Chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm

Chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm
Đáp ứng nhu cầu được giải đáp các thắc mắc về tranh chấp đất đai, thừa kế đất, bồi thường đất đai,... ngày càng cao, công ty Luật Quang Huy đã triển khai đường dây nóng hỗ trợ giải đáp thắc mắc cho người dân trong lĩnh vực này. Nếu bạn có nhu cầu được hỗ trợ, hãy liên hệ ngay qua Tổng đài 1900.6784 để được luật sư tư vấn luật đất đai miễn phí.

Đất ao là đất gì? Đất trồng cây lâu năm là đất gì? Có được chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm không? Điều kiện chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm theo pháp luật hiện hành là như thế nào?

Thủ tục chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm có phức tạp không? Phí chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm là bao nhiêu? Thời gian chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm có lâu không?

Trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ phân tích và chỉ rõ cho các bạn hiểu tất cả các vấn đề được đề cập phía trên.





1. Đất ao là đất gì?

Theo quy định của pháp luật về các loại đất, đất ao được nhắc đến trong các trường hợp như sau:

  • Đất ao nằm trong cùng một thửa với đất có nhà trong khu dân cư được công nhận là đất ở theo Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2013.
  • Đất ao nằm trong trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở, được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.
  • Đất ao không cùng thửa với đất có nhà, sử dụng để nuôi trồng thủy sản được quy định là thuộc nhóm đất nông nghiệp.

2. Đất trồng cây lâu năm là đất gì?

Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm. Theo cách phân loại tại Điều 10 Luật đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm được xác định thuộc nhóm đất nông nghiệp, được Nhà nước giao để sản xuất.


3. Có được chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm không?

Để xác định có được chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm, ta căn cứ dựa vào 02 trường hợp sau:

3.1. Trường hợp 1: Thửa đất ao mà gia đình bạn đang sử dụng được xác định là đất ở

Tại Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng xác định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đều không quy định về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất nông nghiệp.

Chính vì vậy, nếu bạn đang sở hữu thửa đất ao được xác định là đất ở thì bạn có quyền chuyển sang đất trồng cây lâu năm mà không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như không cần phải đăng ký biến động đất.

3.2. Trường hợp 2: Thửa đất ao mà bạn đang sử dụng được xác định là đất nông nghiệp

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, nếu đất ao nằm trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở hoặc không cùng thửa đất với đất có nhà, sử dụng để nuôi trồng thủy sản thì chủ sở hữu đất có quyền khi chuyển mục đích sử dụng sang đất trồng cây lâu năm.

Luật đất đai 2013 cũng xác định trong trường hợp này, bạn không cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép chuyển mục đích sử dụng nhưng bạn vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất theo quy định hiện hành.

Như vậy, cho dù có xác định là loại đất gì đi chăng nữa thì chủ sở hữu đất ao vẫn có quyền chuyển đổi mục đích sản xuất sang đất trồng cây lâu năm. Tuy vậy, vẫn có sự khác nhau trong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất ao như đã phân tích trên.

Chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm
Chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm

4. Điều kiện chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm

Việc chuyển đất ao sang đất trồng cây lâu năm phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương. Cụ thể, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo 02 căn cứ:

  • Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo Thông tư 29/2014/TT-BTNMT thì kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
  • Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà xác định diện tích đất ao bạn đang sở hữu được chuyển mục đích sử dụng thì phần diện tích đó sẽ được chuyển khi bạn có đơn xin chuyển.

5. Thủ tục chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm

Để thực hiện thủ tục chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm, chủ sử dụng đất thực hiện 04 bước sau:

5.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

5.2. Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Nếu như Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp phép thì Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất sẽ là cơ quan tiếp nhận và giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.  Trường hợp này, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.

5.3. Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

5.4. Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.


6. Phí chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm

Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm, chủ sử dụng đất thương mại dịch vụ sẽ phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và các khoản lệ phí khác.

  • Số tiền thuế đất mà chủ sử dụng đất ao cần phải nộp được xác định như sau:
Số thuế cần nộp = Số thuế phát sinh Số thuế được miễn giảm (nếu có)

Trong đó, số thuế phát sinh được xác định bằng công thức như sau:

Số thuế phát sinh = Diện tích đất cần tính thuế x Giá 1m2 đất sử dụng x Thuế suất (%)
  • Lệ phí địa chính: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc.
  • Cấp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) nhà nước áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
  • Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
  • Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

7. Thời gian chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm

Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế  –  xã hội khó khăn.

Tuy nhiên chủ sở hữu đất cũng nên chú ý rằng, thời gian được nêu trên được tính kể từ này cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian mà chủ sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính hay xử lý đối với các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai.




8. Cơ sở pháp lý

  • Luật đất đai 2013;
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
  • Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về hồ sơ địa chính.

Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về đất ao cũng như thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất trồng cây lâu năm.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.

Đánh giá
Tác giả bài viết
phone-call

GỌI ĐỂ TƯ VẤN MIỄN PHÍ

Scroll to Top