Tranh chấp đất đai là gì? Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào? Có cần hòa giải trước khi khởi kiện ra tòa hay không?
Trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ giải đáp cho các bạn về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật hiện hành.
1. Tranh chấp đất đai là gì?
Luật đất đai đã đưa ra khái niệm về tranh chấp đất đai như sau:
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Khi xảy ra tranh chấp đất đai, không chỉ ảnh hưởng đến các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước. Điều đó rất có thể gây ra hậu quả về nhiều mặt như phá vỡ mối quan hệ xã hội (giữa các chủ thể tranh chấp), mất ổn định về trật tự quản lý đất đai, thậm chí gây mất trật tự chính trị,…
Các chủ thể tranh chấp đất đai là các chủ thể quản lý và sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đối với đất đai. Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đối tượng của tranh chấp đất đai chính là quyền quản lý, quyền sử dụng, những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai.
2. Các trường hợp tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai theo quy định trên có phạm vi rất rộng (tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai). Tuy nhiên, có thể hiểu tranh chấp đất đai bao gồm các loại tranh chấp sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất;
- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai được bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.
3. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan có thẩm quyền cần đảm bảo theo những nguyên tắc cơ bản như sau:
- Luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
- Bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ nhân dân.
- Việc giải quyết nhằm mục đích ổn định kinh tế, xã hội, gắn với phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc làm, phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương.
4. Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai
Khi giải quyết tranh chấp về đất đai, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn để giải quyết.
- Luật hình thức: Bộ luật tố tụng dân sự 2015
- Luật nội dung: Luật đất đai 1987, 1993, 2003, 2013; các nghị định, thông tư điều chỉnh luật đất đai.
Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
- Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
- Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
- Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền có thể sẽ xem xét tới hồ sơ địa chính về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lưu tại cơ quan cấp giấy chứng nhận và các giấy tờ, tài liệu chứng minh mà các bên liên quan cung cấp.
5. Các cách giải quyết tranh chấp đất đai
Khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên liên quan có thể sử dụng các phương thức được pháp luật cho phép để giải quyết tranh chấp dưới đây.
5.1. Hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất
5.1.1. Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở
Đây là cách thức giải quyết được Nhà nước khuyến khích nhưng kết quả giải quyết không bắt buộc các bên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên
Đối với thủ tục hòa giải, trước hết các bên xảy ra tranh chấp sẽ tự hòa giải với nhau. Pháp luật khuyến khích các bên tranh chấp tự thương lượng với nhau để đưa ra hướng giải quyết phù hợp nhất.
Đối với hòa giải cơ sở, sẽ có sự can thiệp của bên thứ ba trung gian với nhiệm vụ thuyết phục các bên tranh chấp giải quyết theo cách ổn thỏa nhất. Hòa giải viên sẽ hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật này. Cơ sở ở đây là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác.
Mục đích của thương lượng nhằm giữ gìn mối quan hệ gắn bó cũng như bí mật giữa các bên; đồng thời không tốn gian, công sức cho việc thực hiện thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền, dễ mất hòa khí giữa các bên.
5.1.2. Bắt buộc hòa giải tại Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã
Khi tranh chấp mà không thể thương lượng được thì vụ việc cần được đưa ra cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.
Nếu các bên tự hòa giải hoặc hòa giải cơ sở không thành thì yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải.
- Nếu thành: UBND cấp xã lập biên bản chứng nhận kết quả hòa giải. Nếu hòa giải mà làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất ban đầu thì UBND cấp xã phải gửi biên bản cho Phòng tài nguyên môi trường hoặc Sở tài nguyên môi trường để được thông qua và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai mới.
- Nếu không thành: Đối với tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết. Còn nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai thì yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Đây là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp đất đai, nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
5.2. Giải quyết tranh chấp theo hướng khởi kiện
Đối với các tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Đối với các tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các bên lựa chọn một trong hai cơ quan sau để giải quyết tranh chấp:
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền;
- Đề nghị UBND cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết (tùy từng trường hợp cụ thể).
Trước khi khởi kiện, bạn cần xem xét kỹ về căn cứ, khả năng thắng kiện của mình. Bởi lẽ thời gian tố tụng thường kéo dài gây mất thời gian, công sức cho bạn, không kể chi phí về án phí,…
Theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, thời gian kể từ khi thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa xét xử sơ thẩm tối đa là 08 tháng. Đó là chưa kể thời gian các đương sự hoãn có lý do hoặc vụ án bị tạm đình chỉ theo quy định của pháp luật. Do đó, trên thực tế một vụ tranh chấp có thể kéo dài nhiều năm.
5.3. Giải quyết tranh chấp theo hướng khiếu nại
Trong trường hợp yêu cầu giải quyết tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, các đương sự giải quyết tranh chấp theo phương thức nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì nếu các bên có tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
6. Cơ sở pháp lý
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
- Luật đất đai 2013.
Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về tranh chấp đất đai và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư hỗ trợ cho nhiều vụ việc tranh chấp Đất đai trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
