Thu tiền sử dụng đất với diện tích tăng thêm

Hiện nay, theo quy định của pháp luật đối với diện tích tăng thêm do đo đạc lại, lấn chiếm… sẽ tiến hành thu tiền sử dụng đất với diện tích tăng thêm. Do vậy, trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ giải đáp cụ thể cho bạn đọc về vấn đề này..

1. Nguyên nhân có diện tích tăng thêm

Diện tích đất thực tế khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp gồm 03 nguyên nhân chủ yếu sau:

• Do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Do người sử dụng đất lấn, chiếm;
• Do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Với mỗi nguyên nhân đất tăng thêm so với Sổ đỏ thì cách xử lý và tiền phải nộp nếu được cấp Giấy chứng nhận là khác nhau.

2. Xử lý đất với diện tích tăng thêm theo nguyên tắc nào?

Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Như vậy, khi diện tích thực tế khác với diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận thì xử lý như sau:

2.1. Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi

Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Hay nói cách khác, khi ranh giới không thay đổi thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích tăng thêm nếu đủ điều kiện (áp dụng đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận lần đầu) hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận (áp dụng đối với trường hợp thửa đất gốc đã cấp Giấy chứng nhận lần đầu).

2.2. Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi

Nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận (không chắc chắn được cấp).

3. Hồ sơ hợp thức hóa đất với diện tích tăng thêm

Căn cứ khoản 7 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được chia thành nhiều trường hợp khác nhau.

3.1. Hồ sơ thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

Trường hợp 1: Thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận:

• Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;
• Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc
• Bản gốc Giấy chứng nhận và hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được lập theo quy định (có công chứng hoặc chứng thực) của diện tích đất tăng thêm.

Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho phần diện tích đất tăng thêm trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ có công chứng hoặc chứng thực thì nộp bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm.

Trường hợp 2: Thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số  04a/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường  đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất của thửa đất gốc;
• Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng.

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
• Nếu đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế;
• Bản gốc Giấy chứng nhận và hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực của diện tích đất tăng thêm. Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho phần diện tích đất tăng thêm trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ có công chứng hoặc chứng thực thì nộp bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho của diện tích đất tăng thêm.

3.2. Hồ sơ nộp trong trường hợp diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp 1: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;
• Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc giấy tờ của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận;
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm;
• Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng.

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
• Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Trường hợp 2: Diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;
• Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận;
• Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng.

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
• Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

4. Thủ tục thực hiện đối với đất có diện tích tăng thêm

Thủ tục xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo từng trường hợp khác nhau.

4.1. Trường hợp 1: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận

4.1.1. Nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất

Bước 1: Người sử dụng đất cần thực hiện các công việc sau

Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm).

Riêng trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực thì phải:

• Nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (bản chất là cấp đổi chứ không phải cấp lần đầu);
• Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất.
• Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

Xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm.

Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế.

Trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng.

Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã.

4.1.2. Nếu thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận (có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận)

Bước 1: Người sử dụng đất cần thực hiện các công việc sau:

Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

Xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế.

Trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng.

Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã.

4.2. Trường hợp 2: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất

4.2.1. Thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận, diện tích đất tăng thêm chưa có Giấy chứng nhận

Bước 1: Người sử dụng đất cần làm:

Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

Xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế.

Trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng.

Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã.

4.2.2. Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận)

Trường hợp này sẽ phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho toàn bộ diện tích thửa đất

4.3. Trường hợp 3: Diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau

Quy định về cách xử lý, điều kiện, diện tích được cấp

• Nếu người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm;
• Nếu diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm;
• Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Quy định về thủ tục cấp, cấp đổi

Nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

• Xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế.
• Trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng.
• Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã.

Nếu thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận (nhưng có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đủ điều kiện được cấp) thì thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Thu tiền sử dụng đất với diện tích tăng thêm

Trường hợp 1:

Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.

Trường hợp 2:

Có thể phải nộp nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Mức nộp: Tùy từng trường hợp có mức thu khác nhau; cơ quan thuế sẽ thông báo cho người sử dụng đất

6. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi về vấn đề thu tiền sử dụng đất với diện tích tăng thêm theo quy định pháp luật hiện hành. Qua bài viết này, chúng tôi mong rằng sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn thuế đất trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.