Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026: 8 điểm mới người dân và doanh nghiệp cần biết

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 đang là tâm điểm chú ý của hàng triệu người dân và doanh nghiệp trên cả nước. Với nhiều sửa đổi quan trọng về quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, cấp sổ đỏ và giá đất, dự thảo này hứa hẹn sẽ tác động sâu rộng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết 8 điểm mới nổi bật của dự thảo, giúp bạn nắm bắt kịp thời các thay đổi và chuẩn bị phương án phù hợp.

1. Giảm phân cấp trong hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất như thế nào?

Theo khoản 5 Điều 1 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (sửa đổi, bổ sung Điều 69 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15), hệ thống quy hoạch được phân cấp rõ ràng hơn:

• Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia, do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì giúp việc.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, với cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì.
• Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, với cơ quan quản lý đất đai cấp huyện chủ trì giúp việc.

Điểm đáng chú ý: Quy hoạch sử dụng đất phải được phê duyệt trong năm đầu tiên của kỳ quy hoạch. Ngoài ra, quy hoạch của các địa phương có biển phải bao gồm cả khu vực lấn biển. Quy định này nhằm tinh gọn bộ máy, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai.

2. Dự thảo bổ sung 4 trường hợp thu hồi đất nào?

Theo khoản 14 Điều 1 dự thảo (sửa đổi, bổ sung Điều 79 Luật Đất đai 2024), bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng:

1. Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế (điểm 31a mới).
2. Dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn hoặc gia hạn, nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất, thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại (điểm 31b mới).
3. Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng BT hoặc cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất bị thu hồi (điểm 31c mới).
4. Làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý (sửa đổi, bổ sung Điều 78).

3. Thời gian gửi thông báo thu hồi đất được rút ngắn thế nào?

Theo khoản 18 Điều 1 dự thảo (sửa đổi khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024), thời hạn thông báo thu hồi đất được rút ngắn đáng kể:

• Đối với đất nông nghiệp: giảm từ 90 ngày xuống còn 60 ngày.
• Đối với đất phi nông nghiệp: giảm từ 180 ngày xuống còn 120 ngày.

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, việc rút ngắn thời gian này nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư công và tư nhân, giảm thiểu thời gian chờ đợi cho người dân. Tuy nhiên, người có đất bị thu hồi cần lưu ý chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất ngay khi nhận được thông báo để đảm bảo quyền lợi bồi thường.

4. Thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư còn bao nhiêu ngày?

Theo điểm c khoản 22 Điều 1 dự thảo (sửa đổi điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024), cơ quan thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi trong thời hạn 20 ngày (thay vì 30 ngày như trước đây) kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành.

5. Những trường hợp nào không được cấp sổ đỏ theo dự thảo mới?

Theo khoản 45 Điều 1 dự thảo (bổ sung, sửa đổi Điều 151 Luật Đất đai 2024), các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bao gồm:

• Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp tại Điều 7 Luật Đất đai 2024 (đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích…), trừ một số ngoại lệ khi được cấp theo quyết định giao đất hoặc Điều 139.
• Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi đất còn hiệu lực (trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định mà không thực hiện).
• Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, thu hồi (trừ trường hợp đã quá 3 năm mà không thực hiện).
• Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê của chủ đầu tư hạ tầng phù hợp với dự án đã phê duyệt.
• Đất nhận khoán; đất đang có tranh chấp, bị kê biên, áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Lưu ý: Người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện các giao dịch, đặc biệt là các trường hợp đất đang có thông báo thu hồi hoặc tranh chấp.

6. Hệ số điều chỉnh giá đất được quy định cụ thể ra sao?

Theo khoản 51 dự thảo (sửa đổi khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024), hệ số điều chỉnh giá đất được quy định:

• Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số này áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm.
• Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có thể quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng.

7. Nhà đầu tư được hưởng lợi gì khi Nhà nước chậm giao đất thanh toán hợp đồng BT?

Theo điểm e khoản 47 dự thảo (bổ sung điểm 3a Điều 155 Luật Đất đai 2024), quy định cụ thể:

• Thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.
• Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình.
• Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất.

8. Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tính như thế nào?

Theo khoản 48 Điều 1 dự thảo (sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 156), cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định chi tiết:

Diện tích chuyển đổi	Mức thu tiền sử dụng đất
Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương	30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp
Vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức	50% chênh lệch
Vượt hạn mức và vượt quá 01 lần hạn mức	100% chênh lệch

Lưu ý quan trọng: Mức thu này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

Tình huống thực tế

Ông Nguyễn Văn A có một thửa đất vườn, ao gắn liền với đất ở tại huyện Đông Anh, Hà Nội. Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 120m². Ông A muốn chuyển mục đích sử dụng 200m² đất vườn sang đất ở. Theo dự thảo mới, ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất như sau: 30% chênh lệch cho 120m² đầu tiên (trong hạn mức), và 50% chênh lệch cho 80m² còn lại (vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức).

Lời khuyên từ luật sư

1. Chủ động cập nhật thông tin: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn có thể thay đổi trước khi được thông qua chính thức. Bạn nên theo dõi thường xuyên tại các cổng thông tin chính thức như phapluat.gov.vn hoặc thuvienphapluat.vn.
2. Xác minh tình trạng pháp lý đất đai: Kiểm tra xem thửa đất của bạn có thuộc các trường hợp không được cấp sổ đỏ theo dự thảo hay không, đặc biệt là các trường hợp đất đang có thông báo thu hồi hoặc tranh chấp.
3. Tính toán chi phí chuyển đổi mục đích: Nếu bạn đang có kế hoạch chuyển đất vườn, ao sang đất ở, hãy tính toán trước chi phí dựa trên mức thu 30%, 50%, 100% chênh lệch để chuẩn bị tài chính.
4. Lưu giữ hồ sơ gốc: Đối với các trường hợp thu hồi đất, bạn cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để đảm bảo quyền lợi bồi thường kịp thời trong thời hạn 20 ngày.
5. Tham khảo ý kiến luật sư: Nếu bạn gặp vướng mắc về quy hoạch, thu hồi đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, hãy liên hệ với luật sư chuyên ngành đất đai để được tư vấn cụ thể.