Hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp

Không phải trường hợp nào cũng được chuyển nhượng đất nông nghiệp. Vậy điều kiện để được chuyển nhượng đất nông nghiệp là gì? Hồ sơ thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp được thực hiện như thế nào? Bài viết sau đây của Luật Quang Huy sẽ giúp bạn giải đáp những vấn đề này.

1. Hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được chia làm hai trường hợp: chuyển đổi thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa và trường hợp chuyển đổi không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa.

Theo đó, dồn điền đổi thửa là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm) giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau trong cùng một xã, phường, thị trấn.

Cụ thể, hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp được quy định như sau:

1.1. Hồ sơ chuyển đổi thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dồn điền đổi thửa được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp, gồm có:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của từng hộ gia đình, cá nhân theo Mẫu số 04đ/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số  09/2021/TT-BTNMT;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;
• Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
• Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
• Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án dồn điền đổi thửa (nếu có).

1.2. Hồ sơ chuyển đổi không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (lý do biến động) như sau:

• Nhận … (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) …m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền);
• Tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là … m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là … m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương);

• Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định. Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
• Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) đã cấp;
• Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

2. Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp?

2.1. Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

2.1.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng đất nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2.1.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng căn cứ theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể bao gồm 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, cụ thể:

• Tất cả các thành viên của hộ gia đình thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì hộ gia đình đó không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa;
• Cá nhân thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2.2. Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp

Căn cứ theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ, trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm các bước như sau:

2.2.1. Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực

Trước tiên, bạn cần tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng năm 2014, hai bên mua bán cần chuẩn bị những loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp căn hộ là tài sản chung vợ chồng thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng);
• Sổ hộ khẩu;
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn);
• Phiếu yêu cầu công chứng (thường sẽ ra tổ chức công chứng rồi điền theo mẫu của tổ chức công chứng);
• Các bên có thể soạn trước hợp đồng, nếu không sẽ theo mẫu của tổ chức công chứng chuẩn bị (trả thêm tiền soạn hợp đồng).

2.2.2. Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, kể cả trường hợp được miễn.

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP của Chính phủ và điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế năm 2019, người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, chuyển nhượng bất động sản.

Lưu ý: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí được quy định cụ thể như sau:

• Thời hạn khai thuế thu nhập cá nhân:

• Nếu hợp đồng không có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế;
• Nếu hợp đồng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế (nộp cùng với hồ sơ sang tên ở bước 3).

• Thời hạn khai lệ phí trước bạ: Cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động (nộp cùng với hồ sơ sang tên ở bước 3).

2.2.3. Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

Hồ sơ đăng ký biến động:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;
• Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 được ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính;
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

Lưu ý: Hồ sơ trên đây áp dụng đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay, nếu không nộp thuế thay thì không cần nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Nơi nộp hồ sơ đăng ký biến động:

• Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
• Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu:

• Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa;
• Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương đó không có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết:

• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
• Trong thời hạn 04 ngày làm việc, cơ quan có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì thực hiện gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ những trường được miễn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Sau khi người sử dụng đất nộp đủ các giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo quy định, cơ quan thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và gửi kết quả về bộ  phận tiếp nhận và trả kết quả hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trả cho người sử dụng đất.
• Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Thời gian giải quyết:

• Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
• Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

3. Cách tính thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng đất nông nghiệp bạn cần đóng những khoản thuế, lệ phí như sau:

3.1. Thuế thu nhập cá nhân

3.1.1. Công thức tính thuế

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính theo công thức sau:

Lưu ý: Bạn cần lưu ý về giá chuyển nhượng như sau:

• Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng;
• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Ví dụ: Năm 2021, ông C chuyển nhượng lô đất nông nghiệp 50m2 tại huyện X, tỉnh L cho ông T. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp do hai bên thỏa thuận ghi trên hợp đồng là 20 triệu đồng/m2, tổng giá trị chuyển nhượng là 1 tỷ đồng.

Tuy nhiên, bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh L ban hành trong năm 2021 quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực đó là 30 triệu đồng/m2. Do đó, giá khi chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá 30 triệu đồng/m2 chứ không phải giá do hai bên thỏa thuận.

Như vậy, mức đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất nông nghiệp trong trường hợp trên sẽ là: 30 triệu đồng x 50m2 x 2% = 30 triệu đồng.

3.1.2. Trường hợp được miễn thuế

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất nông nghiệp bao gồm những trường hợp sau đây:

• Thu nhập từ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau;
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3.2. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được sẽ do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

3.2.1. Công thức tính thuế

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ, mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được xác định theo công thức như sau:

Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ được quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ như sau:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Riêng đối với một số trường hợp, giá tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
• Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

3.2.2. Trường hợp được miễn thuế

Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP và Điều 5 Thông tư số 13/2022/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định chi tiết những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng đất nông nghiệp. Một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng đất nông nghiệp như sau:

• Đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai;
• Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp;
• Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa;…

3.3. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Thông tư số 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính, tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp.

Theo quy định, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau.

3.4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Thông tư số 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính, nguyên tắc thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất được quy định như sau:

• Mức thu đối với cá nhân, hộ gia đình tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với cá nhân, hộ gia đình.
• Các loại thuế phí phải nộp khi mua bán bất động sản được quy định rõ ràng. Tuy nhiên, hiện nay nhiều trường hợp bên bán bao toàn bộ chi phí sang tên sổ đỏ, tức là người bán trả toàn bộ các khoản thuế, phí trên. Cũng có trường hợp hai bên thỏa thuận mỗi bên trả một nửa. Tất cả các thỏa thuận này cần được làm rõ trong quá trình mua bán và được sự đồng thuận của cả hai bên.
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm:

• Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;
• Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Căn cứ theo quy định tại Thông tư số 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính, các tỉnh thành khác nhau sẽ có quy định khác nhau về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Mức thu cụ thể do từng địa phương xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn. Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau, thường không quá 500 ngàn đồng/lần cấp mới.

Ví dụ: Hiện nay, mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Thành phố Hà Nội theo Nghị quyết số 20/2016/NQ-HĐND; mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Thành phố Hồ Chí Minh theo Nghị quyết số 124/2016/NQ-HĐND.

3.5. Lệ phí công chứng

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng cụ thể như sau:

Lưu ý: Hợp đồng công chứng được xem là căn cứ pháp lý cao nhất khi giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở từ người bán sang người mua. Do đó, khi mua bán bất động sản, bên mua và bên bán phải đến văn phòng công chứng hoặc tổ chức công chứng để công chứng hợp đồng mua bán và nộp phí công chứng.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có nghĩa vụ phải thanh toán thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí công chứng.

4. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Nghị định 123/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thuê mặt nước;
• Thông tư 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
• Thông tư 09/2021/TT-BTNMT Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về đối tượng chịu lệ phí trước bạ, người nộp lệ phí trước bạ, căn cứ tính lệ phí trước bạ, ghi nợ, miễn lệ phí trước bạ, chế độ khai, nộp và quản lý lệ phí trước bạ.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi về vấn đề cách tính thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn Thuế đất trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.