Hướng dẫn chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn

Đáp ứng nhu cầu được giải đáp các thắc mắc về tranh chấp đất đai, thừa kế đất, bồi thường đất đai,... ngày càng cao, công ty Luật Quang Huy đã triển khai đường dây nóng hỗ trợ giải đáp thắc mắc cho người dân trong lĩnh vực này. Nếu bạn có nhu cầu được hỗ trợ, hãy liên hệ ngay qua Tổng đài 1900.6784 để được luật sư tư vấn luật đất đai miễn phí.

Hiện nay, quỹ đất nông nghiệp của nước ta rất dồi dào trong đó có đất ruộng là loại đất quan trọng không thể thay thế trong lĩnh vực nông nghiệp hiện nay. Tuy nhiên, không ít người dân có nhu cầu chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn.

Đất ruộng là gì? Đất vườn là gì? Đất ruộng có thể chuyển đổi thành đất vườn được không? Thủ tục chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn như thế nào?

Qua bài viết sau đây, Luật Quang Huy sẽ giúp bạn tìm hiểu rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn.





1. Đất ruộng là đất gì?

Thực tế, đất ruộng chính là quỹ đất nông nghiệp, được Nhà nước giao cho người dân sử dụng, thường được người dân dùng để trồng lúa và sản xuất cây nông nghiệp hằng năm. Đất ruộng chính là đối tượng lao động quan trọng không thể thay thế trong lĩnh vực nông nghiệp hiện nay.

Hiện tại trong Luật đất đai không có đưa ra khái niệm về đất ruộng. Thường người dân Việt Nam quen gọi đất ruộng là đất được sử dụng để trồng cây lúa nước, đây là một trong những loại cây trồng ngắn hạn được coi là thế mạnh lớn nhất của Việt Nam. Như vậy, đất ruộng có thể được xếp vào loại đất trồng lúa thuộc nhóm đất nông nghiệp căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013.


2. Đất vườn là đất gì?

Hiện nay pháp luật đất đai chưa có định nghĩa chính xác một mảnh đất như thế nào thì được gọi là đất vườn. Nhưng có thể hiểu đơn giản rằng đất vườn bao gồm đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm và cả đất ở (đất thổ cư) trong cùng một thửa. Đất vườn là loại đất chỉ có thể sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm, cây hoa màu,..

Như vậy đất vườn có thể là đất nông nghiệp hoặc là đất phi nông nghiệp tùy theo vào diện tích thửa đất theo quy định của pháp luật về điều kiện tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, diện tích đất vườn lớn hơn hạn mức giao đất ở ở địa phương được xác định theo mục đích sử dụng đất nông nghiệp.


3. Có được chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn không?

Như đã phân tích ở trên thì đất ruộng là cách người dân thường gọi đất trồng lúa; còn đất vườn có thể là đất trồng cây lâu năm hoặc đất trồng cây hàng năm khác. Do đó, trường hợp chuyển đổi từ đất ruộng sang đất vườn thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm hoặc từ đất trồng lúa sang đất trồng cây hàng năm khác.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 thì trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm được quy định thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, người sử dụng đất có thể thực hiện chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn nhưng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 13 Nghị định 94/2019/NĐ-CP thì chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây hàng năm chỉ cần gửi bản đăng ký tới Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất và đợi ý kiến đồng ý cho chuyển đổi.


4. Điều kiện để đất ruộng chuyển sang đất vườn

Việc chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn có thể được xác định là trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm hoặc đất trồng cây hàng năm khác.

Căn cứ Điều 52 Luật đất đai năm 2013 thì khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa và khoản 1 Điều 13 Nghị định 94/2019/NĐ-CP thì điều kiện chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất trồng cây hàng năm khác bao gồm:

  • Không làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại; không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không được làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa.
  • Phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản trên đất trồng lúa của cấp xã (sau đây gọi là kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa).
  • Chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm phải theo vùng, để hình thành vùng sản xuất tập trung và khai thác hiệu quả cơ sở hạ tầng sẵn có; phù hợp với định hướng hoàn thiện cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại địa phương.

Như vậy nếu đủ điều kiện quy định nêu trên thì có thể chuyển đổi từ đất ruộng sang đất vườn.

Hướng dẫn chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn
Hướng dẫn chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn

5. Thủ tục chuyển đất ruộng sang đất vườn

5.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Khi muốn thực hiện chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn thì bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Bản sao công chứng hoặc chứng thực Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân và Sổ hộ khẩu.

5.2. Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

5.3. Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Khi đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Trường hợp nếu hồ sơ của bạn còn thiếu hoặc chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày sẽ được thông báo để bổ sung và hoàn thiện hồ sơ.

Nếu hồ sơ đầy đủ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Lúc này thì người xin chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thông báo về các khoản lệ phí phải nộp theo quy định và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

5.4. Bước 4: Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất vườn cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất.


6. Phí chuyển đất ruộng sang đất vườn

Theo quy định khi chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn thì bạn cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính về lệ phí, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

6.1. Tiền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì người xin chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất dựa trên các căn cứ sau:

  • Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
  • Mục đích sử dụng đất.
  • Giá đất tính thu tiền sử dụng đất

Như vậy lệ phí chuyển đổi đất ruộng (đất trồng lúa) sang đất vườn sẽ không cố định mà nó phụ thuộc vào các yếu tố diện tích, quy định về giá đất và mục đích sử dụng đất sau khi chuyển đổi có thể là đất trồng cây lâu năm hoặc đất trồng cây hàng năm khác.

Đồng thời, luật cũng cũng xác định rõ những chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

6.2. Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỉ lệ (%)

Trong đó:

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m²) x Giá 1m² (đồng/m²) tại Bảng giá đất.
  • Mức thu lệ phí trước bạ theo tỉ lệ với nhà, đất là 0,5% theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP.

6.3. Lệ phí đăng ký biến động

Ngoài ra, người xin chuyển mục đích sử dụng đất ruộng sang đất vườn khi đăng ký biến động đất đai còn phải nộp các loại phí khác như phí thẩm định hồ sơ, phí trích đo thửa đất, phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… theo quy định của mỗi địa phương.




7. Cơ sở pháp lý

  • Luật đất đai năm 2013;
  • Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;
  • Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa;
  • Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ;
  • Nghị định 94/2019/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật trồng trọt về giống cây trồng và canh tác.

Qua bài viết này, chúng tôi đã cung cấp cho bạn đầy đủ thông tin về chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến chuyển đổi đất ruộng sang đất vườn trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng.

5/5 - (1 bình chọn)
Tác giả bài viết
phone-call

GỌI ĐỂ TƯ VẤN MIỄN PHÍ

Scroll to Top