Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Bạn đang băn khoăn không biết trường hợp nào thì Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất? Làm thế nào để được Nhà nước giao đất? Để trả lời những câu hỏi này, mời bạn theo dõi bài viết sau đây của Luật Quang Huy nhé.

1. Điều kiện giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân?

Căn cứ theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, để được giao đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện cụ thể sau đây:

• Có đơn xin giao đất (đơn phải thể hiện được nhu cầu sử dụng đất);
• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép giao đất tại khu vực tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân làm đơn xin.

Sau khi tiếp nhận đơn, Uỷ ban nhân dân cấp huyện, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định giao đất. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp dù nhu cầu chính đáng, có đơn xin giao đất nhưng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện không được giao thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh không được ban hành quyết định giao đất.

Lưu ý: Khi giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân phải xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cụ thể như sau:

• Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội.
• Căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội.

2. Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 79/2019/NĐ-CP của Chính phủ, người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây phải nộp tiền sử dụng đất:

• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng;
• Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

3. Trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 thì có 05 trường hợp cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bao gồm các trường hợp sau đây:

• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013;
• Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất  gắn với hạ tầng;
• Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất  xây dựng công trình sự nghiệp;
• Tổ chức sử dụng đất  để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
• Cộng đồng dân cư sử dụng đất  nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp gồm: Đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

Lưu ý: Bên cạnh quy định không thu tiền sử dụng đất thì căn cứ theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về các trường hợp miễn tiền sử dụng đất như sau:

• Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất  để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất  theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất  để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai. Việc xác định hộ nghèo căn cứ theo Nghị định 07/2021/NĐ-CP của Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ;
• Miễn tiền sử dụng đất  trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng quy định;
• Miễn tiền sử dụng đất  đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
• Miễn tiền sử dụng đất  đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
• Thủ tướng quyết định việc miễn tiền sử dụng đất  đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Giao đất không thông qua đấu giá?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, giao đất không thông qua đấu giá là việc người sử dụng đất gửi đơn xin giao đất, cho thuê đất đến Uỷ ban nhân dân cấp huyện, tỉnh. Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu sử dụng đất, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ quyết định giao, cho thuê đất.

4.1. Khi nào Nhà nước giao đất thông qua đấu giá?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; trong đó, thuê mua nhà ở được quy định như sau:

• Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua.
• Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định.
• Sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
• Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
• Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
• Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
• Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.
• Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.
• Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

4.2. Khi nào Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất gồm:

• Giao đất không thu tiền sử dụng đất: bao gồm các trường hợp như chúng tôi đã nêu ở nội dung trên.
• Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: bao gồm các trường hợp như chúng tôi đã nêu ở nội dung trên.
• Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

• Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định hạn mức giao đất nông nghiệp;
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;
• Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

• Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản.
• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ.
• Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền.
• Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
• Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
• Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Có thế thấy, khi giao, cho thuê đất thông qua đấu giá thông thường ai trả giá cao hơn thì người đó được giao, được cho thuê; còn không thông qua đấu giá thì tổ chức, cá nhân chỉ phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá quy định nên đất được giao, cho thuê chủ yếu là đất nông nghiệp hoặc đối tượng ưu tiên.

4.3. Thủ tục giao đất không thông qua đấu giá?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, thủ tục giao đất không thông qua đấu giá được thực hiện như sau:

4.3.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, người xin giao đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ như sau:

• Đơn xin giao đất, cho thuê đất;
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất).

4.3.2. Bước 2: Nộp hồ sơ

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nơi nộp hồ sơ được quy định như sau:

• Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường;
• Nếu chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

4.3.3. Bước 3: Tiếp nhập hồ sơ

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

4.3.4. Bước 4: Giải quyết yêu cầu

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện các công việc sau:

• Hướng dẫn người xin giao đất, thuê đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
• Trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

4.3.5. Bước 5: Trả kết quả

Kết quả thực hiện thủ tục bao gồm:

• Quyết định giao đất (đối với trường hợp giao đất);
• Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất).

Sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được giao đất, cho thuê đất.

Lưu ý: Thời hạn giải quyết được quy định như sau:

• Không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian giải phóng mặt bằng, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất);
• Không quá 30 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

5. Tiền sử dụng đất khi được giao đất?

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 79/2019/NĐ-CP của Chính phủ, tùy theo từng trường hợp, tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất được xác định như sau:

5.1. Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 79/2019/NĐ-CP của Chính phủ, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá.

Cụ thể, trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá, số tiền sử dụng đất được xác định theo công thức sau đây:

5.2. Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 79/2019/NĐ-CP của Chính phủ, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

• Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể (giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định – loại giá đất này không được ban hành trước như Bảng giá đất mà được xác định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp).
• Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.

Lưu ý: Trường hợp công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng.

6. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Nghị định 79/2019/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi Nghị định số 45/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất;
• Nghị định 123/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thuê mặt nước;
• Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
• Thông tư 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
• Thông tư 09/2021/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi về vấn đề Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn Thuế đất trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.