Hiện nay, từ giao dịch nhỏ đến các giao dịch lớn, người dân đều phải đóng một khoản thuế, phí nhất định. Để đảm bảo cho người dân nắm rõ mức thuế, phí phải đóng là bao nhiêu, Luật Quang Huy đã mở thêm Tổng đài tư vấn luật thuế phí. Nếu bạn cần hỗ trợ về những vấn đề này, liên hệ ngay cho Luật sư qua Tổng đài 19006588.

Bạn đang cho thuê nhà nhưng không biết phải nộp những loại thuế nào? Cách tính những loại thuế này ra sao? Để giải đáp thắc mắc này, bài viết sau đây của Luật Quang Huy sẽ hướng dẫn chi tiết cho bạn các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà.

Tổng quan về bài viết

1. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 1 Thông tư số 119/2014/TT-BTC và khoản 3 Điều 1 Thông tư số 100/2021/TT-BTC, tùy theo mức doanh thu mà các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà được quy định như sau: Cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ có doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng mới phải nộp lệ phí môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

2. Điều kiện, căn cứ nộp, cách tính thuế môn bài khi cho thuê nhà?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện, căn cứ nộp, cách tính thuế môn bài khi cho thuê nhà được quy định như sau:

2.1. Điều kiện nộp thuế

Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC quy định về nguyên tắc khai thuế như sau:

Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế;
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ một trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này.

Như vậy, nếu cá nhân cho thuê nhà có doanh thu hàng năm đạt trên mức 100 triệu đồng thì phải đóng thuế môn bài. Mức lệ phí môn bài phải nộp sẽ dựa vào số vốn điều lệ được ghi trên giấy phép kinh doanh và doanh thu bình quân hàng năm của hộ đó.

Lưu ý: Nếu doanh thu phát sinh từ việc cho thuê vào 6 tháng đầu năm thì cá nhân, hộ gia đình phải nộp thuế cho cả năm. Riêng hợp đồng thuê nhà phát sinh vào 6 tháng cuối năm (từ 1.7) thì mức thuế môn bài phải nộp bằng ½ số tiền thuế môn bài của cả năm.

Ví dụ: Bạn bắt đầu cho thuê nhà từ tháng 9, doanh thu bình quân ước tính đạt 150 triệu đồng/năm, thì mức thuế môn bài bạn phải nộp được tính bằng: (300.000) x (1/2) = 150.000 đồng.

2.2. Căn cứ nộp thuế

Theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà được xác định như sau:

Là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.
Nếu hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

Như vậy, có thể hiểu rằng, doanh thu làm căn cứ tính lệ phí môn bài là doanh thu của tất cả các hợp đồng cho thuê nhà ở, phòng trọ phát sinh trong năm.

2.3. Cách tính thuế môn bài

STT	Doanh thu	Mức thu
1	Trên 500 triệu đồng/năm	01 triệu đồng/năm
2	Trên 300 đến 500 triệu đồng/năm	500.000 đồng/năm
3	Trên 100 đến 300 triệu đồng/năm	300.000 đồng/năm

Trong đó:

Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình, địa điểm sản xuất, kinh doanh (thuộc trường hợp không được miễn lệ phí môn bài) nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng đầu năm thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm, nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng cuối năm thì nộp 50% mức lệ phí môn bài của cả năm;
Người nộp lệ phí môn bài đang hoạt động có văn bản gửi cơ quan thuế quản lý trực tiếp hoặc cơ quan đăng ký kinh doanh về việc tạm ngừng hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch (từ ngày 01/01 đến ngày 31/12) không phải nộp lệ phí môn bài năm tạm ngừng kinh doanh với điều kiện: Văn bản xin tạm ngừng hoạt động sản xuất, kinh doanh gửi cơ quan thuế hoặc cơ quan đăng ký kinh doanh trước thời hạn phải nộp lệ phí theo quy định (ngày 30/01 hàng năm) và chưa nộp lệ phí môn bài của năm xin tạm ngừng hoạt động sản xuất, kinh doanh;
Trường hợp tạm ngừng hoạt động sản xuất, kinh doanh không đảm bảo điều kiện nêu trên thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm.

Lưu ý: Cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.

