Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Hiện nay, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nhất là chuyển sang đất ở rất phổ biến. Do đất đai là loại tài sản thuộc sở hữu toàn dân nhưng được Nhà nước đại điện sở hữu và quản lý nên việc chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định hết sức chặt chẽ. Vậy pháp luật đất đai hiện hành quy định như thế nào về chuyển mục đích sử dụng đất?

Qua bài viết sau đây, Luật Quang Huy xin cung cấp đến bạn các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

1. Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 không đưa ra một khái niệm cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, từ quy định về các trường hợp, điều kiện, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì có thể hiểu:

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

2. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất

2.1. 5 trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép

Căn cứ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT mới nhất có hiệu lực từ ngày 01/9/2021 thì sau đây là 5 trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai cụ thể bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

2.2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

3. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Khi nhu cầu sử dụng đất của cá nhân, tổ chức thay đổi, muốn sử dụng đất vào mục đích khác so với mục đích sử dụng đất hiện tại thì cá nhân, tổ chức đó phải quan tâm đến điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải nhu cầu chuyển mục đích sử dụng nào cũng được chấp thuận mà phải đáp ứng các căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 thì căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Như vậy, căn cứ vào quy định và thực tế triển khai của cơ quan có thẩm quyền thì điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Quy hoạch sử dụng đất: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch nơi có đất, tùy thuộc vào loại đất chuyển đổi mục đích sử dụng có nằm trong quy hoạch của cơ quan nhà nước hay không. Ví dụ muốn chuyển đổi sang đất thổ cư (đất ở) thì quy hoạch khu vực đó phải là quy hoạch đất ở, khu dân cư, điểm dân cư, đất hỗn hợp trong đó có đất ở.
• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Thể hiện qua việc Ủy ban nhân dân cấp huyện triển khai chuyển mục đích sử dụng đất của từng diện tích thửa đất cụ thể trong năm đó. Thông thường hàng năm Ủy ban nhân dân cấp huyện ở các địa phương sẽ thông báo để người dân đăng ký nhu cầu chuyển mục đích của mình trong năm đó hoặc năm tiếp theo để làm cơ sở nắm diện tích chuyển mục đích và hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức, cá nhân. Do đó người dân cần theo dõi và đăng ký nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong năm đó hoặc trong năm tiếp theo…
• Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất: Thể hiện trong đơn xin và hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nộp tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là diện tích muốn chuyển đổi là bao nhiêu, ở vị trí nào, chuyển đổi từ loại đất nào sang loại đất nào…

4. Khi nào được xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải đăng ký biến động đất đai để Nhà nước quản lý.

Trong trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chỉ được phép chuyển khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Cách kiểm tra thông tin đất có được chuyển đổi mục đích sử dụng, cá nhân, hộ gia đình có thể tới xã, phường, thị trấn nơi có đất để kiểm tra hoặc tự xem kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

5. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó có thể hiểu đối với trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được.

6. Thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.
• Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.

7. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay gồm các bước như sau:

7.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, bạn sẽ phải chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ như trên xin chuyển mục đích sử dụng đất.Bước 2: Nộp hồ sơ

Trường hợp địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì bạn sẽ nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.

Trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì bạn phải nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

7.2. Bước 2: Tiếp nhận và xử lý

Khi tiếp nhận hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

7.3. Bước 3: Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

8. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức

Quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất về quy trình chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức như sau:

8.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Đối với trường hợp tổ chức (gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự) có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ nêu trên kèm theo Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

8.2. Bước 2: Nộp hồ sơ

Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì tổ chức nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa hoặc nộp tại trung tâm hành chính công đối với một số tỉnh, thành.

Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì tổ chức nộp hồ sơ trực tiếp tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất chuyển mục đích sử dụng đất.

8.3. Bước 3: Tiếp nhận và xử lý

Khi tiếp nhận hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

8.4. Bước 4: Trả kết quả

Sở Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi tổ chức thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

9. Thời gian chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai thì thời gian giải quyết chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thời gian không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Trong trường hợp cơ quan Nhà nước chậm thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất thì người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện về hành vi chậm trễ đó.

Ngoài ra, nếu hồ sơ của bạn bị giải quyết chậm ảnh hưởng đến công việc của bạn, bạn có thể liên hệ cho Luật Quang Huy để được hỗ trợ.

10. Mức phí thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất (được hướng dẫn bởi Điều 4 và Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân phải nộp tùy theo loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất. Tùy từng trường hợp khác nhau mà tiền sử dụng đất được tính theo cách khác nhau, cụ thể:

• Trường hợp chuyển từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang làm đất ở: Tiền sử dụng đất = 50%  x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp).
• Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở: Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp)
• Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở:

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 1/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004, khi được chuyển mục đích sang đất ở, công thức tính tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất, công thức tính tiền sử dụng đất là:

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, công thức tính tiền sử dụng đất sẽ là:

11. Mức phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất

Khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, không có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính (phạt tiền) và thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm…

Do đó, tùy vào từng loại đất và diện tích chuyển đổi trái phép là bao nhiêu thì mức xử phạt hành chính và biện pháp khắc phục hậu quả sẽ khác nhau.

12. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
• Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
• Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
• Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

Qua bài viết này, chúng tôi đã cung cấp cho bạn đầy đủ quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.