5 chính sách đầu tư mới tháng 7/2026: BIM bắt buộc, siết điều kiện đăng kiểm, trần IRR 12%

Bước sang tháng 7/2026, nhiều văn bản pháp luật mới về lĩnh vực đầu tư chính thức có hiệu lực, mang đến những thay đổi đáng kể cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Từ yêu cầu bắt buộc áp dụng BIM cho công trình xây dựng, quyền tự điều chỉnh cơ cấu chi phí của chủ đầu tư, đến việc siết chặt điều kiện kinh doanh đăng kiểm và kiểm soát tỷ suất sinh lợi của nhà máy điện BOT – tất cả đều nhằm hướng tới một môi trường đầu tư minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn.

Trong bài viết này, chúng tôi – với tư cách luật sư tư vấn đầu tư – sẽ phân tích chi tiết 05 chính sách đầu tư mới trọng tâm, giúp quý khách nắm bắt kịp thời các quy định và điều chỉnh kế hoạch kinh doanh cho phù hợp.

1. Công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên phải áp dụng BIM – Quy định mới tại Nghị định 217/2026/NĐ-CP

Theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành, các công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên phải áp dụng BIM, tức mô hình thông tin công trình, kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.

Tuy nhiên, người quyết định đầu tư có thể quyết định không áp dụng BIM đối với một số trường hợp đặc thù, gồm: dự án đầu tư xây dựng công trình theo tuyến, dự án đầu tư xây dựng tại khu vực có tính chất đặc thù hoặc dự án có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước. Việc không áp dụng BIM trong các trường hợp này nhằm bảo đảm tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế khi triển khai dự án.

So với quy định cũ tại điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, BIM trước đây được áp dụng đối với dự án có quy mô từ nhóm B trở lên ở thời điểm bắt đầu chuẩn bị dự án và chỉ yêu cầu áp dụng đối với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên thuộc dự án.

Như vậy, Nghị định 217/2026/NĐ-CP đã điều chỉnh cách xác định đối tượng bắt buộc áp dụng BIM theo hướng tập trung vào cấp công trình. Theo đó, công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên thuộc diện phải áp dụng BIM, không còn gắn với điều kiện “dự án có quy mô từ nhóm B trở lên” như trước đây.

Ngoài các công trình thuộc diện bắt buộc, Nghị định 217/2026/NĐ-CP tiếp tục khuyến khích chủ đầu tư chủ động áp dụng BIM đối với các công trình khác nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, thiết kế, thi công và vận hành công trình.

2. Chủ đầu tư được tự điều chỉnh cơ cấu chi phí dự án – Nghị định 206/2026/NĐ-CP

Theo khoản 2 Điều 29 Nghị định 206/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành, trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư được điều chỉnh cơ cấu các khoản mục chi phí, bao gồm cả chi phí dự phòng, nhưng phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

• Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
• Không làm thay đổi quy mô của dự án;
• Không vượt tổng mức đầu tư xây dựng của dự án đã được phê duyệt;
• Không làm thay đổi cơ cấu nguồn vốn của dự án;
• Việc điều chỉnh nhằm bảo đảm tiến độ, mục tiêu của dự án.

Như vậy, chủ đầu tư được điều chỉnh cơ cấu các khoản mục chi phí, bao gồm cả chi phí dự phòng, mà không phải điều chỉnh tổng mức đầu tư nếu không làm thay đổi mục tiêu, quy mô, cơ cấu nguồn vốn và không vượt tổng mức đầu tư xây dựng đã được phê duyệt.

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, quy định này mang lại sự linh hoạt đáng kể cho chủ đầu tư trong quản lý dự án, giúp tiết kiệm thời gian và thủ tục hành chính khi cần điều chỉnh chi phí giữa các hạng mục mà không làm thay đổi tổng thể dự án.

