Thừa kế nhà đất là thủ tục khá phức tạp, trong đó người nhận thừa kế vừa phải thực hiện khai nhận di sản thừa kế và sang tên Sổ đỏ. Vậy thủ tục làm sổ đỏ thừa kế như thế nào?
Qua bài viết sau đây, Luật Quang Huy xin cung cấp đến bạn các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục làm sổ đỏ thừa kế.
1. Các hình thức thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định
Theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai thì người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo hai hình thức là theo di chúc hoặc theo pháp luật.
1.1. Thừa kế theo di chúc
Di chúc thừa kế quyền sử dụng đất gồm di chúc miệng và di chúc bằng văn bản. Theo đó, căn cứ vào Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản bao gồm:
- Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng;
- Di chúc bằng văn bản có người làm chứng;
- Di chúc bằng văn bản có công chứng;
- Di chúc bằng văn bản có chứng thực.
1.2. Thừa kế theo pháp luật
Căn cứ vào khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất được chia theo pháp luật trong những trường hợp sau:
- Không có di chúc;
- Di chúc không hợp pháp;
- Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;
- Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản;
- Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản là quyền sử dụng đất sau:
- Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;
- Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;
- Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
Đặc biệt, quyền sử dụng đất có thể được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật nhưng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu được hưởng thừa kế theo di chúc bằng văn bản không có người làm chứng, di chúc bằng văn bản có người làm chứng hoặc thừa kế theo pháp luật.
2. Làm sổ đỏ đất thừa kế không di chúc với làm sổ đỏ đất thừa kế có di chúc có khác nhau không?
Đối với trường hợp có di chúc thì người nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải thực hiện khai nhận di sản thừa kế theo di chúc rồi mới thực hiện sang tên Sổ đỏ.
Đối với trường hợp không có di chúc thì quyền sử dụng đất sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Trên thực tế khi thừa kế nhà đất theo pháp luật thường xảy ra một số trường hợp phổ biến như sau:
- Chỉ có một người hưởng di sản (đây là trường hợp đơn giản nhất vì người thừa kế chỉ cần đăng ký biến động hay còn gọi là sang tên).
- Các bên tranh chấp quyền hưởng di sản thừa kế là nhà đất thì giải quyết tại Tòa án (sau khi Tòa án giải quyết thì mới thực hiện thủ tục sang tên).
- Từ chối nhận di sản thừa kế để cho một người hưởng.
- Người thừa kế thỏa thuận việc phân chia di sản.
Khi đó, các bên nhận thừa kế phải thực hiện công chứng Văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng rồi mới được đăng ký biến động đăng ký đất đai (sang tên sổ đỏ).
3. Điều kiện thủ tục làm thừa kế sổ đỏ
Theo quy định tại Điều 100 và 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm 02 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất là trường hợp hộ gia đình, cá nhân có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất là trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thừa kế mà không có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
4. Hồ sơ thực hiện thủ tục làm sổ đỏ thừa kế
Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì để thực hiện thủ tục làm sổ đỏ thừa kế thì bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ như sau:
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (giấy tờ về thừa kế).
- Trường hợp sử dụng đất do nhận thừa kế trước ngày 01/7/2014 khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người thừa kế nộp văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật như di chúc, văn bản khai nhận di sản,… (theo khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
5. Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế
5.1. Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Cá nhân, hộ gia đình chuẩn bị một bộ hồ đầy đủ như trên và nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
5.2. Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
5.3. Bước 3: Trả kết quả
Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
6. Lệ phí làm sổ đỏ thừa kế
6.1. Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ nhận thừa kế giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Nếu không thuộc trường hợp trên thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân, căn cứ theo điểm c khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân có thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân, gồm:
- Quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất;
- Quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;
- Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;
- Quyền thuê đất;
- Quyền thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức.
Căn cứ khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi nhận thừa kế bất động sản được xác định theo công thức sau:
| Thuế thu nhập cá nhân | = | 10% | x | Giá trị bất động sản nhận được |
Lưu ý: Chỉ những bất động sản có giá trị lớn hơn 10 triệu đồng mới phải nộp thuế.
6.2. Lệ phí trước bạ
Trường hợp miễn lệ phí trước bạ được quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là di sản thừa kế giữa những người sau đây thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ:
- Vợ với chồng;
- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
- Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
- Ông nội, bà nội với cháu nội;
- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh, chị, em ruột với nhau.
Ngoài những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nêu trên thì người nhận thừa kế khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ theo công thức sau:
| Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | Giá trị bất động sản nhận được |
Trong đó, giá trị bất động sản nhận được căn cứ theo giá của Nhà nước, cụ thể:
- Đối với di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì căn cứ vào giá đất tại bảng giá đất.
- Đối với di sản thừa kế là nhà ở thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do các tỉnh, thành quy định (phải xem tại văn bản của từng tỉnh, thành).
6.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đây là khoản lệ phí phải nộp nếu người nhận thừa kế có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận mới (Giấy chứng nhận mới đứng tên mình thay vì vẫn để Giấy chứng nhận cũ và chỉ đăng ký biến động để ghi tên vào trang 4 của Giấy chứng nhận). Mức thu giữa các tỉnh thành là khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/Giấy chứng nhận/lần cấp.
6.4. Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.
Theo đó, phí thẩm định hồ sơ khi đăng ký biến động (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…) do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu tại mỗi địa phương là khác nhau. Tuy nhiên, không phải tỉnh thành nào cũng thu khoản phí thẩm định hồ sơ.
7. Thời gian làm thừa kế sổ đỏ có lâu không?
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian làm sổ đỏ thừa kế không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian trên không tính các khoảng thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.
8. Cơ sở pháp lý
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật đất đai năm 2013;
- Luật công chứng năm 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
- Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế thu nhập cá nhân;
- Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Qua bài viết này, chúng tôi đã cung cấp cho bạn đầy đủ thông tin về thủ tục làm sổ đỏ thừa kế.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục làm sổ đỏ thừa kế trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng.
