Mua bán nhà đất từ 01/7/2025: Có bắt buộc công chứng hợp đồng? Luật sư giải đáp

Gần đây, nhiều bạn đọc thắc mắc với chúng tôi rằng liệu từ ngày 01/7/2025, khi Luật Công chứng 2024 có hiệu lực và các giấy tờ được tích hợp trên VNeID, người dân có được miễn công chứng khi mua bán nhà đất hay không. Đây là một hiểu lầm khá phổ biến, có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết quy định pháp luật, giúp bạn có cái nhìn chính xác và đầy đủ nhất.

Hiểu lầm phổ biến: “Bỏ công chứng giấy tờ” có đồng nghĩa với “bỏ công chứng hợp đồng”?

Theo Thông báo 171/TB-VPCP ngày 14/4/2025 của Văn phòng Chính phủ, từ tháng 5/2025, người dân có thể sử dụng giấy tờ điện tử tích hợp trên tài khoản VNeID thay vì xuất trình bản cứng hoặc bản sao có chứng thực. Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng cho các loại giấy tờ như chứng minh nhân dân, căn cước công dân, bằng lái xe… chứ không hề ảnh hưởng đến nghĩa vụ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.

Nhiều người lầm tưởng rằng “bỏ công chứng giấy tờ” là bỏ luôn công chứng hợp đồng. Đây là một sai lầm nghiêm trọng. Để hiểu rõ, chúng ta cần phân biệt hai khái niệm pháp lý cốt lõi: công chứng và chứng thực.

Công chứng và chứng thực khác nhau thế nào trong giao dịch nhà đất?

Theo quy định của Luật Công chứng 2014 (sẽ được thay thế bởi Luật Công chứng 2024 từ 01/7/2025) và Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực, sự khác biệt lớn nhất nằm ở giá trị chứng cứ.

Tình huống thực tế: Ông A mua nhà nhưng chỉ chứng thực

Ông A mua căn nhà của ông B và chỉ thực hiện chứng thực hợp đồng tại UBND xã. Sau 2 năm, ông B kiện đòi nhà với lý do ông A chưa thanh toán đủ tiền. Tại Tòa, ông A xuất trình hợp đồng chứng thực, nhưng Tòa yêu cầu ông A phải cung cấp thêm chứng từ chuyển tiền, giấy xác nhận nợ… để chứng minh. Nếu không có, ông A có nguy cơ thua kiện và mất nhà. Ngược lại, nếu hợp đồng được công chứng, các điều khoản về giá cả, phương thức thanh toán đã được công chứng viên xác nhận, Tòa sẽ coi đó là chứng cứ và không yêu cầu chứng minh thêm.

Những giao dịch nhà đất nào bắt buộc phải công chứng theo quy định mới?

Các quy định này nằm rải rác trong các luật chuyên ngành. Dù không có một văn bản thống nhất, nhưng việc xác định giao dịch nào cần công chứng là vô cùng quan trọng. Sau đây là tổng hợp chi tiết từ các luật có hiệu lực từ 01/7/2025:

Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/8/2024, sửa đổi bổ sung bởi Luật số 61/2024/QH15)

Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định các giao dịch bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
• Hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
• Văn bản thừa kế nhà đất.

Theo Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/8/2024)

Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp buộc phải công chứng:

• Mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở.
• Văn bản thừa kế nhà ở.

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025)

Khoản 4, 5 Điều 44 và khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định:

• Hợp đồng kinh doanh bất động sản mà ít nhất một bên là doanh nghiệp được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu.
• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng mà các bên là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
• Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực.

Nhận định của chuyên gia: Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật TNHH ABC, việc quy định “công chứng hoặc chứng thực” trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 là một điểm mới, tạo sự linh hoạt cho các bên. Tuy nhiên, để tránh rủi ro tranh chấp, các chuyên gia khuyến nghị nên lựa chọn hình thức công chứng thay vì chứng thực, đặc biệt với các giao dịch có giá trị lớn.

Mua bán nhà đất nên chọn công chứng hay chứng thực? Lời khuyên từ luật sư

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xét thông qua hồ sơ dựa trên hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Cả hai đều được chấp nhận. Tuy nhiên, sự khác biệt chỉ thực sự bộc lộ khi xảy ra tranh chấp.

Dưới đây là 5 lời khuyên pháp lý quan trọng mà chúng tôi dành cho bạn:

1. Ưu tiên công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng (Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng) nơi có đất. Chi phí công chứng thường cao hơn chứng thực (khoảng 0,1% – 0,5% giá trị tài sản tùy địa phương), nhưng đây là “khoản bảo hiểm pháp lý” xứng đáng.
2. Chỉ nên chọn chứng thực khi giao dịch có giá trị nhỏ, các bên có mối quan hệ thân thiết, tin tưởng tuyệt đối và không có rủi ro tranh chấp. Lệ phí chứng thực tại UBND xã rất thấp (chỉ 2.000 đồng/trang + 1.000 đồng/lần).
3. Kiểm tra kỹ năng lực hành vi dân sự của người bán trước khi ký kết. Công chứng viên sẽ giúp bạn xác minh điều này, giảm thiểu rủi ro hợp đồng vô hiệu.
4. Yêu cầu công chứng viên giải thích rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng. Đây là quyền lợi của bạn theo Luật Công chứng.
5. Lưu giữ cẩn thận bản chính hợp đồng công chứng. Đây là chứng cứ quan trọng nhất nếu có tranh chấp.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết trên đây là sự tư vấn của chúng tôi dựa trên quy định pháp luật hiện hành. Nếu bạn còn thắc mắc hoặc cần hỗ trợ pháp lý cho giao dịch cụ thể của mình, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 1900.6588 (miễn phí) hoặc 090.222.9061 (dịch vụ Luật sư tư vấn có phí) để được giải đáp chi tiết và kịp thời.