hợp nêu trên thì bắt buộc bạn vẫn phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 theo quy định của pháp luật.

2. Điều kiện xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Để xin cấp phép xây nhà cấp bốn, thửa đất của bạn cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, bao gồm:

Thuộc khu quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhưng chưa có quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh đã quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của dự án.
Khi hết thời hạn trên giấy phép, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ hoặc làm thủ tục gia hạn theo quy định.
Đảm bảo an toàn cho các công trình xây dựng lân cận và môi trường xung quanh.
Có bản thiết kế nhà ở cấp 4 riêng lẻ theo đúng quy định.
Có bộ hồ sơ hợp lệ.

Có phải xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4?

3. Hồ sơ xin phép xây dựng nhà cấp 4

Theo quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP và Thông tư 06/2021/TT-BXD, bạn cần chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở cấp 4 bao gồm những giấy tờ như sau:

01 đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định tại Thông tư 06/2021/TT-BXD.
Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai.
Hai bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế, mỗi bộ gồm:

Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.

Lưu ý: Trong trường hợp xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, trong đơn xin cấp giấy phép xây dựng phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng.

4. Thủ tục xin phép xây dựng nhà cấp 4

Bạn cần thực hiện các quy trình xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở cấp 4 theo quy định tại Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP và Quyết định 864/QĐ-BXD năm 2025 của Bộ Xây dựng, bao gồm các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ đầy đủ theo quy định, chủ đầu tư nộp trực tiếp 01 bộ hồ sơ cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tiến hành thủ tục kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ đầy đủ hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ và ghi giấy biên nhận hồ sơ hợp lệ. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ hoặc thiếu, sẽ hướng dẫn cho chủ đầu tư hoàn thành hồ sơ theo đúng quy định.

Đối với các hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng trong vòng 10 ngày làm việc tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa để xác thực tính chính xác của các giấy tờ được nộp lên. Nếu có yêu cầu bổ sung, điều chỉnh, cơ quan có thẩm quyền thông báo lại cho chủ đầu tư bằng văn bản và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Trả kết quả

Sau khi hồ sơ đã hoàn thiện và được thẩm định, cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành và các điều kiện được cấp giấy phép xây dựng để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng cho người nộp đơn trong thời hạn luật định, phù hợp với quy trình được cập nhật bởi Quyết định 864/QĐ-BXD năm 2025.

5. Thời gian xin phép xây dựng nhà cấp 4

Thời hạn pháp luật quy định cho việc giải quyết thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà cấp bốn, kể từ khi hồ sơ hợp lệ được nộp lên cơ quan có thẩm quyền giải quyết, là tối đa không quá 15 ngày làm việc theo quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP và Quyết định 864/QĐ-BXD năm 2025. Nếu hồ sơ hợp lệ và đủ điều kiện, giấy phép sẽ được cấp ngay trong thời hạn này.

Nếu chưa đủ điều kiện cấp phép, cơ quan có thẩm quyền sẽ có thông báo bằng văn bản để người nộp hồ sơ biết lý do và điều chỉnh. Thời gian bổ sung hồ sơ không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày hết hạn ghi trên giấy tiếp nhận hồ sơ.

6. Lệ phí xin phép xây dựng nhà cấp 4

Để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở cấp bốn, bạn phải nộp lệ phí cấp giấy phép xây dựng. Mức lệ phí xin giấy phép xây nhà cấp bốn phụ thuộc vào quy định riêng của mỗi tỉnh thành, do Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định, thường dao động trong khoảng từ 50.000 – 75.000 đồng. Các quy định về lệ phí có thể được cập nhật chi tiết theo hướng dẫn của Bộ Tài chính hoặc các văn bản pháp luật địa phương liên quan đến Quyết định 864/QĐ-BXD năm 2025.

7. Cơ sở pháp lý

Để đảm bảo tính chính xác và cập nhật, các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 hiện hành bao gồm:

Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, được sửa đổi bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14 (Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020).
Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Thông tư 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ Xây dựng quy định về phân loại và hướng dẫn áp dụng quy định về quản lý hoạt động xây dựng.
Quyết định 864/QĐ-BXD ngày 19/6/2025 của Bộ Xây dựng công bố thủ tục hành chính về lĩnh vực xây dựng.
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành (cần đối chiếu với các cập nhật mới nhất nếu có).

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề xây nhà cấp 4 có phải xin phép không mà bạn quan tâm, với những cập nhật mới nhất về mặt pháp lý.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến xin phép xây dựng nhà cấp 4 trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.