Trước đây, khi điều kiện còn khó khăn thì hầu hết các giao dịch liên quan đến đất đai đều được ghi nhận bằng giấy viết tay. Tuy nhiên, hiện nay đa số các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và các giao dịch bằng giấy viết tay có thể không được công nhận.
Vậy thì khi có tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay thì có được giải quyết hay không? Qua bài viết dưới đây, Luật Quang Huy sẽ phân tích và làm rõ vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay để bạn đọc có thể tham khảo.
1. Giấy tờ mua bán đất đai viết tay có giá trị pháp luật không?
Giấy tờ mua bán đất đai viết tay hay chính là hợp đồng mua bán đất đai viết tay theo quy định Bộ Luật dân sự năm 2015 thì sẽ bị vô hiệu vì vi phạm về mặt hình thức.
Căn cứ điểm a và d khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan thẩm quyền thì mới có giá trị pháp lý. Trường hợp giấy tờ mua đất viết tay đã được công chứng, chứng thực thì theo quy định trên là có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 2 Điều 129 Bộ Luật dân sự năm 2015 thì nếu các bên vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, khi giải quyết thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó và các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
2. Cách giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay
Tùy vào thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà cách giải quyết và kết quả giải quyết tranh chấp sẽ khác nhau.
2.1. Ký hợp đồng trước ngày 01/7/2014
Căn cứ Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (khoản 1 Điều này được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), mặc dù hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên thì được được cấp Giấy chứng nhận mới nếu đủ điều kiện (không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên).
Khi xảy ra tranh chấp đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viết tay” từ trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo cách sau:
- Nếu là xác định đó là tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
- Nếu xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
2.2. Ký hợp đồng từ ngày 01/7/2014 đến nay
Căn cứ quy định tại Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều này.
Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì phải lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực nếu không sẽ bị vô hiệu (không có hiệu lực), trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 trường hợp này các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực).
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 đến nay mà các bên chỉ có giấy tờ mua bán viết tay thì dễ xảy ra tranh chấp, nhất là khi đất tăng giá. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì hướng giải quyết như sau:
- Yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu: Theo khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm về hình thức là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Như vậy có thể hiểu rằng trong thời gian 02 năm, kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu.
- Hậu quả pháp lý khi tuyên vô hiệu: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đó là một bên trả lại tiền, bên kia trả lại đất. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Do đó, có thể thấy thủ tục giải quyết tranh chấp mua bán đất đai bằng giấy viết tay khá phức tạp, nếu khởi kiện tại Tòa án thì khả năng thắng kiện phụ thuộc rất lớn vào chứng cứ, chứng minh và kỹ năng tranh tụng tại Tòa án của mỗi bên.
3. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay theo thủ tục hành chính
Có thể hiểu rằng giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hành chính là việc các bên lựa chọn cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Ủy ban nhân dân các cấp và Bộ Tài Nguyên và Môi trường để giải quyết.
Căn cứ khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013, hình thức này được áp dụng đối với trường hợp khi các bên hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã và không có giấy chứng nhận hoặc không có các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật này thì được lựa chọn một trong hai hình thức để giải quyết tranh chấp, đó là:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;
- Khởi kiện tại Tòa án.
Căn cứ khoản 3 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định cụ thể như sau:
- Đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án;
- Đối với tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Theo quy định tại Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hành chính cụ thể như sau:
Khi các bên giữa tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận hoặc không có các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013; mà hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 và lựa chọn Ủy ban nhân dân cấp huyện/cấp tỉnh để giải quyết tranh chấp thì cần tuân theo trình tự, thủ tục như sau:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
- Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
4. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay tại Tòa án
Theo quy định tại Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì cá nhân, tổ chức có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng bằng giấy viết tay vô hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay tại Tòa án cụ thể như sau:
Bước 1: Cá nhân, tổ chức làm đơn khởi kiện với nội dung theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 gửi đến Tòa án có thẩm quyền.
Bước 2: Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí và Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án.
Bước 3: Sau khi thụ lý vụ án Tòa án sẽ xem xét và chuẩn bị xét xử vụ án. Trong giai đoạn này, Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải. Sau đó, Tòa án sẽ ban hành các quyết định như công nhận hòa giải thành, tạm đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án. Tuy nhiên, nếu vụ án không rơi vào trường hợp này thì Thẩm phán phải quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.
Trong trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án, các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực theo thủ tục phúc thẩm.
5. Án phí xử lý tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay
Căn cứ Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về án phí xử lý tranh chấp đất đai thì đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:
- Trường hợp Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch;
- Trường hợp Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng.
Đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:
- Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và đều không có yêu cầu gì khác; nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên yêu cầu công nhận hợp đồng phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch; nếu Tòa án tuyên bố công nhận hợp đồng thì bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch;
- Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và có yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì ngoài việc chịu án phí không có giá ngạch, người phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản hoặc bồi thường thiệt hại phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với giá trị tài sản phải thực hiện nghĩa vụ.
Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một bên yêu cầu trả lại tiền, đặt cọc và phạt cọc, một bên chấp nhận trả số tiền cọc đã nhận và không chấp nhận phạt cọc, mà Tòa án chấp nhận phạt cọc thì bên không chấp nhận phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc. Trường hợp Tòa án không chấp nhận phạt cọc thì bên yêu cầu phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc.
Như vậy, hầu hết các giao dịch mua bán đất đai giấy tờ viết tay sẽ đương nhiên bị vô hiệu vì vi phạm hình thức mà luật định. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, pháp luật vẫn công nhận hiệu lực của giấy viết tay. Khi xảy ra tranh chấp, cá nhân có thể thông qua con đường hành chính hoặc Tòa án nhằm giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền lợi của mình.
6. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Bộ Luật dân sự năm 2015
- Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật đất đai
- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.
Trên đây là toàn bộ nội dung hướng dẫn của chúng tôi về tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật về các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi có tranh chấp đất đai xảy ra trong cả nước.
Nếu nội dung bài viết còn chưa rõ, hoặc bạn cần tư vấn, hỏi đáp thêm về dịch vụ hỗ bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