3. Tài sản kết cấu hạ tầng được khai thác theo 4 phương thức – Nghị định 178/2026/NĐ-CP

Theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 178/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành, tài sản kết cấu hạ tầng do Nhà nước đầu tư được khai thác theo các phương thức sau:

1. Cơ quan, đơn vị quản lý tài sản trực tiếp tổ chức khai thác tài sản kết cấu hạ tầng;
2. Chuyển nhượng quyền thu phí sử dụng tài sản kết cấu hạ tầng;
3. Cho thuê quyền khai thác tài sản kết cấu hạ tầng;
4. Chuyển nhượng có thời hạn quyền khai thác tài sản kết cấu hạ tầng.

Trường hợp pháp luật chuyên ngành về hạ tầng có quy định phương thức khai thác khác thì việc khai thác tài sản kết cấu hạ tầng, bao gồm cả việc quản lý, sử dụng số tiền thu được, thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành đó.

Đối với các phương thức chuyển nhượng quyền thu phí, cho thuê quyền khai thác tài sản hoặc chuyển nhượng có thời hạn quyền khai thác tài sản kết cấu hạ tầng, nếu phải thuê tư vấn lập đề án khai thác tài sản thì chi phí thuê tư vấn được tạm ứng từ nguồn kinh phí chi thường xuyên của cơ quan, đơn vị quản lý tài sản và được trừ vào tiền thu được từ khai thác tài sản.

Bên cạnh đó, theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 178/2026/NĐ-CP, nguồn thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng gồm:

• Phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí;
• Tiền thu từ giá dịch vụ sử dụng tài sản kết cấu hạ tầng, các khoản thu khác liên quan đến việc cung cấp dịch vụ và các dịch vụ khác theo quy định;
• Tiền thu từ chuyển nhượng quyền thu phí sử dụng tài sản, cho thuê quyền khai thác tài sản, chuyển nhượng có thời hạn quyền khai thác tài sản kết cấu hạ tầng;
• Các khoản thu khác theo quy định của pháp luật, nếu có.

4. Siết chặt điều kiện kinh doanh đăng kiểm và kiểm định khí thải – Nghị định 89/2026/NĐ-CP

Đối với cơ sở đăng kiểm xe cơ giới, Điều 5 Nghị định 89/2026/NĐ-CP quy định mặt bằng cơ sở đăng kiểm là nơi bố trí các công trình phục vụ việc kiểm định xe cơ giới trên cùng khu đất. Diện tích tối thiểu được xác định theo số lượng và loại dây chuyền kiểm định. Cụ thể:

• Đối với cơ sở đăng kiểm xe cơ giới chỉ có một dây chuyền kiểm định loại I: 1.250 m2;
• Đối với cơ sở đăng kiểm xe cơ giới chỉ có một dây chuyền kiểm định loại II: 1.500 m2;
• Đối với cơ sở đăng kiểm xe cơ giới chỉ có một dây chuyền kiểm định tổng hợp (loại I + loại II): 1.500 m2;
• Đối với cơ sở đăng kiểm xe cơ giới có hai dây chuyền kiểm định: 2.500 m2;
• Đối với cơ sở đăng kiểm xe cơ giới có từ 03 dây chuyền kiểm định trở lên thì diện tích cho mỗi dây chuyền tăng thêm tương ứng tính từ dây chuyền thứ 3 trở lên: 625 m2.

Trường hợp cơ sở đăng kiểm xe cơ giới được bố trí chung với bến xe, trạm dừng nghỉ thì không áp dụng yêu cầu diện tích nêu trên. Tuy nhiên, xưởng kiểm định vẫn phải đáp ứng quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về cơ sở đăng kiểm.

