Thông báo thu hồi đất là quy trình do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2024. Việc nắm bắt các quy định liên quan là rất quan trọng đối với người dân. Bài viết này, Luật Quang Huy sẽ cung cấp các thông tin pháp lý mới nhất về thông báo thu hồi đất.
1. Thời hiệu của thông báo thu hồi đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 83 Luật Đất đai năm 2024, thời hạn để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thông báo về việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội hoặc các trường hợp khác được quy định cụ thể.
Cụ thể, trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi thông báo thu hồi đất đến người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và những người có quyền lợi liên quan. Đồng thời, thông báo này cũng phải được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi. Nội dung thông báo sẽ bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm.
Như vậy, thời hiệu của thông báo thu hồi đất đối với đất nông nghiệp là thời gian 90 ngày và đối với đất phi nông nghiệp là thời gian 180 ngày, tính từ thời điểm thông báo đến trước khi ra quyết định thu hồi đất.
2. Nội dung thông báo thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 85 Luật Đất đai năm 2024, thông báo thu hồi đất phải thể hiện rõ các nội dung chính sau đây:
- Lý do thu hồi đất;
- Diện tích, vị trí khu đất thu hồi;
- Tiến độ thu hồi đất và thời gian dự kiến hoàn thành;
- Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm cụ thể;
- Kế hoạch di dời và bố trí tái định cư cho những người bị thu hồi đất (nếu có);
- Kế hoạch sơ bộ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
3. Thủ tục ra thông báo thu hồi đất
3.1. Thủ tục ra thông báo về việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 (cụ thể là Điều 83, Điều 85), sau khi có kế hoạch thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành thông báo thu hồi đất. Thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất được quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thông báo thu hồi đất đối với tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư theo quy định.
- Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành thông báo thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trừ trường hợp quy định tại điểm trên.
Thông báo thu hồi đất được thực hiện theo các bước sau:
- Thông báo phải được gửi trực tiếp đến từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người có quyền lợi liên quan.
- Tổ chức họp phổ biến về chủ trương, chính sách thu hồi đất và nội dung thông báo thu hồi đất tại khu vực có đất thu hồi.
- Niêm yết công khai thông báo thu hồi đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
- Trong trường hợp không thể liên hệ được với người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi liên quan, thông báo phải được đăng trên các phương tiện thông tin đại chúng theo quy định.
3.2. Thủ tục ra thông báo thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai
Đối với thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, các bước cơ bản được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn chi tiết:
- Người có thẩm quyền sẽ lập biên bản xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai để làm căn cứ cho việc xem xét thu hồi đất.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất.
- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ ban hành và thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất. Thông báo này cũng sẽ được đăng tải trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp xã để đảm bảo công khai, minh bạch.
3.3. Thủ tục ra thông báo thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất
Căn cứ theo các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định hướng dẫn thi hành, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm tổ chức rà soát định kỳ và ban hành thông báo thu hồi đất về những trường hợp không được gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn.
3.4. Thủ tục ra thông báo thu hồi đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, trình tự, thủ tục ra thông báo thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, hoặc bị ảnh hưởng bởi các hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người được thực hiện như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp xã sẽ giao cho cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm tra và xác định mức độ ô nhiễm môi trường, nguy cơ sạt lở, sụt lún hoặc các ảnh hưởng từ thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
- Sau khi có văn bản chính thức của cơ quan có thẩm quyền xác định rõ mức độ nguy hiểm và sự cần thiết phải thu hồi đất, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm ban hành thông báo thu hồi đất đến tất cả những người đang sử dụng đất trong khu vực chịu ảnh hưởng đó.
4. Mẫu thông báo thu hồi đất
Hiện nay, việc sử dụng mẫu thông báo thu hồi đất phải tuân thủ theo các quy định mới nhất của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các mẫu biểu cũ ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT đã hết hiệu lực.
Mẫu thông báo thu hồi đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh hoặc cấp xã) ban hành, đảm bảo đầy đủ các nội dung theo quy định tại Điều 85 Luật Đất đai năm 2024.
