Hướng dẫn chi tiết Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC: Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất mới nhất 2026

Chúng tôi nhận được nhiều câu hỏi từ quý khách hàng về nghĩa vụ tài chính khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Đặc biệt, sau khi Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC được Bộ Tài chính ban hành ngày 16/4/2026, nhiều quy định quan trọng đã được hợp nhất và sửa đổi. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định mới nhất, từ đó chủ động thực hiện nghĩa vụ tài chính và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC là gì và có hiệu lực từ khi nào?

Theo đó, Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC (số hiệu: 07/VBHN-BTC) đã hợp nhất Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các văn bản sửa đổi, bổ sung sau:

• Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 10/10/2025.
• Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 06/11/2025.
• Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 31/01/2026.

Văn bản này có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024 (ngày Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực), nhưng các nội dung sửa đổi, bổ sung sau đó được áp dụng theo từng thời điểm tương ứng.

Những trường hợp nào phải nộp tiền sử dụng đất theo Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC?

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024, được hướng dẫn chi tiết tại Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phát sinh trong các trường hợp sau:

• Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đây là trường hợp phổ biến nhất, bao gồm giao đất ở, đất sản xuất kinh doanh.
• Chuyển mục đích sử dụng đất: Khi bạn chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở hoặc đất sản xuất kinh doanh.
• Công nhận quyền sử dụng đất: Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà trước đó chưa nộp tiền sử dụng đất.
• Điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết: Làm tăng giá trị quyền sử dụng đất.
• Chuyển hình thức sử dụng đất hoặc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Tình huống thực tế

Anh Minh sở hữu một mảnh đất trồng cây lâu năm tại huyện Đông Anh, Hà Nội. Năm 2025, anh xin phép chuyển mục đích sang đất ở để xây nhà. Theo quy định tại Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC, anh phải nộp tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phép chuyển mục đích. Mức thu cụ thể được tính theo bảng giá đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành.

Những trường hợp nào phải nộp tiền thuê đất?

Theo điểm b khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tại Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC, các trường hợp phải nộp tiền thuê đất bao gồm:

• Nhà nước cho thuê đất (bao gồm cả đất có mặt nước) để sản xuất kinh doanh.
• Chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất.
• Xây dựng công trình ngầm trong lòng đất có mục đích kinh doanh (không phải phần ngầm của công trình trên mặt đất).
• Công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn, điều chỉnh thời hạn, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, chuyển hình thức sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê.

Quy định về tiền nộp bổ sung khi chậm tiến độ sử dụng đất

Một điểm đáng chú ý tại Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC là quy định về tiền nộp bổ sung (tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm). Cụ thể, theo khoản 8 Điều 81 và điểm đ khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024, nếu bạn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất, bạn sẽ phải nộp bổ sung một khoản tiền tương ứng.

Các lưu ý quan trọng khác từ Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC

Ngoài các nội dung chính, văn bản còn quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu bạn thuộc diện được miễn, giảm (ví dụ: hộ nghèo, người có công, doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực ưu đãi), bạn cần làm thủ tục đề nghị theo quy định.

Lời khuyên từ luật sư

Để đảm bảo quyền lợi và tránh các rủi ro pháp lý, chúng tôi khuyên bạn:

1. Kiểm tra kỹ loại đất và mục đích sử dụng: Xác định rõ bạn thuộc trường hợp nào (giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích) để biết nghĩa vụ tài chính cụ thể.
2. Tính toán trước số tiền phải nộp: Dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, bạn có thể ước tính số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.
3. Lưu ý thời hạn nộp tiền: Quá hạn nộp sẽ bị tính lãi chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
4. Tham khảo ý kiến chuyên gia: Nếu gặp vướng mắc, hãy liên hệ luật sư hoặc cơ quan thuế để được tư vấn cụ thể.
5. Cập nhật văn bản mới nhất: Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC đã hợp nhất các quy định, nhưng bạn cần theo dõi thêm các thông tư hướng dẫn liên quan.

Câu hỏi thường gặp

Trên đây là những nội dung quan trọng từ Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Nếu bạn còn thắc mắc hoặc cần hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết và kịp thời.