Hướng dẫn chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất

Trong thị trường đất đai, các doanh nhân bất động sản không những bán đất trống mà còn bán đất đã xây nhà và trang trí nội thất đầy đủ nhằm thu được lợi nhuận nhiều nhất có thể. Vậy có được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất không?

Điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất là gì? Hồ sơ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất bao gồm? Thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất như thế nào?

Bài viết dưới đây của Luật Quang Huy sẽ trả lời toàn bộ những thắc mắc trên của bạn đọc.

1. Có được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất không?

Pháp luật hiện hành không có quy định cấm việc chuyển nhượng, nếu tài sản gắn liền với đất của bạn đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 189 Luật đất đai 2013 thì sẽ được chuyển nhượng hợp pháp.

Như vậy, việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất là được pháp luật cho phép nếu đáp ứng đủ các điều kiện.

2. Điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất là gì?

Trong luật đất đai, mặc dù không có câu trả lời cụ thể về việc cho phép bán tài sản gắn liền với đất nhưng có quy định về điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Điều 189 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền đất hàng như dưới đây.

Trước tiên, điều kiện người sử dụng đất phải là các đối tượng như: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Thêm vào đó, cần các điều kiện đủ sau để được bán tài sản gắn liền với đất:

• Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

Tiếp theo, điều kiện người mua tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo:

• Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
• Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó;
• được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án;
• Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Bên cạnh đó, Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và đã được bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thêm về thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Cụ thể:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;
• Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư;
• Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất kinh doanh;
• Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê góp vốn bằng quyền quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi và cho người mua tài sản thuê đất;
• Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích thì ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối với diện tích đó;
• Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý theo quy định tại Điều 8 của Luật đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án;
• Trường hợp để thực hiện dự án đầu tư mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định pháp luật thì thời hạn sử dụng đất không vượt quá 50 năm và do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất; trường hợp nhận chuyển nhượng đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn xác định là ổn định lâu dài.

3. Hồ sơ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất bao gồm?

Sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, hai bên mua bán tham khảo bộ hồ sơ bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê hàng năm được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP dưới đây.

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu 09/ĐK);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất đã được công chứng;
• Trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì ngoài giấy tờ nêu trên, tổ chức phải nộp thêm Trích đo địa chính thửa đất do Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc đơn vị có tư cách pháp nhân về đo đạc lập, được Sở tài nguyên và môi trường thẩm định.

4. Thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất như thế nào?

Chuẩn bị xong hồ sơ, hai bên mua bán thực hiện thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại chi nhánh Văn phòng đất đai nơi có đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, Bộ phận một cửa hoặc UBND cấp xã nơi có đất.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ hay chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 làm việc, nơi xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ và thẩm định điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.

Trong thời gian 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra thực tế sử dụng đất và hồ sơ, trường hợp đủ điều kiện thì trình Ủy ban nhân dân tỉnh. Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải bổ sung hồ sơ thì trong thời hạn 03 ngày làm việc phải thông báo và thời gian này không ảnh hưởng đến thời gian thủ tục.

Khi nhận được văn bản thông báo kết quả thẩm định của Sở Tài nguyên và Môi trường, các bên mua bán làm thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất theo quy định và chuyển 01 bản hợp đồng bản chính cho Sở Tài nguyên và Môi trường trong hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày ký.

Bước 3: Xác định đơn giá thu tiền thuê đất nếu có khi nhận được hồ sơ xin bán tài sản gắn liền với đất. Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện:

• Luân chuyển hồ sơ và thực hiện xác định giá trị thửa đất, gửi thông báo thông tin địa chính đến Cục thuế trong trường hợp giá trị dưới 30.000.000.000 Việt Nam đồng.
• Thuê đơn vị tư vấn có chức năng lập chứng thư định giá gửi Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể của thành phố thẩm định và hoàn thiện trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt theo quy định trong trường hợp giá trị trên 30.000.000.000 Việt Nam đồng.

Bước 4: Thực hiện các thủ tục liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất nếu có

Trong thời hạn 04 ngày làm việc tính từ thời điểm nhận được thông báo xác định tiền thuê đất của cơ quan thuế. Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, soạn hợp đồng, phụ lục hợp đồng, thanh lý hợp đồng thuê đất chuyển đơn vị ký.

Trong thời hạn 01 ngày làm việc từ thời điểm nhận được các giấy tờ như trên, Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng chính thức và trả hợp đồng.

Các nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành bao gồm: Phí thẩm định hồ sơ; Lệ phí cấp đổi, cấp lại; xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận; Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động đất đai; Lệ phí trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính; Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Lưu ý: Các bên mua bán nộp bổ sung thông báo xác định đơn giá thuê đất của cơ quan thuế.

Bước 5: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các bên mua bán đã hoàn thành thủ tục.

Trong thời hạn 14 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, đồng thời hai bên mua bán thực hiện xong nội dung theo thông báo gửi cơ quan Thuế và nộp đủ văn bản hoặc chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có, Sở Tài nguyên và môi trường trao giấy chứng nhận cho người được cấp.

5. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013.
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành luật đất đai.
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013.

Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.