Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không? Làm thế nào chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà vẫn hợp pháp?
Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không theo quy định mới nhất của pháp luật để bạn có thể tham khảo.
1. Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không?
Căn nhà và thửa đất theo nguyên tắc là một khối thống nhất, đặc biệt khi tài sản này đã được đăng ký trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ). Nếu chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất nhưng không bàn giao nhà, khi đó đất thuộc quyền sử dụng của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác, sẽ rất bất cập trong việc xác định quyền lợi, nghĩa vụ từng bên, gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác hay định đoạt tài sản.
Việc không ghi nhận căn nhà gắn liền với thửa đất trong hợp đồng mua bán hoặc không có thỏa thuận rõ ràng về việc tách tài sản, có thể dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện được và dễ bị Tòa án tuyên vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp đồng. Đây là rủi ro pháp lý lớn, đặc biệt trong các trường hợp đất sử dụng chung hoặc khi tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận.
Mặc dù Luật Đất đai (cả 2013 và 2024) không có quy định cứng nhắc buộc phải bán nhà cùng đất, nhưng trên thực tế, việc chỉ chuyển nhượng đất trong khi nhà đã được đăng ký quyền sở hữu sẽ dẫn đến tình trạng hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, hợp đồng chuyển nhượng cần đảm bảo:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ mà bỏ qua vấn đề tài sản gắn liền trên đất là vi phạm mục đích và nội dung của giao dịch.
Theo Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được bao gồm:
- Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
- Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
- Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được những phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
- Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Tòa án thường xác định trường hợp bán đất nhưng không bán nhà là hợp đồng vô hiệu. Do vậy, để bảo vệ quyền, lợi ích của bản thân, bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý khi xác lập giao dịch nhà đất để tránh các tranh chấp không cần thiết về sau, đặc biệt là khi thực hiện cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên tài sản gắn liền.
2. Làm thế nào chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà vẫn hợp pháp?
Để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không chuyển nhượng nhà vẫn hợp pháp, cần phải xem xét kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của ngôi nhà và tuân thủ các quy định mới nhất của pháp luật đất đai và dân sự. Sau đây là các cách thường được áp dụng:
Cách 1: Thương lượng, thỏa thuận với người mua về việc mua bán ngôi nhà đó. Đây là cách đơn giản và an toàn nhất về mặt pháp lý, giúp tránh được tranh chấp sau này.
Cách 2: Thương lượng, thỏa thuận với người mua về việc sẽ thuê lại ngôi nhà đó. Nếu bên bán vẫn muốn tiếp tục sử dụng căn nhà, hai bên có thể ký kết hợp đồng thuê nhà. Điều này cũng áp dụng trong trường hợp đất đang cho thuê mà chủ sở hữu muốn chuyển nhượng.
Cách 3: Phân định rõ ràng về quyền sở hữu tài sản trên đất.
Trường hợp 1: Nhà chưa được đăng ký quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận:
Nếu căn nhà chưa được chứng nhận quyền sở hữu và không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất, chủ sở hữu mới của đất sẽ phải giải quyết quyền của mình đối với tài sản (căn nhà) đang tồn tại trên đất. Hai bên nên có văn bản thỏa thuận riêng về việc xử lý căn nhà để tránh tranh chấp.
Trường hợp 2: Nhà đã được đăng ký quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận:
Nếu nhà đã đăng ký quyền sở hữu và ghi nhận trên Giấy chứng nhận, để chỉ chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục tách tài sản. Điều này bao gồm việc xác định nhà là tài sản riêng rẽ, không gắn liền với đất chuyển nhượng, hoặc cam kết di dời căn nhà (nếu là nhà tạm hoặc có thể di dời). Sau khi thỏa thuận, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng theo quy định của Luật Công chứng 2024 và thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn của Chính phủ, đặc biệt theo mô hình chính quyền địa phương 02 cấp. Thẩm quyền giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất đã được phân cấp mạnh mẽ cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh và cấp xã, không còn đề cập đến đơn vị hành chính cấp huyện như trước đây.
Như vậy, để thực hiện chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà mà vẫn hợp pháp, cách tốt nhất là xác định rõ tình trạng pháp lý của căn nhà và thực hiện các thỏa thuận, thủ tục tách tài sản hoặc thuê/mua lại một cách rõ ràng, minh bạch trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024).
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Hướng dẫn một số nội dung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).
- Bộ luật Dân sự năm 2015 (đặc biệt Điều 117, Điều 408 và Điều 131 về điều kiện có hiệu lực, hợp đồng vô hiệu và hậu quả pháp lý).
- Luật Công chứng năm 2024 (về thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
- Các Nghị định của Chính phủ có liên quan đến việc tổ chức chính quyền địa phương và phân cấp quản lý đất đai.
Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không và cách thực hiện giao dịch đúng pháp luật theo các quy định mới nhất.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhà trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
