Những lưu ý khi mua đất sổ chung?

Trên thị trường bất động sản hiện nay, việc mua đất sổ chung rất phổ biến bởi đó là một lựa chọn phù hợp với những người có tài chính hạn chế nhưng vẫn muốn được sở hữu một mảnh đất. Vậy mua đất sổ chung là gì?

Mua đất sổ chung cần lưu ý những gì? Mua đất sổ chung có ưu điểm và nhược điểm như thế nào? Thủ tục mua đất sổ chung có gì khác biệt không? Phí mua đất sổ chung có nhiều không?

Qua bài viết sau đây, Luật Quang Huy sẽ giúp bạn tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan đến mua đất sổ chung.

1. Mua đất sổ chung là gì?

Mua đất sổ chung là giao dịch mua bán đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và công nhận quyền sở hữu chung từ hai người trở lên cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà giữa họ không phải quan hệ vợ, chồng hoặc con.

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì mua đất sổ chung sẽ thuộc trường hợp tài sản chung hợp nhất của các đồng sở hữu và quyền sở hữu chung này có thể là hợp nhất, có thể phân chia và không thể phân chia. Do đó, các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Như vậy, đất sổ chung hay đất đồng sở hữu tức mảnh đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời mang tên của nhiều chủ sở hữu khác nhau và những cá nhân này sẽ có quyền cũng như nghĩa vụ ngang nhau về mặt pháp lý.

2. Khi mua đất sổ chung cần lưu ý gì?

Mua đất sổ chung dễ sinh ra những rủi ro về mặt pháp lý cho những người thiếu kinh nghiệm. Vì vậy, bạn cần lưu ý những vấn đề sau đây để hạn chế những rủi ro khi mua đất sổ chung:

Trước khi mua đất sổ chung, bạn cần kiểm tra, xác minh kỹ thông tin về tổng số người có tham gia vào việc đồng sở hữu; kiểm tra các giấy tờ pháp lý cơ bản như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ chứng minh quyền của người bán đất; kiểm tra diện tích thực tế so với diện tích trên giấy tờ; kiểm tra xem đất có tranh chấp hay nằm trong quy hoạch của Nhà nước hay không; kiểm tra, đánh giá mức độ phù hợp với mục đích của mình.

Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng bao gồm những người cùng góp vốn mua đất nên ký biên bản thỏa thuận về việc góp vốn mua đất. Nội dung biên bản bao gồm cụ thể số tiền mua đất; số tiền cụ thể mỗi người đóng góp mua; quyền và nghĩa vụ các bên; cam kết về việc đứng tên, sử dụng, định đoạt và có người làm chứng.

Nếu bên nhận chuyển nhượng bao gồm những người tham gia vào việc đồng sở hữu cùng có tên và ký tên đầy đủ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không cần phải làm biên bản thỏa thuận nêu trên. Việc làm biên bản nêu trên chỉ đặt ra nếu mua chung đất nhưng chỉ đứng tên một người đại diện vì biên bản này là căn cứ để đòi lại quyền lợi nếu sau này người đứng tên bán mất tài sản.

3. Ưu nhược điểm khi mua đất sổ chung

Về ưu điểm:

• Mua đất sổ chung phù hợp cho những người có tài chính trung bình – thấp. Thông thường giá mua đất sổ chung thường thấp hơn so với giá thị trường bởi sự phức tạp trong vấn đề pháp lý, sở hữu cũng như sự e ngại của người mua.
• Mua đất sổ chung vẫn được nhà nước công nhận, vẫn được mua bán sang tên bình thường.

Về nhược điểm:

• Khó chuyển nhượng, khó thế chấp

Mua đất sổ chung rất khó chuyển nhượng, mua bán sang tên do bất cứ giao dịch nào cũng phải được sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu. Do những rắc rối liên quan đến việc đồng sở hữu cũng như những rủi ro về mặt pháp lý nên hồ sơ thế chấp đất sổ chung để vay vốn khó được ngân hàng chấp thuận. Ngân hàng sẽ yêu cầu bạn phải tách sổ trước khi dùng tài sản này để vay thế chấp.

• Dễ xảy ra tranh chấp

Mua đất sổ chung thuộc sở hữu của nhiều người, do đó rất dễ xảy ra tranh chấp trong việc khai thác công dụng, hưởng lợi tức. Nếu không có sự thoả thuận, thống nhất hợp lý giữa các bên thì rất dễ xảy ra tranh chấp. Vì vậy, bạn cần lưu ý theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì các tranh chấp liên quan đến mua đất sổ chung thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân nơi có đất.

• Vấn đề tách sổ

Không ít người cho rằng mua đất sổ chung có mức giá rẻ hơn, sau này có thể tiếp tục tách sổ nhưng không phải ai cũng có thể tách sổ thuận lợi do nhiều trường hợp diện tích đất quá nhỏ nên không được phép tách sổ.

4. Thủ tục mua đất sổ chung có gì khác biệt không?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Như vậy, đối với quyền sử dụng đất thì nhiều người có thể cùng sở hữu chung và khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trên Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sở hữu và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận, và nếu các chủ sở hữu có yêu cầu khác thì sẽ được cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Về cơ bản, thủ tục mua đất sổ chung vẫn được tiến hành theo các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, cụ thể như sau:

4.1 Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trước tiên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc công chứng tại Văn phòng công chứng nơi có đất.

Lưu ý: Đối với mua đất sổ chung, bên nhận chuyển nhượng bao gồm tất cả người tham gia mua phải ký đầy đủ vào hợp đồng chuyển nhượng.

4.2 Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Sau khi tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, cụ thể bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó;
• Xác nhận đất không có tranh chấp;
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/ Hộ chiếu và sổ hộ khẩu đối với tất cả đồng sở hữu;
• Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân hoặc Giấy chứng nhận kết hôn đối với tất cả đồng sở hữu;
• Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có);
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất (nếu có);
• Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (nếu có).

4.3 Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết yêu cầu

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Sau đó Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính thì bên nhận chuyển nhượng nộp tiền tại cơ quan thuế và giữ biên lai để nộp lại cho Văn phòng đăng ký đất đai.

4.4 Bước 4: Trả kết quả

Sau khi bên nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; sau đó trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

5. Phí mua đất sổ chung có nhiều không?

Mua đất sổ chung sẽ có sự tham gia của các đồng sở hữu nên phí mua đất sổ chung sẽ chia đều cho các chủ sở hữu đất.

• Về nguyên tắc, khi mua đất sổ chung, bên nhận chuyển nhượng bao gồm các đồng sở hữu phải chịu lệ phí trước bạ khi sang tên trước bạ.

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tính theo từng trường hợp cụ thể:

Trường hợp giá đất trong hợp đồng cao hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính như sau:

Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bằng hoặc thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì:

Ngoài lệ phí trước bạ, đến thời điểm đã được sang tên, cấp sổ mới, bên mua đất còn nộp thêm một số khoản lệ phí khác như sau:

• Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng, tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp;
• Lệ phí địa chính: Mức thu lệ phí địa chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 15.000 đồng;
• Lệ phí làm bìa mới (phí cấp Giấy chứng nhận): Căn cứ điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 02/2014/TT-BTC thì mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn Khoản 1, Khoản 3 Điều 192 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án được thông qua ngày 14/4/2017;
• Thông tư số 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND cấp tỉnh.

Qua bài viết này, chúng tôi đã cung cấp cho bạn đầy đủ thông tin về mua đất sổ chung.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến mua đất sổ chung trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.