Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

Đáp ứng nhu cầu được giải đáp các thắc mắc về đất đai ngày càng cao, công ty Luật Quang Huy đã triển khai đường dây nóng hỗ trợ giải đáp về luật đất đai. Nếu bạn có nhu cầu được hỗ trợ, hãy liên hệ ngay qua Tổng đài tư vấn luật đất đai 1900.6784 để được luật sư tư vấn miễn phí.

Pháp luật cho phép người sử dụng đất thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất nhưng không phải ai cũng biết rõ các quy định về thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất. Qua bài viết sau đây, Luật Quang Huy xin cung cấp đến bạn các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục thừa kế nhà đất.





1. Điều kiện thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để người sử dụng đất thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, điều kiện có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất áp dụng đối với trường hợp lập di chúc có công chứng và lập di chúc có chứng thực. Trường hợp lập di chúc có người làm chứng hoặc không có người làm chứng và thừa kế theo pháp luật chỉ cần chứng minh nhà đất đó hợp pháp thì vẫn có quyền chia thừa kế.

Bên cạnh đó, căn cứ vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành, xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

  • Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với đất) mà người đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
  • Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
  • Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:
  • Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
  • Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.
  • Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
  • Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tóm lại, khi quyền sử dụng đất được xác định là di sản thì sẽ được chia di sản thừa kế theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán.


2. Xác định di sản thừa kế là nhà đất

Căn cứ vào Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về di sản thừa kế thì di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Theo đó, phần tài sản chung của người chết trong tài sản chung với người khác chủ yếu gồm các trường hợp sau:

  • Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng.
  • Nhà đất là tài sản chung của hộ gia đình sử dụng đất.
  • Nhà đất của nhiều người cùng nhau góp tiền nhận chuyển nhượng mà không phải là thành viên trong hộ gia đình hoặc vợ chồng.

3. Thủ tục khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 58 Luật Công chứng năm 2014 thì những người thừa kế đủ điều kiện để thực hiện khai nhận thừa kế có quyền yêu cầu công chứng Văn bản khai nhận di sản thừa kế. Sau đây là thủ tục khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn.

3.1. Bước 1: Công chứng văn bản khai nhận di sản, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

Theo quy định tại Điều 58 Luật Công chứng năm 2014, để thực hiện công chứng Văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế thì người yêu cầu công chứng phải chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau đây:

  • Phiếu yêu cầu công chứng;
  • Bản sao di chúc nếu thừa kế theo di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng nếu chia thừa kế theo pháp luật;
  • Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết;
  • Giấy đăng ký kết hôn của người để lại di sản, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có)…;
  • Dự thảo Văn bản khai nhận di sản thừa kế (nếu có);
  • Các giấy tờ nhân thân của người khai nhận di sản thừa kế bao gồm: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu/Sổ tạm trú…
  • Các giấy tờ về tài sản như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký xe ô tô…
  • Các giấy tờ khác về tình trạng tài sản chung/riêng như bản án ly hôn, văn bản tặng cho tài sản, thỏa thuận tài sản chung/riêng…
  • Hợp đồng ủy quyền (nếu có trong trường hợp nhiều người được nhận thừa kế nhưng không chia di sản)…

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và giấy tờ như trên thì bạn nộp hồ sơ tại các tổ chức hành nghề công chứng gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng.

Lưu ý với những giấy tờ yêu cầu bản sao thì bắt buộc phải mang theo bản chính để đối chiếu.

3.2. Bước 2: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ công chứng

Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì Công chứng viên tiếp nhận, thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, Công chứng viên hướng dẫn và yêu cầu bổ sung các giấy tờ còn thiếu.

Trường hợp hồ sơ không có cơ sở để giải quyết thì Công chứng viên giải thích lý do và từ chối tiếp nhận hồ sơ.

3.3. Bước 3: Niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản

Sau khi hồ sơ được tiếp nhận, tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản.

Trong trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó. Sau 15 ngày niêm yết, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác nhận việc niêm yết.

Sau khi nhận được niêm yết mà không có khiếu nại, tố cáo thì tổ chức hành nghề công chứng thực hiện giải quyết hồ sơ:

  • Trường hợp đã có dự thảo Văn bản khai nhận di sản thì Công chứng viên kiểm tra các nội dung trong văn bản đảm bảo không có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội…
  • Trường hợp chưa có dự thảo thì Công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người khai nhận di sản. Sau khi soạn thảo xong, người thừa kế đọc lại nội dung, đồng ý và sẽ được Công chứng viên hướng dẫn ký vào Văn bản khai nhận di sản thừa kế.

