Hướng dẫn chi tiết Nghị quyết 254/2025/QH15: Tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai cho người dân và doanh nghiệp

Chào bạn,

Việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đã tạo ra nhiều thay đổi lớn trong quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, quá trình thực thi cũng bộc lộ không ít vướng mắc. Để tháo gỡ những khó khăn này, ngày 1/1/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội chính thức có hiệu lực, và sau đó là các văn bản hướng dẫn từ Chính phủ và các tỉnh thành. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ những điểm cốt lõi và các văn bản địa phương đã được ban hành.

Văn bản hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 là gì?

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 do Quốc hội ban hành, văn bản này có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Để triển khai, Chính phủ đã ban hành hai nghị định quan trọng:

• Nghị định 49/2026/NĐ-CP: Hướng dẫn chi tiết các cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc chung trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
• Nghị định 50/2026/NĐ-CP: Hướng dẫn cụ thể về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo tinh thần của Nghị quyết 254.

Các tỉnh thành nào đã ban hành văn bản hướng dẫn?

Để áp dụng Nghị quyết 254 vào thực tiễn, nhiều tỉnh thành đã chủ động ban hành văn bản địa phương. Dưới đây là danh sách cập nhật:

• Lạng Sơn: Quyết định 11/2026/QĐ-UBND hướng dẫn nội dung được giao tại Nghị quyết 254/2025/QH15 trên địa bàn tỉnh.
• Sơn La: Quyết định 14/2026/QĐ-UBND hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 do tỉnh Sơn La ban hành.
• Phú Thọ: Quyết định 09/2026/QĐ-UBND quy định về bố trí tạm cư, tổ chức thực hiện bố trí tái định cư và hỗ trợ khác khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh.
• Thanh Hóa: Quyết định 21/2026/QĐ-UBND hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai do tỉnh Thanh Hóa ban hành.

Chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật danh sách các tỉnh thành khác trong thời gian tới.

Những quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Nghị quyết 254/2025/QH15

Đây là phần nội dung quan trọng nhất mà người dân và doanh nghiệp có đất bị thu hồi cần đặc biệt lưu ý. Nghị quyết 254 sửa đổi, bổ sung nhiều quy định so với Luật Đất đai 2024.

1. Bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Nghị quyết bổ sung thêm các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội, bao gồm:

• Mục đích quốc phòng, an ninh: Thu hồi đất để làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.
• Phát triển kinh tế – xã hội:
  • Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế.
  • Trường hợp dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn thỏa thuận, nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, thì HĐND cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để giao đất cho chủ đầu tư. Đây là điểm rất mới, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các dự án “treo” nhiều năm.
  • Tạo quỹ đất để thanh toán dự án BT, hoặc cho thuê đất tiếp tục sản xuất kinh doanh cho tổ chức đang sử dụng đất bị thu hồi.

2. Điều kiện thu hồi đất được nới lỏng trong một số trường hợp

Nguyên tắc chung là phải hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư trước khi thu hồi. Tuy nhiên, Nghị quyết cho phép ngoại lệ:

• Thu hồi trước khi phê duyệt phương án: Áp dụng cho các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, hoặc dự án khác nếu có trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi trước khi phê duyệt phương án.
• Thu hồi trước khi hoàn thành bố trí tái định cư: Áp dụng cho dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án tái định cư tại chỗ, hoặc dự án theo tuyến công trình chính.

Lưu ý: UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quy định cụ thể về việc bố trí tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư cho các trường hợp thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư.

3. Cách tính giá đất bồi thường và tiền sử dụng đất tái định cư

Đây là vấn đề thường gây tranh cãi nhất. Theo Nghị quyết 254:

• Giá đất tính tiền bồi thường và tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị quyết này.
• Nếu giá đất tại vị trí được bồi thường chưa có trong bảng giá đất, cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào giá đất tại vị trí tương tự để quyết định. UBND cấp xã có trách nhiệm báo cáo UBND cấp tỉnh để trình HĐND bổ sung vào bảng giá đất tại kỳ họp gần nhất.

4. Bồi thường thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất

Nghị quyết quy định chi tiết hơn về bồi thường tài sản:

• Nhà ở, công trình: Nếu phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của toàn bộ nhà ở, công trình đó với tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Nếu phần còn lại vẫn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, thì bồi thường theo thiệt hại thực tế do UBND cấp tỉnh quy định.
• Cây trồng, vật nuôi, rừng: UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường phù hợp với tình hình thực tế và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động. Riêng rừng tự nhiên, rừng trồng thực hiện theo pháp luật về lâm nghiệp.

5. Quy định chuyển tiếp quan trọng

Nghị quyết 254 đưa ra các quy định chuyển tiếp để giải quyết các trường hợp đang dang dở:

• Đã có quyết định thu hồi và phương án bồi thường trước 1/1/2026: Tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt.
• Chưa có quyết định phê duyệt phương án trước 1/1/2026: Thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị quyết 254.
• Thông báo thu hồi đất ban hành trước 1/8/2024 mà chưa có quyết định thu hồi: Thông báo này hết hiệu lực. Nếu cơ quan nhà nước muốn tiếp tục thu hồi, phải ban hành thông báo mới theo Luật Đất đai.

Tình huống thực tế: Dự án “treo” được tháo gỡ nhờ Nghị quyết 254

Anh Minh, một chủ đầu tư tại tỉnh X, đã mất hơn 3 năm để thương lượng thu hồi đất cho một dự án khu dân cư. Đến nay, anh đã thỏa thuận thành công với 80% số hộ dân (tương đương 80% diện tích), nhưng vẫn còn 20% hộ không đồng ý. Trước đây, dự án của anh đứng trước nguy cơ phải hủy bỏ. Tuy nhiên, nhờ điểm b khoản 2 Điều 3 của Nghị quyết 254, anh có thể đề nghị HĐND tỉnh xem xét thu hồi phần diện tích còn lại (dưới 25%) để hoàn thành dự án. Đây là một bước ngoặt lớn giúp giải quyết các dự án dở dang trên cả nước.

Lời khuyên từ luật sư

Để bảo vệ quyền lợi của mình khi Nhà nước thu hồi đất theo các quy định mới, bạn cần lưu ý:

1. Nắm rõ quyền lợi của mình: Đọc kỹ các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Nghị quyết 254 và văn bản hướng dẫn của địa phương bạn. Nếu có bất kỳ điểm nào chưa rõ, hãy tham khảo ý kiến luật sư.
2. Kiểm tra tính hợp pháp của quyết định thu hồi: Đảm bảo rằng dự án thu hồi đất thuộc một trong các trường hợp được pháp luật cho phép. Quyết định thu hồi phải được ban hành đúng thẩm quyền và trình tự.
3. Lưu giữ đầy đủ giấy tờ: Tất cả các giấy tờ liên quan đến đất đai, tài sản trên đất, thông báo thu hồi, biên bản họp dân, phương án bồi thường đều phải được lưu giữ cẩn thận.
4. Tham gia đối thoại và khiếu nại đúng quy trình: Nếu không đồng ý với phương án bồi thường, bạn có quyền gửi ý kiến trong thời hạn 10 ngày niêm yết công khai và yêu cầu đối thoại. Thời hạn tổ chức đối thoại là không quá 30 ngày kể từ ngày lấy ý kiến.
5. Chú ý đến quy định chuyển tiếp: Nếu đất của bạn đang trong quá trình bị thu hồi từ trước năm 2026, hãy xác định xem trường hợp của bạn thuộc diện nào để áp dụng đúng quy định.

Bài viết trên đây chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho trường hợp của mình, bạn nên liên hệ với luật sư hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền.