Giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư từ 01/01/2026: Hướng dẫn chi tiết

Bạn đang sở hữu đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp và có ý định chuyển sang đất ở (thổ cư)? Tin vui cho bạn: Từ ngày 01/01/2026, theo Nghị quyết 254/2025/QH15 do Quốc hội ban hành, mức tiền sử dụng đất phải nộp sẽ giảm mạnh, chỉ còn 30% chênh lệch so với 100% như hiện tại. Điều này đồng nghĩa với việc bạn được giảm tới 70% số tiền phải nộp. Bài viết này sẽ cung cấp chi tiết quy định mới, các trường hợp được miễn giảm và những lưu ý thực tế để bạn không bỏ lỡ cơ hội.

1. Mức giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư từ 01/01/2026 được áp dụng như thế nào?

Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, quy định mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở được tính như sau:

• Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương: Nộp 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
• Vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức: Nộp 50% chênh lệch.
• Vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức: Nộp 100% chênh lệch.

Ví dụ thực tế: Giả sử bạn có thửa đất vườn 200m² gắn liền với đất ở tại một tỉnh, nơi hạn mức giao đất ở là 150m². Bạn muốn chuyển toàn bộ 200m² sang đất ở. Khi đó:

• Diện tích trong hạn mức (150m²): bạn chỉ nộp 30% chênh lệch.
• Diện tích vượt hạn mức 01 lần (50m²): bạn nộp 50% chênh lệch.
• So với trước đây phải nộp 100% cho toàn bộ diện tích, bạn được giảm rất đáng kể.

Lưu ý quan trọng: Mức thu này chỉ áp dụng một lần duy nhất cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

2. Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất có cần thực hiện thủ tục xác định giá đất không?

Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định rõ:

• Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn.
• Ngoại lệ: Trường hợp chỉ được miễn một số năm (ví dụ: miễn 3 năm đầu đối với tiền thuê đất) thì vẫn phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và đề nghị miễn cho các năm còn lại.

Điều này giúp giảm đáng kể thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp, đặc biệt là các đối tượng thuộc diện ưu đãi.

3. Các trường hợp nào được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024?

Theo khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, sửa đổi bổ sung bởi Luật Khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo 2025, số 93/2025/QH15), việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

• Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư (trừ nhà ở thương mại, đất thương mại, dịch vụ).
• Chính sách nhà ở, đất ở cho:
  • Người có công với cách mạng
  • Thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động
  • Hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính
  • Người nghèo
  • Dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà cho lực lượng vũ trang
  • Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
  • Đất ở cho người phải di dời do nguy cơ đe dọa tính mạng
  • Đất ở cho cán bộ công tác tại xã biên giới, hải đảo, vùng khó khăn
• Đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
• Sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập (theo điểm c khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024).
• Xây dựng hạ tầng giao thông: cảng hàng không, sân bay, dịch vụ hàng không, bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng vận tải hành khách công cộng, công trình trên mặt đất phục vụ công trình ngầm, đường sắt chuyên dùng, công trình phụ trợ đường sắt.
• Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).
• Mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng sản xuất, cơ sở dịch vụ phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, làm muối của hợp tác xã.
• Xây dựng công trình cấp nước sạch, thoát nước, xử lý nước thải tại đô thị và nông thôn.
• Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an (đất không phải đất quốc phòng, an ninh).
• Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở, không đủ điều kiện bồi thường và không có chỗ ở nào khác trong xã.
• Xây dựng phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ, doanh nghiệp khoa học và công nghệ, trung tâm đổi mới sáng tạo các cấp.

Tình huống thực tế

Ông Nguyễn Văn A tại Hà Nội có một thửa đất vườn 300m² gắn liền với đất ở, nơi hạn mức giao đất ở là 200m². Ông muốn chuyển toàn bộ sang đất ở vào tháng 3/2026. Theo quy định cũ, ông phải nộp 100% chênh lệch cho toàn bộ diện tích. Tuy nhiên, với Nghị quyết 254/2025/QH15, ông chỉ phải nộp:

• 200m² trong hạn mức: 30% chênh lệch.
• 100m² vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức: 50% chênh lệch.

Nhờ đó, ông A tiết kiệm được khoảng 70% số tiền so với trước đây.

Lời khuyên từ luật sư

1. Kiểm tra hạn mức giao đất ở tại địa phương trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích. Hạn mức này do UBND tỉnh quy định và có thể khác nhau giữa các vùng.
2. Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng minh nhân dân/căn cước công dân, và các giấy tờ liên quan đến đối tượng ưu đãi (nếu có).
3. Liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để được hướng dẫn chi tiết thủ tục và tính toán chính xác số tiền phải nộp.
4. Nếu bạn thuộc diện được miễn giảm (người có công, dân tộc thiểu số…), hãy chuẩn bị giấy tờ chứng minh để được hưởng ưu đãi tối đa.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết được tham vấn bởi Luật sư Hoàng Tuấn Vũ. Để được tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể của bạn, vui lòng liên hệ tổng đài 1900.6588 hoặc dịch vụ Luật sư tư vấn qua số 090 222 9061 (có phí).