Thuế hợp thức hóa nhà đất quy định như thế nào?

Hiện nay, không phải ai cũng nắm rõ về thuế hợp thức hóa nhà đất cũng như là hồ sơ, thủ tục khi tiến hành công việc này. Vì vậy, trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ giải đáp cho bạn đọc  về vấn đề này.

1. Hợp thức hóa là gì?

Hợp thức hóa là một động từ chỉ hành động. Nó có nghĩa là làm cho sự vật/sự việc ấy trở nên hợp thức. Ví dụ như, bạn làm hợp thức hóa các giấy tờ, làm hợp thức hóa các mối quan hệ.

2. Hợp thức hóa nhà đất là gì?

Hợp thức hóa nhà đất là việc thực hiện các thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với người đang sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Tại sao phải hợp thức hóa nhà đất

Hợp thức hóa nhà đất là thủ tục cực kỳ quan trọng để đảm bảo các quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu (khách hàng), cụ thể như sau:

• Chỉ chủ sở hữu phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Giá trị chuyển nhượng của nhà đất chưa được hợp thức hóa cũng sẽ bị giảm khá nhiều so với giá trên thị trường;
• Khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng nhà đất chưa được hợp thức hóa thì mức độ gặp rủi ro sẽ cao hơn so với nhà đất đã có giấy chứng nhận.

Chính vì những lý do trên mà bạn cần phải nhanh chóng tiến hành hợp thức hóa, cấp giấy chứng nhận cho nhà đất của mình. Nhưng tính chất thủ tục này tương đối phức tạp. Tùy vào từng trường hợp sẽ có hướng xử lý và hướng giải quyết khác nhau.

Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

• Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định;
• Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
• Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
• Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
• Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
• Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
• Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
• Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
• Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

4. Thuế hợp thức hóa nhà đất

Đây chính là các khoản chi phí mà người dân cần phải bỏ ra khi muốn thực hiện thủ tục này. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì giá hợp thức hóa nhà đất sẽ bao gồm các mức phí sau:

• Lệ phí trước bạ nhà đất: Mức phí này bằng 0.5% giá trị hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá trị nhà đất;
• Thuế thu nhập cá nhân. Thuế thu nhập cá nhân cũng được tính như là một loại giá hợp thức hóa nhà đất trong trường hợp bên yêu cầu hợp thức hóa từ việc chuyển nhượng, tặng cho, nhận thừa kế nhà đất. Theo Luật thuế thu nhập cá nhân quy định là 2% đối với chuyển nhượng, 10% đối với việc tặng cho và có thể có những trường hợp được miễn, giảm thực hiện khoản chi phí này;
• Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

5. Hồ sơ hợp thức hóa nhà đất

5.1. Thứ nhất, đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Mẫu 04a/ĐK – Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) được ủy ban nhân dân phường/xã/thị trấn kiểm tra, xác nhận vào đơn với các nội dung

• Tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;
• về nguồn gốc, thời điểm xây dựng và sử dụng đất;
• Xác minh thực địa (trong trường hợp cần thiết) về sự phù hợp quy hoạch xây dựng theo Giấy phép xây dựng.

5.2. Thứ hai, một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013

1. Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
3. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
4. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
5. Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất bao gồm:

• Bằng khoán điền thổ;
• Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
• Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
• Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận;
• Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp;
• Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
• Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận;

7. Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

• Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
• Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
• Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
• Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất;
• Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;
• Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”

Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

5.3. Thứ ba, một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
• Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
• Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
• Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
• Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);
• Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Giấy phép xây dựng công trình hoặc giấy phép xây dựng công trình có thời hạn đối với trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
• Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
• Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;
• Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theo quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình;
• Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về giao rừng sản xuất là rừng trồng;
• Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối với rừng sản xuất là rừng trồng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;
• Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đã có hiệu lực pháp luật;

5.4. Thứ tư, những giấy tờ khác

• Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
• Bản vẽ Sơ đồ nhà, đất (đã được kiểm tra nội nghiệp);
• Chứng minh nhân dân và hộ khẩu.

Lưu ý: Về hình thức các loại giấy tờ nêu trên cần nộp phải:

• Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
• Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
• Nộp bản chính giấy tờ.

6. Thủ tục hợp thức hóa nhà đất

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Thành phần hồ sơ chúng tôi đã nêu rõ ở phần trên.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ hợp thức hóa nhà đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/ủy ban nhân dân  huyện.

Bước 3 . Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/ủy ban nhân dân huyện ra phiếu hẹn và xử lý hồ sơ

Bước 4. Thẩm định, xác minh thực địa, kiểm tra và đánh giá hồ sơ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến của ủy ban nhân dân xã, thị trấn về tình trạng sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản trên đất, tình trạng tranh chấp đất đai.

Trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì phối hợp với ủy ban nhân dân thị trấn lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, xem xét tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt.

Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày.

Khi đủ điều kiện thì viết Giấy chứng nhận gửi kèm hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định và trình chủ tịch ủy ban nhân dân  huyện ký giấy chứng nhận.

Bước 5. Trả kết quả

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/ủy ban nhân dân huyện trả kết quả giải quyết cho người sử dụng đất.

7. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Nghị định 126/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều Luật quản lý thuế.
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi về vấn đề thuế hợp thức hóa nhà đất theo quy định pháp luật hiện hành. Qua bài viết này, chúng tôi mong rằng sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn thuế đất trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.