Thuế đất sản xuất kinh doanh theo quy định pháp luật

Tùy theo từng trường hợp mà thuế đất sản xuất kinh doanh được xác định theo những cách khác nhau. Cụ thể cách tính như thế nào, mời bạn theo dõi bài viết sau đây của Luật Quang Huy, chúng tôi sẽ trình bày đầy đủ và chi tiết các quy định liên quan đến thuế đất sản xuất kinh doanh nhé.

1. Đất sản xuất kinh doanh là gì?

Đất sản xuất kinh doanh là đất được sử dụng cho mục đích sản xuất và kinh doanh. Nhưng không phải loại đất dùng để nuôi trồng các loại cây ăn quả hoặc các ngành nghề nông nghiệp khác.

Đất sản xuất kinh doanh được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất khu chế xuất, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Qua đó có thể thấy, đất sản xuất kinh doanh được dùng cho các mục đích sau:

• Đất dùng để xây dựng khu công nghiệp, các khu chế xuất và những cụm công nghiệp lớn – nhỏ;
• Đất được sử dụng với mục đích thương mại, kinh doanh và các hoạt động dịch vụ;
• Đất được sử dụng cho các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
• Đất dùng cho hoạt động khai thác và kinh doanh khoáng sản;
• Đất dùng cho xây dựng công trình làm nguyên vật liệu hoặc đồ gốm;
• Sử dụng để tìm hiểu về những vấn đề xây dựng nhà ở ở trên các khu đất sản xuất kinh doanh.

2. Thuế đất sản xuất kinh doanh?

Thuế đất sản xuất kinh doanh là thuế tính trên diện tích đất được sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh. Cách xác định thuế đất sản xuất kinh doanh dựa vào cách xác định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể, tiền thuế sử dụng đất sản xuất kinh doanh, được xác định như sau:

2.1. Trường hợp xác định được cụ thể diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, tiền thuế sử dụng đất sản xuất kinh doanh, được xác định như sau:

Trong đó:

Theo đó, để tính được số thuế phát sinh cần biết diện tích, giá của 1m2 đất và thuế suất. Cụ thể:

• Diện tích đất tính thuế: là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng. Cụ thể:

• Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành thì diện tích đất tính thuế trong trường hợp đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là tổng diện tích đất được nhà nước giao, cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh ghi trên Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấp hơn diện tích đất thực tế sử dụng vào mục đích kinh doanh thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.
• Ngoài ra, những loại đất phi nông nghiệp mà sử dụng vào mục đích kinh doanh thì khi xác định diện tích tính thuế đất sản xuất kinh doanh là toàn bộ diện tích đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh.

• Giá của 1 m2 đất tính thuế: là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.
• Thuế suất: Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh có mức thuế suất 0.03%.

2.2. Trường hợp không xác định được cụ thể diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh

Trường hợp không xác định được cụ thể diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thì diện tích đất chịu thuế được xác định theo phương pháp phân bổ theo tỷ lệ doanh số. Cụ thể như sau:

3. Thời hạn sử dụng đất sản xuất kinh doanh

Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật đất đai năm 2013, thời hạn sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 50 năm. Một số dự án đặc thù thời hạn sử dụng đất cao hơn là 70 năm.

4. Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất kinh doanh sang đất ở?

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh sang đất ở như sau:

4.1. Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở

Như chúng ta biết, các loại đất và hình thức sử dụng có thể chuyển đổi cho nhau và đất sản xuất kinh doanh cũng vậy. Cụ thể, để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở, căn cứ theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013, chủ sở hữu đất sản xuất kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện như sau:

• Đất có chứng nhận quyền sở hữu riêng;
• Không vướng phải tranh chấp về đất đai;
• Diện tích đất sản xuất kinh doanh không xâm lấn vào các công trình công cộng thuộc phạm vi sở hữu của Nhà nước.

Cùng với đó, khi chuyển đổi đất sản xuất kinh doanh sang các mục đích sử dụng khác, người dân phải đóng phí luân chuyển. Loại phí này được quy định bởi bộ tài chính về xét duyệt và xử lý các đơn từ về đất đai. Hơn nữa, chủ sở hữu đất phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích sau khi chuyển đổi.

4.2. Căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở

Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất sản xuất kinh doanh được xác định là đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở, bạn cần đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất tuân thủ kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

4.3. Hồ sơ cần chuẩn bị

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, bạn cần chuẩn bị bộ hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác tương đương (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

4.4. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất

Sau khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, cần tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:

Bước 1: Bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giấy tờ như chúng tôi đã nêu trên. Hồ sơ nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó, người dân được hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.

Cơ quan Tài nguyên và môi trường trình Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để đầu tư dự án thì cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật. Theo đó, căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, giá chuyển đổi từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở tuỳ theo từng trường hợp cụ thể được xác định như sau:

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, chuyển mục đích sang đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở: Thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất: Nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

• Tiền sử dụng đất theo giá đất ở được xác định theo công thức như sau:

• Tiền thuê đất phải nộp trong thời gian còn lại được xác định theo công thức như sau:

• Tiền sử dụng đất khách hàng phải nộp sẽ được xác định cụ thể theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tỉnh thành phố ban hàng hàng năm. Ngoài ra, Khách hàng phải nộp thêm một số loại phí, lệ phí khác như phí đo đạc, lệ phí khác.
• Ngoài ra, Khách hàng phải nộp thêm một số loại phí, lệ phí khác như phí đo đạc, lệ phí khác.
• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

5. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định 123/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thuê mặt nước;
• Thông tư 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi về vấn đề thuế đất sản xuất kinh doanh.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn Thuế đất trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.