Hướng dẫn cách tính thuế chuyển nhượng đất

Hướng dẫn cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất
Bạn đang thắc mắc về những khoản thuế, phí đất phải nộp cho cơ quan nhà nước đã đúng hay chưa? Nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, Luật Quang Huy đã triển khai thêm Tổng đài tư vấn Luật thuế. Nếu bạn cần Luật sư hỗ trợ vấn đề này, hãy liên hệ ngay cho chúng tôi qua Tổng đài 19006588.

Hiện nay nhiều cá nhân thực hiện thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau nhưng vẫn chưa nắm rõ các quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất. Điều này làm cho người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng có thể bị mất những khoản tiền không cần thiết. Trong bài viết này, Luật Quang Huy hướng dẫn bạn đọc cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.





1. Thuế chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế trực thu, được thu trên thu nhập của cá nhân, tổ chức khi chuyển quyền sử dụng đất. Thuế này được thu qua mỗi lần phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất. Đối tượng nộp thuế là tất cả các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này. Trong trường hợp chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về giá trị thì bên nhận phần chênh lệch giá trị phải nộp thuế.


2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác được thực hiện thông qua nhiều hình thức khác nhau, cụ thể có các hình thức chuyển quyền sử dụng đất sau đây:

  • Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn với nhau nhằm tạo thuận lợi cho việc canh tác nông nghiệp.
  • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân hay gọi là mua bán đất đai). Đây là hình thức phổ biến nhất để chuyển quyền sử dụng đất.
  • Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất của người chết sang người còn sống theo di chúc hoặc theo pháp luật.
  • Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác khi các bên còn sống.
  • Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất khi góp vốn thành lập doanh nghiệp theo quy định.

3. Đối tượng nộp thuế, chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất

Nguyên tắc chung là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.  Đối với “đất có nhà và vật kiến trúc trên đó” thì phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tuy vậy, không phải tất cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất một cách hợp pháp đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, mà có một số trường hợp không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Hướng dẫn cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất
Hướng dẫn cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất

4. Trường hợp nào không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất?

Các đối tượng không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành là:

  • Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình;
  • Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tự nguyện trả đất được giao cho nhà nước, nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng trong những trường hợp theo quy định của pháp luật;
  • Chuyển quyền sử dụng đất cho người được thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế; trường hợp tách hộ; vợ chồng khi ly hôn;
  • Tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản, cho thuê đất có nhà trên đó.

Các trường hợp không phải nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

  • Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
  • Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đồng thời phải đáp ứng các điều kiện sau:
  • Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
  • Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
  • Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
  • Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

5. Các loại thuế chuyển quyền sử dụng đất

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khoản thuế cá nhân, tổ chức phải nộp là thuế thu nhập cá nhân.

5.1. Trường hợp 1: Sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng.

Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Cụ thể:

  • Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
  • Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
  • Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

  • Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
  • Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
  • Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất như sau:

  • Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
  • Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

5.2. Trường hợp 2: Sang tên Sổ đỏ trong trường hợp thừa kế, tặng cho

  • Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 10% giá trị nhà đất.
  • Thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản nhận thừa kế, quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận.
  • Tiền thuế nộp bằng : Tổng giá trị bất động sản (trên 10 triệu) x 10%
  • Thời điểm xác định thu nhập tính thuế: Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thừa kế, quà tặng.
  •  Cách tính số thuế phải nộp như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 10%

6. Chuyển quyền sử dụng đất có phải chịu thuế giá trị gia tăng không?

Căn cứ theo khoản 6 Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC quy định về đối tượng không phải chịu thuế giá trị gia tăng thì chuyển quyền sử dụng đất sẽ không phải chịu thuế giá trị gia tăng.

Tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC thì bạn sẽ phải tính thuế giá trị gia tăng đối với tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, khi bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ không phải chịu thuế giá trị gia tăng mà sẽ chỉ phải chịu khoản thuế này đối với tài sản gắn liền với đất.




7. Cơ sở pháp lý

  • Luật đất đai năm 2013
  • Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014
  • Thông tư số 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng và nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều luật thuế giá trị gia tăng.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi hướng dẫn cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành. Qua bài viết này, chúng tôi mong rằng sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn tiền sử dụng đất trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.

5/5 - (1 bình chọn)
Tác giả bài viết
phone-call

GỌI HOTLINE 19006588

Scroll to Top