Hướng dẫn thủ tục tách thửa đất hộ gia đình

Hiện nay có rất nhiều câu hỏi được gửi về Luật Quang Huy yêu cầu tư vấn về cấp sổ đỏ theo hộ gia đình. Điều kiện tách thửa đất hộ gia đình là gì? Có tách thửa đất hộ gia đình khi một trong các thành viên không đồng ý không? Cũng như là thủ tục tách thửa đất hộ gia đình.

Bài viết dưới đây sẽ giải đáp tất cả thắc mắc của bạn đọc về vấn đề thủ tục tách thửa đất hộ gia đình.

1. Sổ đỏ cấp theo hộ gia đình là gì?

Sổ đỏ hộ gia đình là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Thực tế, không phải ai có tên trong hộ khẩu là có chung quyền sử dụng đất, mà phải đáp ứng 2 điều kiện:

• Thứ nhất, có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.
• Thứ hai, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Do đó, con mà sinh ra sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì không có chung quyền sử dụng đất.

2. Điều kiện tách thửa đất hộ gia đình?

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai, khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, khi thực hiện tách sổ cần đáp ứng các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận.
• Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Vì bản chất đất hộ gia đình là đất sử dụng chung. Vì vậy để thực hiện được thủ tục tách thửa thì bạn cần phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên là đồng sở hữu thửa đất đó.

3. Có được tách thửa đất hộ gia đình khi 1 trong các thành viên không đồng ý?

Trường hợp 1: Nếu thửa đất gia đình đang sử dụng chung chỉ đứng tên bố hoặc mẹ bạn thì khi thực hiện thủ tục tách thửa không cần phải có sự đồng ý của người khác

Trong trường hợp bố, mẹ muốn tách thửa để tặng, cho quyền sử dụng đất cho con cái thì cần thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

• Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
• Bước 2: Công chứng/chứng thực Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là bắt buộc, và các bên phải đảm bảo hình thức của hợp đồng theo quy định của luật thì pháp luật mới thừa nhận giá trị pháp lý của hợp đồng này.

Trường hợp 2: Nếu đất là của Hộ gia đình thì khi thực hiện thủ tục tách thửa, bạn phải có sự đồng ý của những người có tên trong sổ hộ khẩu thì mới được tách thửa

Bộ luật dân sự 2015 quy định về tài sản chung của hộ gia đình gồm: Quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Bên cạnh đó cũng chỉ rõ: việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Do đó, nếu đây là tài sản chung của hộ gia đình và các thành viên trong gia đình cũng đứng tên trong sổ hộ khẩu thì một trong các thành viên hoàn toàn có quyền không đồng ý tách thửa. Nếu một trong các thành viên không đồng ý tách thửa thì việc tách thửa đất đối với đất hộ gia đình sử dụng chung sẽ không được thực hiện.

4. Thủ tục tách thửa đất hộ gia đình

4.1. Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ để tách thửa đất hộ gia đình như sau:

Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ sau nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có mảnh đất:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

4.2. Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và căn cứ thẩm quyền để xử lý 02 trường hợp sau:

• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
• Nếu hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.

4.3. Bước 3: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa với đất hộ gia đình như sau:

• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bạn.

5. Lệ phí tách sổ với đất hộ gia đình

Khi thực hiện thủ tục tách thửa đối với đất hộ gia đình, bạn phải hoàn thành các loại phí và lệ phí như sau:

• Lệ phí địa chính: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

• Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
• Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
• Lệ phí trước bạ nhà đất: Mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.

Ngoài ra, người xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục tách thửa còn phải nộp các loại phí khác như: Phí thẩm định địa chính, phí trích đo địa chính.

6. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
• Thông tư số 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
• Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về hồ sơ địa chính.

Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về các điều kiện tách thửa đất hộ gia đình cũng đáp án trả lời cho câu hỏi có tách thửa đất hộ gia đình khi một trong các thành viên không đồng ý không?

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.