3. Điều kiện, căn cứ nộp, cách tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện, căn cứ nộp, cách tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà được quy định như sau:

3.1. Điều kiện nộp thuế

Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Như vậy, cá nhân cho thuê tài sản mà có tổng doanh thu trong một năm lớn hơn 100 triệu đồng thì phải nộp thuế, bao gồm: thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Doanh thu tính thuế hay nói cách khác là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê nhà.

3.2. Căn cứ nộp thuế

Theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân và tỷ lệ tính thuế trên doanh thu được dùng làm căn cứ xác định thuế thu nhập cá nhân khi có hoạt động cho thuê nhà. Cụ thể như sau:

Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân: Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
Tỷ lệ tính thuế trên doanh thu: Theo khoản 2 Phần Phụ Lục Bảng danh mục ngành nghề Thông tư 219/2013/TT-BTC thì khi cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ thì thuộc trường hợp trong danh mục dịch vụ lưu trú, kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ. Theo đó, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ có tỷ lệ tính thuế trên doanh thu là 5%.

3.3. Cách tính thuế

Căn cứ khoản 1 Điều 9 và Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, công thức tính thuế thu nhập cá nhân cho cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ được xác định theo công thức sau:

Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân cho cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ được xác định theo công thức sau:

Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Ví dụ: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng.

Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế giá trị gia, phải nộp thuế thu nhập cá nhân tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

4. Điều kiện, căn cứ nộp, cách tính thuế giá trị gia tăng khi cho thuê nhà?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện, căn cứ nộp, cách tính thuế giá trị gia tăng khi cho thuê nhà được quy định như sau:

4.1. Điều kiện nộp thuế

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 01/01/2022), cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Như vậy, cá nhân cho thuê tài sản mà có tổng doanh thu trong một năm lớn hơn 100 triệu đồng thì phải nộp thuế giá trị gia tăng. Doanh thu tính thuế hay nói cách khác là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê nhà.

4.2. Căn cứ nộp thuế

Theo quy định của pháp luật hiện hành, căn cứ tính thuế đối với cá nhân nộp thuế theo từng lần phát sinh là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu. Cụ thể như sau:

Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê;
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Phần Phụ Lục Bảng danh mục ngành nghề Ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01 tháng 6 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính thì tỷ lệ tính thuế giá trị gia tăng cho cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ có tỷ lệ 5%.

4.3. Cách tính thuế

Theo quy định của pháp luật hiện hành, công thức tính thuế giá trị gia tăng cho cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ được xác định theo công thức sau đây:

Số thuế giá trị gia tăng phải nộp

Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng

Lưu ý:

Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế giá trị gi, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản;
Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Ví dụ: A ký hợp đồng cho thuê nhà trong 2 năm (tính theo 12 tháng liên tục) với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2021 đến hết tháng 9 năm 2023, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng và được trả 1 lần. Như vậy, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của A xác định như sau.

5. Lưu ý khi nộp thuế phí cho thuê nhà?

Một số lưu ý khi nộp thuế phí cho thuê nhà cụ thể như sau:

Trước tiên, chủ nhà phải hoàn thiện hồ sơ khai thuế để nộp cho Chi cục Thuế nơi có nhà cho thuê.Căn cứ khoản 1 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế gồm những giấy tờ như sau:

Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính;
Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo Mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính;
Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);
Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Lưu ý: Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

Về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, hạn nộp thuế của cá nhân có hoạt động cho thuê nhà ở, phòng trọ được xác định như sau:

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế như sau: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán;
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo;
Trường hợp bạn cho doanh nghiệp, tổ chức kinh tế thuê nhà, mà trong hợp đồng có thoả thuận về việc bên đi thuê nộp thuế thay chủ nhà, thì doanh nghiệp, tổ chức kinh tế đó sẽ có trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế và nộp thuế thay cho bạn (bao gồm cả thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân).

Thời hạn nộp thuế: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai sót.

6. Cơ sở pháp lý

Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014;
Luật quản lý thuế năm 2019;
Nghị định số 126/2020/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19/10/2020 quy định chi tiết một số điều của Luật quản lý thuế;
Thông tư số 130/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 100/2016/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2016 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Quản lý thuế;
Thông tư số 80/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật quản lý thuế và Nghị định số 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật quản lý thuế.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề: các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn về Thuế trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.