Hướng dẫn cách tính tiền thuế sử dụng đất khi làm sổ đỏ

Bạn đang tìm cách tính thuế đất làm sổ đỏ một cách đơn giản nhất. Bạn băn khoăn không biết trường hợp nào thì phải nộp thuế sử dụng đất khi làm sổ sổ đỏ? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của Luật Quang Huy, chúng tôi sẽ giải đáp cho bạn.

1. Tại sao cần nộp thuế khi đi làm sổ đỏ?

Hiện nay, tất cả những hành vi giao dịch có liên quan đến đất đai của bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào đều phải chịu sự quản lý của nhà nước. Chính vì vậy, khi sang tên, làm sổ đỏ để chứng minh quyền sử dụng đất thì việc nộp thuế là điều bắt buộc.

Tất cả những khoản phí được nộp vào này sẽ được dùng để phục vụ cho hoạt động quản lý của chính quyền. Bên cạnh đó là bổ sung vào ngân sách dành cho an sinh xã hội.

2. Các trường hợp phải nộp thuế sử dụng đất khi làm sổ đỏ

2.1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khoản 3 và khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc những trường hợp sau đây khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nếu chưa nộp:

• Được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan có thẩm quyền đã được thi hành;
• Đang sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận.

2.2. Trường hợp cấp Sổ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013

Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có hành vi vi phạm sau đây:

• Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ;
• Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng;
• Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác;
• Lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp;
• Lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Thì khi được cấp Sổ thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Có nhà ở sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân;
• Phần diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất (nộp một nửa) theo giá đất cụ thể (giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo từng trường hợp cụ thể và số tiền phải nộp sẽ cao hơn so với giá đất trong Bảng giá đất).

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm trên nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp:

• 50% tiền sử dụng đất (nộp một nửa) đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất tại bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;
• Nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

Sử dụng đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất (nộp một nửa) theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

2.3. Trường hợp cấp Sổ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013

Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có hành vi vi phạm như đã trình bày ở phần trên, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất (nộp một nửa) đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất tại Bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; phần diện tích đất ở vượt hạn mức phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận;
• Sử dụng đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất (nộp một nửa) theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

Khoản 2 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng có một trong các hành vi vi phạm như lấn, chiếm nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp:

• 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại Bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở;
• Phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở phải nộp 100% tiền sử dụng đất cụ thể tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

Sử dụng đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

2.4. Trường hợp cấp Sổ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

Theo Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức tiền sử dụng đất phải nộp được quy định cụ thể theo từng giai đoạn như sau:

2.4.1. Giai đoạn 1: Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

2.4.1.1. Nếu sử dụng đất có nhà ở ổn định

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;
• Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất:

• Bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất;
• Bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất;

Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất:

• Bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất;
• Bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

2.4.1.2. Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có)

Diện tích đất còn lại không có nhà ở được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận.

Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

2.4.2. Giai đoạn 2: Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

Theo Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

2.5. Trường hợp cấp Sổ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền (trái thẩm quyền) hoặc vi phạm pháp luật đất đai kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được xét cấp Giấy chứng nhận

Khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật về đất đai hoặc đất được Nhà nước giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền theo quy định kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, trường hợp được cấp Giấy chứng thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Nếu người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng theo quy định thì được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng phải nộp.

Ngoài ra, trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

3. Các khoản phải nộp khi làm sổ đỏ

Khi làm sổ đỏ, người làm sổ đỏ cần nộp các loại thuế, phí sau:

• Lệ phí trước bạ;
• Lệ phí cấp sổ đỏ;
• Tiền sử dụng đất.

4. Cách tính thuế đất làm sổ đỏ

4.1. Cách tính lệ phí trước bạ

Công thức tính như sau:

Trong đó:

• Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;
• Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.

4.2. Cách tính lệ phí cấp sổ đỏ

Lệ phí cấp giấy chứng nhận do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định nâng mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau (căn cứ khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC).

Tuy nhiên mức thu: Từ 100.000 đồng trở xuống/giấy/lần cấp (một vài tỉnh thu 120.000 đồng/giấy/lần cấp).

4.3. Tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có đủ 02 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đang sử dụng đất ổn định

Điều kiện 2: Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (như đã nêu ở phần trên).

5. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;
• Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thuê mặt nước;
• Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi về vấn đề hướng dẫn cách tính thuế đất làm sổ đỏ theo quy định pháp luật hiện hành. Qua bài viết này, chúng tôi mong rằng sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn thuế đất trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.