Hướng dẫn chi tiết cách tính thuế đất vượt hạn mức

Bạn chưa biết thế nào là đất vượt hạn mức và cách tính thuế đất vượt hạn mức như thế nào? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của Luật Quang Huy, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn cách tính thuế đất hạn mức trong từng trường hợp cụ thể.

1. Thế nào là đất vượt hạn mức?

Hạn mức đất là diện tích đất tối đa mà người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, hoặc được Nhà nước công nhận là đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận đất.

Như vậy, nếu đất đang sử dụng có diện tích cao hơn hạn mức đất được quy định, thì sau khi trừ đi phần diện tích theo hạn mức, phần còn lại gọi là diện tích đất vượt hạn mức.

2. Cách tính thuế đất vượt hạn mức đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2.1. Mức thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất;
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm như lấn, chiếm,… nhưng nay nếu được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

2.2. Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể

Diện tích vượt hạn mức đều được tính theo giá đất cụ thể. Tuy nhiên, căn cứ vào giá trị của thửa đất (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) mà giá đất cụ thể được tính theo các phương pháp khác nhau.

Trường hợp 1: Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) sẽ:

• Từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;
• Từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
• Từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại.

Trường hợp 2: Giá đất cụ thể được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) sẽ:

• Dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;
• Dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
• Dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.

Cách tính giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

Như vậy, để tính được 01m2 đất vượt hạn mức phải nộp bao nhiêu tiền thì trước tiên phải biết được hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và giá đất trong Bảng giá đất.

Ví dụ: Ông A được cấp Sổ đỏ đối với 200m2 đất ở, trong đó có 20m2 vượt hạn mức. Được biết, hệ số K theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh là 1,20 và giá đất trong Bảng giá đất là 03 triệu đồng/m2. Khi đó giá đất cụ thể được xác định như sau:

Giá đất cụ thể (01m2) = 1,20 x 03 triệu đồng = 3,6 triệu đồng

3. Cách tính thuế đất vượt hạn mức đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ

3.1. Mức thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất;
• Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm như lấn, chiếm,… nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp:

• 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở;
• Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

3.2. Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể

Tương tự như mục 2.2.

4. Cách tính thuế đất vượt hạn mức đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

4.1. Mức thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất;
• Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

4.2. Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể

Tương tự như mục 2.2.

5. Cách tính thuế đất vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004 mà chưa nộp tiền sử dụng đất

5.1. Mức thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức

Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương (nếu có) theo giá đất cụ thể.

5.2. Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể

Tương tự như mục 2.2.

6. Cách tính thuế đất vượt hạn mức đối với đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên mượn đất để ở trước ngày 01/7/2004

6.1. Mức thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì:

• Thu bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở;
• Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở (tính theo giá đất cụ thể) tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì:

• Thu bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở;
• Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở (tính theo giá đất cụ thể) tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

6.2. Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể

Tương tự như mục 2.2.

7. Cách tính thuế đất vượt hạn mức đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bán thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất (không phải là nhà ở) trước ngày 01/7/2004

7.1. Mức thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức

Trường hợp tiền bán thanh lý, hóa giá chưa bao gồm giá trị quyền sử dụng đất thì khi cấp Giấy chứng nhận thực hiện thu tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì không thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) thu bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở (tính theo giá đất cụ thể) tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất;
• Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở (tính theo giá đất cụ thể) tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

7.2. Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể

Tương tự như mục 2.2.

8. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi về vấn đề cách tính thuế đất vượt hạn mức theo quy định pháp luật hiện hành. Qua bài viết này, chúng tôi mong rằng sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn thuế đất trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.