Đất sổ chung có được cấp phép xây dựng không và thủ tục có phức tạp không là vấn đề được nhiều người quan tâm. Dưới góc độ pháp lý, đặc biệt với những cập nhật mới nhất từ Luật Đất đai 2024 và Luật Xây dựng sửa đổi, việc cấp phép xây dựng trên đất sổ chung đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng về các quy định pháp luật. Bài viết này của Luật Quang Huy sẽ phân tích chi tiết để bạn đọc có cái nhìn toàn diện.
1. Đất sổ chung có được cấp phép xây dựng không?
Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020 (Văn bản hợp nhất số 03/VBHN-VPQH), các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đã được liệt kê cụ thể. Việc xây dựng trên đất sổ chung không thuộc các trường hợp được miễn cấp phép. Do đó, nếu bạn sở hữu một thửa đất sổ chung và có nhu cầu xây dựng trên đó, bạn bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng theo từng loại công trình cụ thể. Đặc biệt, đối với đất sổ chung/đồng sở hữu, việc này yêu cầu sự thống nhất bằng văn bản thỏa thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu.
2. Điều kiện xin cấp phép xây dựng đất sổ chung?
Để được cấp phép xây dựng trên đất sổ chung, chủ sở hữu đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 91 và Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), bao gồm:
- Công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành có liên quan hoặc quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về vị trí và tổng mặt bằng.
- Phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trong đó bao gồm cả các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất chung, được ghi rõ trên giấy chứng nhận hoặc hồ sơ chuyển nhượng.
- Đối với các công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, yêu cầu thẩm tra theo quy định tại khoản 6 Điều 82 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 24 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Báo cáo kết quả thẩm tra phải có kết luận đáp ứng yêu cầu an toàn công trình, sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế xây dựng.
- Đặc biệt, nếu đất thuộc sổ chung/đồng sở hữu, tất cả các đồng chủ sở hữu phải thống nhất bằng văn bản thỏa thuận về việc xin phép xây dựng hoặc ủy quyền cho một người đứng đơn thực hiện thủ tục theo quy định tại Điều 167 và 170 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung đến 2024).
Chủ sử dụng đất sổ chung cần lưu ý rằng đây là những điều kiện chung nhất. Tùy từng trường hợp cụ thể, loại công trình và quy định của địa phương, chủ sở hữu đất phải đáp ứng thêm các điều kiện riêng theo pháp luật xây dựng hiện hành và Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ.
3. Hồ sơ xin cấp phép đất sổ chung
Để xin cấp phép đất sổ chung, bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ các giấy tờ sau đây, theo quy định của Thông tư số 15/2016/TT-BXD và các văn bản liên quan:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100, 101, 188 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung đến 2024), bao gồm cả giấy tờ về quyền sử dụng đất chung.
- Bản vẽ thiết kế xây dựng.
- Văn bản thỏa thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu về việc xin phép xây dựng (hoặc văn bản ủy quyền hợp pháp nếu có).
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
4. Thủ tục xin cấp phép xây dựng đất sổ chung
Khi thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng đất sổ chung, bạn thực hiện 03 bước cơ bản sau đây, tuân thủ theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP và Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020):
4.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ
Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ các giấy tờ nêu trên và nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 102, 103 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Nghị định số 15/2021/NĐ-CP:
- Đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh (trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020) và các dự án có quy mô lớn: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân tỉnh.
- Đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn: Chủ sử dụng đất nộp hồ sơ tại Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (ví dụ: Sở Xây dựng) hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã (đối với các công trình được phân cấp theo quy định của pháp luật và của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).
- Đối với các công trình khác như chung cư, cơ quan có thẩm quyền sẽ là Sở Xây dựng hoặc Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao tùy theo loại hình và vị trí công trình xây dựng.
4.2. Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền (Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã đối với các công trình được phân cấp, hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ xin cấp phép xây dựng. Cơ quan này sẽ xem xét tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ, đồng thời kiểm tra sự phù hợp với quy hoạch và các quy định pháp luật liên quan.
4.3. Bước 3: Trả kết quả
Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ nhiệm vụ và quyền hạn của mình để ra quyết định cấp giấy phép xây dựng nếu hồ sơ của bạn hợp lệ và đáp ứng đầy đủ các điều kiện. Nếu hồ sơ không hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả lại hồ sơ và nêu rõ lý do hoặc yêu cầu bạn bổ sung, hoàn thiện các giấy tờ cần thiết trong thời hạn quy định.
5. Lệ phí xin cấp phép xây dựng đất sổ chung
Chi phí xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất sổ chung ở Việt Nam hiện nay được quy định tùy theo mỗi tỉnh thành, phù hợp với điểm b khoản 2 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC về phí, lệ phí xây dựng và các Quyết định của UBND các tỉnh, thành phố. Do đó, tại các tỉnh thành khác nhau sẽ có mức phí khác nhau, nhưng thường dao động trong khoảng:
- Cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ: dao động từ 50.000 đến 75.000 đồng/giấy phép.
- Cấp giấy phép xây dựng các công trình khác (bao gồm cả các loại hình xây dựng trên đất sổ chung không phải nhà ở riêng lẻ): dao động từ 100.000 đến 150.000 đồng/giấy phép.
Các mức phí này có thể thay đổi theo quy định của từng địa phương tại thời điểm nộp hồ sơ.
6. Cơ sở pháp lý
- Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), Văn bản hợp nhất số 03/VBHN-VPQH ngày 12/7/2021.
- Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
- Luật Đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13) và các văn bản hợp nhất, sửa đổi, bổ sung đến năm 2024.
- Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng và các văn bản sửa đổi, bổ sung.
- Thông tư 250/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, dự toán xây dựng, phí cấp giấy phép xây dựng.
- Các Quyết định của UBND các tỉnh, thành phố về lệ phí cấp giấy phép xây dựng áp dụng riêng theo từng địa phương.
Qua bài viết này, Luật Quang Huy hy vọng đã giải đáp được các thắc mắc về việc đất sổ chung có được cấp phép xây dựng không và các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục này theo quy định mới nhất.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến thủ tục xin giấy phép xây dựng trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
