Bạn cần biết gì về 4 chính sách đất đai – nhà ở mới hiệu lực từ tháng 7/2026?

Chào bạn,

Trong bối cảnh thị trường bất động sản và nhà ở đang có nhiều biến động, việc cập nhật kịp thời các chính sách pháp luật mới là vô cùng quan trọng. Từ ngày 01/7/2026, một loạt quy định mới về đất đai và nhà ở sẽ chính thức có hiệu lực, mang đến những thay đổi đáng kể cho người dân, doanh nghiệp và các chủ đầu tư.

Trong bài viết này, tôi sẽ giúp bạn phân tích chi tiết 4 chính sách trọng tâm, giải thích các tác động thực tế và đưa ra lời khuyên hữu ích để bạn chủ động thích ứng.

1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không còn phải thông báo đủ điều kiện hoạt động?

Theo quy định tại điểm I khoản C Tiểu mục 1.1 Mục 1 Phụ lục I.8 ban hành kèm Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP, thủ tục thông báo đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư sẽ chính thức bị bãi bỏ. Điều này đồng nghĩa với việc các quy định trước đây tại khoản 2 Điều 150, khoản 6 Điều 198 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và khoản 2 Điều 84, Điều 85 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP sẽ không còn hiệu lực thi hành.

Cụ thể, các quy định không còn thực hiện gồm:

• Khoản 2 Điều 150 Luật Nhà ở 2023: Yêu cầu đơn vị quản lý vận hành chỉ được cung cấp dịch vụ sau khi có văn bản thông báo đủ điều kiện.
• Khoản 6 Điều 198 Luật Nhà ở 2023: Quy định chuyển tiếp cho các đơn vị đã đăng tải thông tin trước ngày Luật có hiệu lực.
• Khoản 2 Điều 84 Nghị định 95/2024/NĐ-CP: Quy định về hồ sơ đề nghị thông báo.
• Điều 85 Nghị định 95/2024/NĐ-CP: Quy định về trình tự, thủ tục thông báo.

Tình huống thực tế: Trước đây, một công ty quản lý vận hành chung cư muốn ký hợp đồng với chủ đầu tư phải mất nhiều thời gian chuẩn bị hồ sơ, chờ cơ quan nhà nước thẩm định và ra văn bản thông báo. Từ tháng 7/2026, thủ tục này được loại bỏ hoàn toàn, giúp các doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí đáng kể.

2. Bỏ thủ tục thông báo thay đổi thông tin của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư?

Theo điểm II khoản C Tiểu mục 1.1 Mục 1 Phụ lục I.8 của Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP, thủ tục thông báo thay đổi thông tin cũng bị bãi bỏ. Cụ thể, các quy định tại khoản 6 Điều 198 Luật Nhà ở 2023 và Điều 86 Nghị định 95/2024/NĐ-CP sẽ không còn hiệu lực.

Trước đây, nếu đơn vị quản lý vận hành thay đổi nhân sự, địa chỉ, hoặc mở rộng phạm vi dịch vụ, họ phải thực hiện thủ tục thông báo lại. Quy định mới giúp giảm bớt gánh nặng hành chính, tạo sự linh hoạt cho doanh nghiệp.

3. Rút ngắn thời gian cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ xuống còn 07 ngày làm việc?

Theo khoản B Tiểu mục 1.2 Mục 1 Phụ lục I.8 của Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP, thời hạn giải quyết thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy phép xây dựng được rút ngắn đáng kể, đặc biệt là đối với nhà ở riêng lẻ.

Cụ thể thời hạn mới:

• 10 ngày làm việc đối với cấp giấy phép xây dựng công trình (giảm từ 20 ngày).
• 09 ngày làm việc đối với điều chỉnh giấy phép xây dựng công trình (giảm từ 20 ngày).
• 07 ngày làm việc đối với cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (giảm từ 15 ngày).

Đối chiếu với quy định cũ: Trước đây, theo điểm e khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020), thời hạn cấp giấy phép là 20 ngày đối với công trình và 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.

Tình huống thực tế: Anh Minh muốn xây nhà riêng lẻ tại Hà Nội. Trước 7/2026, anh phải chờ 15 ngày làm việc mới có giấy phép. Sau 7/2026, thời gian chờ chỉ còn 7 ngày, giúp anh sớm khởi công và tiết kiệm chi phí thuê nhà.

4. Cắt giảm điều kiện đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư?

Theo khoản E Mục 2 Phụ lục I.8 của Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP, các điều kiện khắt khe trước đây sẽ không còn được áp dụng.

Các điều kiện bị bãi bỏ gồm:

• Điểm b khoản 1 Điều 150 Luật Nhà ở 2023: Yêu cầu phải có phòng ban chuyên môn (kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ, PCCC…).
• Điểm c khoản 1 Điều 150 Luật Nhà ở 2023: Yêu cầu người quản lý, nhân viên phải có trình độ chuyên môn và Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo.
• Khoản 2 Điều 150 Luật Nhà ở 2023: Yêu cầu phải có văn bản thông báo đủ điều kiện.
• Khoản 1 Điều 84 Nghị định 95/2024/NĐ-CP: Yêu cầu đáp ứng các điều kiện tại Điều 150 Luật Nhà ở và có văn bản thông báo.
• Khoản 3 Điều 150 Luật Nhà ở 2023: Không giao Chính phủ quy định chi tiết các điều kiện này nữa.

Điều này có nghĩa là: Từ 01/7/2026, một doanh nghiệp nhỏ hoặc hợp tác xã hoàn toàn có thể tham gia quản lý vận hành nhà chung cư mà không cần phải đáp ứng các yêu cầu phức tạp về cơ cấu tổ chức hay chứng chỉ đào tạo. Điều này tạo điều kiện cho nhiều đơn vị mới gia nhập thị trường, tăng tính cạnh tranh.

Lời khuyên từ luật sư

1. Chủ đầu tư và ban quản trị: Hãy cập nhật ngay các quy định mới này. Việc thay đổi điều kiện quản lý vận hành có thể ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ. Bạn nên yêu cầu đơn vị quản lý cung cấp hồ sơ năng lực chi tiết, thay vì chỉ dựa vào các giấy tờ thông báo cũ.
2. Người dân muốn xây nhà: Đây là tin vui lớn. Thời gian cấp phép giảm một nửa. Tuy nhiên, bạn vẫn cần chuẩn bị hồ sơ thật đầy đủ và hợp lệ ngay từ đầu để tránh bị trả lại hồ sơ. Hãy chủ động liên hệ với cơ quan cấp phép để được hướng dẫn.
3. Doanh nghiệp quản lý vận hành: Các thủ tục hành chính được cắt giảm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, việc bỏ điều kiện về chứng chỉ và bộ phận chuyên môn có thể dẫn đến nguy cơ cạnh tranh không lành mạnh. Doanh nghiệp cần chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ thực tế để tạo uy tín.
4. Kiểm tra hiệu lực: Tất cả các chính sách trên đều có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Các thủ tục đang thực hiện trước ngày này vẫn tuân theo quy định cũ.