Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào? Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giống nhau không?
Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy sẽ giải đáp cho bạn đọc đầy đủ thông tin về hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực khi nào để bạn có thể tham khảo.
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng có hiệu lực khi nào?
Trước khi xác định hiệu lực, hợp đồng mua bán đất cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể:
- Người mua bán có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện hợp đồng;
- Hợp đồng dựa trên tinh thần tự nguyện của hai bên;
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm luật và trái đạo đức xã hội;
- Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp luật quy định.
Đồng thời, hình thức của hợp đồng mua bán đất hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định rõ hơn tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định theo điểm b khoản này.
Như vậy, nếu một hợp đồng mua bán đất không vi phạm các điều kiện về năng lực hành vi, ý chí, mục đích và nội dung của Bộ luật dân sự và điều kiện về hình thức của Luật đất đai thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này được quy định theo Điều 5 Luật công chứng 2014.
Hợp đồng công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng có hiệu lực khi nào?
Theo Điều 129 Bộ luật dân sự, trong trường hợp hợp đồng mua bán đất chưa được công chứng, chứng thực, hợp đồng này vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Tuy nhiên, Điều này cũng có quy định về trường hợp ngoại lệ như sau:
Hợp đồng dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay xảy ra trước ngày 01/07/2014 dù không công chứng, chứng thực vẫn được ghi nhận hiệu lực theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013.
Theo đó, khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cụ thể hơn về các khoảng thời gian hợp pháp hóa hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay như sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng có hiệu lực nếu soạn thảo trước ngày 01/01/2008.
Trường hợp 2: Hợp đồng nếu soạn thảo trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014, có hiệu lực nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp 3: Hợp đồng có hiệu lực do nhận thừa kế quyền sử dụng đất và viết trước ngày 01/07/2014.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?
3. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giống nhau không?
Hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng do các bên đã thỏa thuận và có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng theo Điều 5 Luật công chứng 2014.
Hiệu lực của việc chuyển nhượng, mua bán đất đai là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính nên có hiệu lực sau hiệu lực của hợp đồng mua bán đất. Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Do vậy, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hiệu lực chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khác nhau.
4. Cơ sở pháp lý
- Bộ luật dân sự năm 2015.
- Luật đất đai năm 2013.
- Luật công chứng 2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định thi hành Luật đất đai.
Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan hợp đồng chuyển nhượng đất trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
