Thủ tục thuê đất nông nghiệp

Hiện nay, nhu cầu thuê đất nông nghiệp ngày càng tăng cao. Vậy, căn cứ, điều kiện thuê đất nông nghiệp là gì? Hồ sơ thuê đất nông nghiệp bao gồm những gì?

Thủ tục thuê đất nông nghiệp ra sao? Thời gian thực hiện thủ tục thuê đất nông nghiệp mất bao lâu? Và, lệ phí thực hiện thủ tục thuê đất nông nghiệp là bao nhiêu?

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về vấn đề này, đã được cập nhật theo các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và thẩm quyền giải quyết theo mô hình chính quyền địa phương 02 cấp, để bạn có thể tham khảo.

1. Căn cứ, điều kiện thuê đất nông nghiệp

1.1. Căn cứ cho thuê đất nông nghiệp

Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền quyết định cho thuê đất đối với các đối tượng theo quy định tại Luật Đất đai 2024, dựa trên các căn cứ sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp tỉnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc kế hoạch sử dụng đất cấp xã đối với trường hợp được phân cấp;
• Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thể hiện trong đơn xin cho thuê đất.

Thẩm quyền cho thuê đất nông nghiệp được quy định chi tiết tại Điều 123 Luật Đất đai 2024, phân định rõ trách nhiệm giữa UBND cấp tỉnh và UBND cấp xã (hoặc cơ quan được ủy quyền) đối với các đối tượng và loại đất khác nhau, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 02 cấp.

1.2. Điều kiện thuê đất nông nghiệp

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đặc biệt tại Điều 120, các trường hợp Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao;
• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Đối tượng thuê đất khác theo quy định của pháp luật.

Điều kiện thuê đất nông nghiệp được quy định cụ thể tại Điều 122 Luật Đất đai 2024. Để được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, người thuê đất phải đáp ứng các điều kiện như:

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư (đối với trường hợp thực hiện dự án đầu tư);
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư (đối với trường hợp thực hiện dự án đầu tư);
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

2. Hồ sơ thuê đất nông nghiệp

Để được thuê đất nông nghiệp, bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau. Lưu ý, các mẫu biểu và quy định về hồ sơ hiện tại vẫn đang áp dụng theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT cho đến khi có Thông tư mới của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024:

• Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất;
• Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

3. Thủ tục thuê đất nông nghiệp

Thủ tục thuê đất nông nghiệp hiện hành vẫn được thực hiện theo các bước sau, dựa trên các Nghị định và Thông tư đang có hiệu lực, và sẽ được điều chỉnh chi tiết khi có các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ những loại hồ sơ mà chúng tôi vừa liệt kê ở Mục 2, người xin thuê đất nộp hồ sơ tại cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường cấp tỉnh hoặc đơn vị được ủy quyền tiếp nhận hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Thẩm định hồ sơ

• Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh (hoặc cơ quan chuyên môn được phân cấp, ủy quyền) có trách nhiệm thẩm định hồ sơ;
• Sau khi thẩm định xong, cơ quan này sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất;
• Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh (hoặc cơ quan chuyên môn được phân cấp, ủy quyền) trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính của người được cho thuê đất.

Đối với hình thức thuê đất nông nghiệp thì người sử dụng đất phải tiến hành nộp tiền sử dụng đất.

Mức nộp cụ thể là bao nhiêu sẽ được chúng tôi trình bày ở phần tiếp theo của bài viết này.

Bước 4: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Cơ quan có thẩm quyền về tài nguyên và môi trường tổ chức cho thuê đất tiến hành trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuê đất;
• Cơ quan có thẩm quyền về tài nguyên và môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Ngoài ra, một điểm mới quan trọng theo Luật Đất đai 2024 cần lưu ý là hợp đồng thuê đất nông nghiệp phải được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo giá trị pháp lý và quyền lợi của các bên.

4. Thời gian thực hiện thủ tục thuê đất nông nghiệp

Thời gian thực hiện thủ tục thuê đất nông nghiệp sẽ tuân theo quy định tại Điều 198 Luật Đất đai 2024 về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, và các Nghị định hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai 2024. Thông thường, thời gian giải quyết sẽ được công bố công khai tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

5. Lệ phí thực hiện thủ tục thuê đất nông nghiệp

Căn cứ theo các trường hợp cho thuê đất với hình thức thu tiền sử dụng đất khác nhau mà cách tính giá thuê đất khác nhau. Theo đó, quy định về thu tiền thuê đất vẫn áp dụng theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có):

Đối với thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Theo khoản 1 Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cách tính tiền thuê đất được xác định như sau:

Đơn giá thuê đất trong từng trường hợp cụ thể:

Thuê đất không qua đấu giá:

• Đơn giá thuê đất hàng năm = 1% x Giá đất tính thu tiền thuê đất;
• Giá đất để tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể.

Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất có thể dao động từ 0,5 – 3,0 % tùy vào từng khu vực, từng loại đất cho thuê và điều kiện thực tế của địa phương theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Thuê đất thông qua đấu giá: Theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP) giá thuê đất được tính như sau:

• Đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm;
• Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh nhưng mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

Đối với thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì cách tính giá thuê đất được xác định như sau:

Đơn giá thuê đất trong từng trường hợp cụ thể:

• Thuê đất không thông qua đấu giá: Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất cụ thể được xác định theo từng loại đất;
• Thuê đất thông qua đấu giá: Đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất.

Ngoài ra, bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư mới nhất của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí (ví dụ như Thông tư số 85/2019/TT-BTC) và các Nghị định hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

6. Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2024;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có);
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (áp dụng cho đến khi có Thông tư mới thay thế theo Luật Đất đai 2024);
• Các Thông tư của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí (ví dụ: Thông tư số 85/2019/TT-BTC quy định về phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) và các văn bản pháp luật liên quan khác.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về thủ tục thuê đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật về các thủ tục thuê nhà đất nói chung, mà còn hỗ trợ về chuyển nhượng đất nông nghiệp, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn, hay chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở và có bề dày kinh nghiệm trong vai trò hỗ trợ khách hàng thực hiện các thủ tục thuê nhà đất trên cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.