Trước khi ký xác nhận vào Lời chứng và từng trang của Văn bản khai nhận di sản thì Công chứng viên yêu cầu người thừa kế xuất trình bản chính các giấy tờ đã nêu ở trên để đối chiếu. Sau khi ký xong sẽ tiến hành thu phí, thù lao công chứng, các chi phí khác và trả lại bản chính Văn bản khai nhận cho người thừa kế.

Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất
Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

4. Thủ tục chuyển quyền thừa kế đất đai

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế thì người sử dụng đất phải đăng ký biến động nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

4.1. Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Căn cứ khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, để thực hiện thủ tục chuyển quyền thừa kế đất đai thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
  • Văn bản về thừa kế nhà đất theo quy định (di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản từ chối nhận di sản, bản án nếu có tranh chấp,…);
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.

Sau đó, bạn nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất.

4.2. Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

4.3. Bước 3: Trả kết quả

Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.


5. Các loại phí phải nộp khi thực hiện thủ tục làm thừa kế đất đai

5.1. Phí, lệ phí công chứng

Mức phí công chứng Văn bản khai nhận di sản thừa kế hay Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được nêu chi tiết tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC.

Theo đó, nguyên tắc tính phí Văn bản khai nhận di sản là dựa trên giá trị của di sản. Đồng thời, thù lao công chứng theo quy định tại Điều 67 Luật Công chứng 2014 sẽ do tổ chức hành nghề công chứng và người yêu cầu công chứng tự thỏa thuận.

Tuy nhiên, mức thù lao không được vượt quá mức trần thù lao do từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

5.2. Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ nhận thừa kế giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Nếu không thuộc trường hợp trên thì căn cứ khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân có thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản (có giá trị lớn hơn 10 triệu đồng) thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 10% x Giá trị bất động sản nhận được

5.3. Lệ phí trước bạ

Trường hợp miễn lệ phí trước bạ được quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là di sản thừa kế giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn lệ phí trước bạ.

Ngoài những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nêu trên thì người nhận thừa kế khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ theo công thức sau: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị bất động sản nhận được

Trong đó, giá trị bất động sản nhận được căn cứ theo giá của Nhà nước, cụ thể:

  • Đối với di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì căn cứ vào giá đất tại bảng giá đất.
  • Đối với di sản thừa kế là nhà ở thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do các tỉnh, thành quy định.

5.4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là khoản lệ phí phải nộp nếu người nhận thừa kế có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận mới. Mức thu giữa các tỉnh thành là khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/Giấy chứng nhận/lần cấp.

5.5. Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Theo đó, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu tại mỗi địa phương là khác nhau. Tuy nhiên, không phải tỉnh thành nào cũng thu khoản phí thẩm định hồ sơ.


6. Thời gian thực hiện thủ tục làm thừa kế nhà đất có lâu không?

Theo trình tự, thủ tục làm thừa kế thừa kế nhà đất thì thời gian thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế đối với các loại tài sản thừa kế như sau:

Đối với tài sản thừa kế không phải đăng ký quyền sở hữu thì thời gian thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế là 16 ngày; trong đó có 1 ngày để thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và 15 ngày niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu như đất đai, nhà ở thì thời gian thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế là khoảng 35 đến 40 ngày. Trong đó có 16 ngày làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và 20 ngày để thực hiện thủ tục đóng thuế, sang tên quyền sở hữu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, tùy tính chất của mỗi bộ hồ sơ khai nhận di sản thừa kế mà thời gian có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tùy trường hợp.

Trong trường hợp không thể thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế hay thủ tục chuyển quyền thừa kế đất đai, hãy liên hệ dịch vụ luật sư của chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất. Công ty Luật Quang Huy cung cấp dịch vụ luật sư khai nhận di sản thừa kế uy tín, chuyên nghiệp sẽ hỗ trợ quý khách hàng thực hiện thủ tục thừa kế đất đai nhanh chóng và hiệu quả nhất.




7. Cơ sở pháp lý

  • Bộ luật dân sự năm 2015;
  • Luật đất đai năm 2013;
  • Luật công chứng năm 2014;
  • Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
  • Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP;
  • Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế thu nhập cá nhân;
  • Thông tư số 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên;
  • Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Qua bài viết này, chúng tôi đã cung cấp cho bạn đầy đủ thông tin về thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục làm thừa kế quyền sử dụng đất trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng.

Đánh giá
Tác giả bài viết
phone-call

GỌI ĐỂ TƯ VẤN MIỄN PHÍ

Scroll to Top