Về nhân lực, Điều 6 Nghị định 89/2026/NĐ-CP quy định cơ sở đăng kiểm xe cơ giới phải có tối thiểu 02 đăng kiểm viên thực hiện công việc chuyên môn về kiểm định xe cơ giới, trong đó có tối thiểu:

• 01 lãnh đạo cơ sở đăng kiểm là đăng kiểm viên
• 01 lãnh đạo bộ phận kiểm định là đăng kiểm viên có kinh nghiệm thực hiện công tác kiểm định đủ 60 tháng

Đối với cơ sở kiểm định khí thải xe mô tô, xe gắn máy, Điều 7 Nghị định 89/2026/NĐ-CP quy định:

• Khu vực kiểm định khí thải xe mô tô, xe gắn máy có diện tích tối thiểu là 10 m2 tương ứng với 01 thiết bị đo khí thải.
• Đối với khu vực kiểm định khí thải xe mô tô, xe gắn máy có từ 02 thiết bị đo khí thải trở lên thì diện tích cho mỗi thiết bị đo tăng thêm tương ứng là 05 m2.
• Trường hợp diện tích của khu vực kiểm định được sử dụng chung với hoạt động bảo dưỡng, sửa chữa xe mô tô, xe gắn máy thì không được gây cản trở cho việc di chuyển của phương tiện và thao tác của đăng kiểm viên.

Về nhân lực, Điều 8 Nghị định 89/2026/NĐ-CP quy định cơ sở kiểm định khí thải phải có tối thiểu 01 đăng kiểm viên được cấp chứng chỉ chuyên môn thực hiện công việc kiểm định khí thải xe mô tô, xe gắn máy.

5. IRR của nhà máy điện BOT không được vượt quá 12% khi xác định giá phát điện – Thông tư 30/2026/TT-BCT

Theo Điều 3 Thông tư 30/2026/TT-BCT do Bộ Công Thương ban hành, giá dịch vụ phát điện của nhà máy điện BOT được xác định theo các nguyên tắc sau:

• Giá dịch vụ phát điện của nhà máy điện BOT được xây dựng trên cơ sở: Các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ của chủ đầu tư trong toàn bộ đời sống kinh tế dự án. Tỷ suất sinh lợi nội tại về tài chính (IRR) không vượt quá 12%.
• Giá dịch vụ phát điện của nhà máy điện BOT gồm các thành phần sau: Giá công suất (đồng/kW) bao gồm giá cố định bình quân và giá vận hành và bảo dưỡng cố định; Giá điện năng (đồng/kWh) bao gồm giá nhiên liệu biến đổi và giá vận hành bảo dưỡng biến đổi.
• Việc định giá dịch vụ phát điện bằng ngoại tệ (nếu có) phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối. Bên bán điện và bên mua điện được thực hiện sau khi có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Giá dịch vụ phát điện chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, thuế tài nguyên nước, tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước, tiền dịch vụ môi trường rừng, phí bảo vệ môi trường đối với chất thải rắn và đối với nước thải công nghiệp (áp dụng đối với nhà máy nhiệt điện) và các khoản thuế, phí, các khoản thu bằng tiền khác theo quy định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (trừ các khoản thuế, phí đã được tính trong phương án giá hợp đồng mua bán điện).
• Giá dịch vụ phát điện để so với khung giá phát điện năm cơ sở không được vượt quá khung giá phát điện đối với loại hình nhà máy điện BOT do Bộ trưởng Bộ Công Thương ban hành tại năm cơ sở;
• Trường hợp năm cơ sở chưa có khung giá phát điện, giá dịch vụ phát điện được tính toán, quy đổi các thành phần chi phí tương ứng để so sánh với khung giá phát điện gần nhất sau năm cơ sở.

Như vậy, Thông tư 30/2026/TT-BCT đã làm rõ nguyên tắc xác định giá dịch vụ phát điện của nhà máy điện BOT theo hướng gắn với chi phí hợp lý, hợp lệ của dự án, đồng thời kiểm soát mức sinh lợi tài chính thông qua giới hạn IRR không quá 12%. Quy định này tạo cơ sở minh bạch hơn cho việc xây dựng, đàm phán và quản lý giá dịch vụ phát điện trong các dự án điện BOT.