Để có được mẫu thông báo thu hồi đất chuẩn xác và mới nhất, người dân và các cơ quan, tổ chức cần tham khảo các phụ lục kèm theo Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 ngay khi các văn bản này được ban hành chính thức.
5. Sau khi có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, sau khi có thông báo thu hồi đất, quyền của người sử dụng đất trong khu vực bị ảnh hưởng sẽ có những hạn chế nhất định để đảm bảo việc thu hồi đất được thực hiện thuận lợi và đúng quy hoạch.
Cụ thể, Điều 86 Luật Đất đai 2024 quy định rằng kể từ ngày có thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất của mình nhưng sẽ bị hạn chế trong việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các giao dịch này chỉ được thực hiện nếu có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải phù hợp với quy định về thu hồi đất và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trong trường hợp đã có thông báo thu hồi đất, việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có thể bị hạn chế hoặc không được thực hiện nhằm tránh tình trạng đầu cơ, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Người sử dụng đất cần liên hệ trực tiếp với cơ quan tài nguyên và môi trường địa phương để được hướng dẫn cụ thể về các quyền và nghĩa vụ của mình trong giai đoạn này, đảm bảo tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
6. Có thông báo thu hồi đất có được tách thửa không?
Về việc có được tách thửa hay không sau khi có thông báo thu hồi đất, Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định chặt chẽ hơn so với luật cũ.
Theo Điều 86 Luật Đất đai 2024, kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất, người sử dụng đất trong khu vực đó sẽ bị hạn chế một số quyền, trong đó có việc tách thửa. Các quyền này chỉ được thực hiện khi có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải đảm bảo không ảnh hưởng đến mục đích thu hồi đất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Nếu thửa đất đã nằm trong khu vực có thông báo thu hồi đất, việc tách thửa sẽ không được phép nếu việc tách thửa đó làm tăng số lượng thửa đất, phân chia thửa đất thành các thửa nhỏ hơn không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã công bố, hoặc gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý các quy định này để tránh những rủi ro pháp lý.
7. Thông báo thu hồi đất và quyết định thu hồi đất có gì khác nhau?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, có sự phân biệt rõ ràng giữa thông báo thu hồi đất và quyết định thu hồi đất:
- Thông báo thu hồi đất: Đây là văn bản hành chính được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm mục đích thông báo trước cho người sử dụng đất về kế hoạch thu hồi đất. Thông báo này bao gồm các thông tin về lý do, vị trí, diện tích, tiến độ, và kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, cũng như kế hoạch di dời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Mục đích chính là để người dân chuẩn bị và phối hợp với cơ quan chức năng. Thông báo được gửi chậm nhất 90 ngày (đối với đất nông nghiệp) hoặc 180 ngày (đối với đất phi nông nghiệp) trước khi có quyết định thu hồi đất.
- Quyết định thu hồi đất: Là văn bản hành chính có tính chất bắt buộc, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành sau khi đã có thông báo thu hồi đất và hoàn thành các thủ tục liên quan. Quyết định này chính thức chấm dứt quyền sử dụng đất của người dân, yêu cầu người sử dụng đất phải bàn giao đất bị thu hồi. Khi có quyết định thu hồi đất, quyền sử dụng đất không còn, và Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành việc bàn giao đất sau khi đã được vận động, thuyết phục, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định và tổ chức thực hiện cưỡng chế thu hồi đất.
Như vậy, thông báo thu hồi đất mang tính chất thông báo, chuẩn bị, trong khi quyết định thu hồi đất mang tính chất thực thi, chấm dứt quyền sử dụng đất.
8. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025);
- Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2024 (đang chờ ban hành hoặc đã ban hành, thay thế Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Trên đây là toàn bộ nội dung hướng dẫn của chúng tôi về các quy định mới nhất liên quan đến thông báo thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2024. Việc nắm rõ các quy định này sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc theo dõi các chủ trương của Nhà nước về thu hồi đất, từ đó có thể kịp thời đưa ra các phương án ổn định cuộc sống và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi bị thu hồi đất trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
