Đất đai là một loại tài sản vô cùng quý giá của con người. Do đó, từ trước tới nay có rất nhiều vụ tranh chấp xảy ra liên quan đến lĩnh vực đất đai. Vậy, đất như thế nào được coi là đất đang tranh chấp?
Đất đang tranh chấp có được chuyển nhượng không? Đất đang tranh chấp có được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Và, đất đang tranh chấp có được sử dụng không?
Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về vấn đề này theo quy định của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) để bạn có thể tham khảo.
1. Đất như thế nào được coi là đất đang tranh chấp?
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) quy định, đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Điều này có nghĩa là chỉ khi đã có đơn tranh chấp gửi đến cơ quan có thẩm quyền và vụ việc đang trong quá trình được xem xét giải quyết thì mới được coi là đất đang tranh chấp.
Trước đây, theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai được định nghĩa là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã làm rõ hơn khái niệm này, nhấn mạnh yếu tố “đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết”.
Tranh chấp đất đai có thể được chia thành ba dạng chính:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Đây là tranh chấp giữa các bên về quyền sử dụng hợp pháp một mảnh đất. Dạng tranh chấp này bao gồm: tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (ví dụ: đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…).
- Tranh chấp quyền và nghĩa vụ phát sinh khi sử dụng đất: Xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, bao gồm: tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; tranh chấp liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…
- Tranh chấp mục đích sử dụng đất: Dạng tranh chấp ít gặp, liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Dạng tranh chấp này dễ có cơ sở giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, ví dụ như đất lâm nghiệp sử dụng sai mục đích.
Việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng, vì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau.
2. Đất đang tranh chấp có được chuyển nhượng không?
Theo quy định tại Điều 211 và Điều 234 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), người sử dụng đất không được thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang có tranh chấp cho đến khi có văn bản giải quyết cuối cùng của cơ quan có thẩm quyền.
Điều này cho thấy, khi đất đang trong quá trình tranh chấp, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều bị hạn chế để đảm bảo quyền lợi của các bên và sự ổn định của quan hệ đất đai. Quy định này chặt chẽ hơn so với Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, trong đó điều kiện chuyển nhượng chỉ nêu chung là “Đất không có tranh chấp”. Luật Đất đai 2024 đã bổ sung rõ ràng các loại giao dịch bị cấm khi có tranh chấp.
Nếu muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tiến hành giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật. Các chủ thể có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phải tiến hành hòa giải giữa các bên.
Trong trường hợp hòa giải không thành, các bên có thể làm đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi có đất. Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, giải quyết xong vấn đề tranh chấp đất đai thì mới có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này áp dụng cho mọi loại đất, kể cả đất 50 năm.
3. Đất đang tranh chấp có được xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Theo Khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) quy định rõ: Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất đang có tranh chấp.
Như vậy, cơ quan nhà nước chỉ giải quyết cấp Giấy chứng nhận khi thửa đất không còn tranh chấp hoặc đã có quyết định/bản án có hiệu lực pháp luật chấm dứt tranh chấp. Điều này nhất quán với tinh thần của Điều 101 Luật Đất đai 2013 trước đây, yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp để đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Việc cập nhật này khẳng định nguyên tắc bất di bất dịch về việc phải giải quyết dứt điểm tranh chấp trước khi tiến hành các thủ tục hành chính về đất đai.
4. Đất đang tranh chấp có được sử dụng không?
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) hiện chưa có điều khoản riêng biệt xử lý trực tiếp việc sử dụng đất đang có tranh chấp. Tuy nhiên, về nguyên tắc chung, quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức chỉ bị hạn chế hoặc tạm dừng khi có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc các biện pháp hạn chế quyền khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (như Tòa án hoặc cơ quan thi hành án).
Do đó, nếu chưa có bất kỳ quyết định chính thức nào từ cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm dừng hoặc hạn chế quyền sử dụng đất, người đang sử dụng đất vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất và khai thác công dụng của mảnh đất đó. Quyền này sẽ được duy trì cho đến khi có kết luận cuối cùng của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Điều này tương tự với tinh thần của Điều 166 và Điều 170 Luật Đất đai 2013 về quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
5. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025).
- Luật Đất đai 2013 (áp dụng đến hết ngày 31/12/2024).
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn về giải quyết tranh chấp đất đai.
Tóm lại, từ ngày 01/01/2025, toàn bộ các vấn đề về đất tranh chấp nên được dẫn chiếu, căn cứ vào Luật Đất đai 2024 để đảm bảo tính thời sự và chính xác của thông tin pháp lý.
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về thắc mắc “Đất đang tranh chấp có được chuyển nhượng không?” theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 mà bạn quan tâm.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật về các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi có tranh chấp đất đai xảy ra trong cả nước.
Nếu nội dung bài viết còn chưa rõ, hoặc bạn cần tư vấn, hỏi đáp thêm về dịch vụ hỗ bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
