Chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Đất vườn có lên thổ cư được không? Chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở gồm những gì? Các lưu ý khi tính phí, thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở? Phí chuyển đổi đất vườn sang thổ cư nộp cho ai? Thời hạn nộp phí chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở mất bao lâu?

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở để bạn có thể tham khảo.

1. Đất vườn có lên thổ cư được không?

Để đất vườn lên đất thổ cư, bạn cần phải tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư.

Do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất thổ cư cần phải có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cho nên trước khi thực hiện việc chuyển đổi, chủ sở hữu cần phải xem mình có đáp ứng đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.

Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013, người muốn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn lên đất thổ cư cần phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.

Như vậy, đáp ứng đủ điều kiện quy định trên thì có thể thực hiện các thủ tục đất vườn lên đất thổ cư.

2. Chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở gồm những gì?

2.1. Tiền sử dụng đất

Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở

Theo Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 sang làm đất ở.

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Để dễ hiểu hơn tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau:

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau:

2.2. Lệ phí trước bạ

Đối tượng phải nộp: Áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

Cách tính lệ phí trước bạ Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:

2.3. Phí thẩm định hồ sơ

Đối với phí thẩm định hồ sơ, do Hội đồng Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức phí quy định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở mỗi tỉnh thành có quy định khác nhau, có thể có hoặc không và nếu có thì mức thu cũng không giống nhau.

2.4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Đối tượng áp dụng: Chỉ nộp lệ phí này nếu được cấp Giấy chứng nhận mới (được cấp bìa sổ mới).

Mức nộp: Dù mỗi tỉnh thành có mức thu khác nhau nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

3. Các lưu ý khi tính phí, thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Thông thường, nếu đất vườn thuộc quyền sử dụng của bạn, quá trình chuyển đổi sẽ đơn giản hơn và ít rủi ro hơn. Tuy nhiên, nếu bạn đang muốn mua đất vườn rồi chuyển sang đất thổ cư thì cần lưu ý một số điều sau:

• Thứ nhất, mảnh đất vườn mà bạn muốn mua đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) và do ai đứng tên. Nếu giao dịch mua bán đất vườn thì chỉ có chủ sở hữu đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng mới được làm thủ tục chuyển đổi hợp lệ.
• Thứ hai, diện tích đất vườn bạn muốn mua có nằm trong lô thổ cư hay là đất nông nghiệp độc lập? Ngoài ra, cần kiểm tra tính pháp lý, nguồn gốc của thửa đất.
• Thứ ba, nên tìm hiểu về quy hoạch đất tại khu vực thửa vườn đó. Bạn nên biết rằng, trong một số trường hợp, nếu thửa đất nằm trong quy hoạch của các dự án thì không được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

Như đã nói ở trên, tính phí chuyển đất vườn sang đất ở và việc xác định cụ thể những vấn đề xung quanh mảnh đất muốn mua sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro có thể xảy ra. Vì vậy, đừng quá tin vào những lời hứa hẹn của người bán, hãy kiểm tra kỹ trước khi mua bán và chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư.

4. Phí chuyển đổi đất vườn sang thổ cư nộp cho ai?

Các loại phí, thuế chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư nộp cho nhà nước (nộp vào ngân sách nhà nước) bạn có thể nộp tại:

• Tại kho bạc nhà nước Quận/huyện;
• Tại cơ quan quản lý thuế nơi tiếp nhận hồ sơ khai thuế;
• Thông qua tổ chức được cơ quan quản lý thuế uỷ nhiệm thu thuế;
• Thông qua ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác và tổ chức dịch vụ.

Có thể nộp các loại phí, thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư theo hai hình thức:

• Nộp trực tiếp tại các địa điểm trên;
• Nộp thông qua hình thức điện tử, chuyển khoản.

5. Thời hạn nộp phí chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở

Căn cứ Khoản 4 và Khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp tiền sử dụng đất chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.

Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.

Nộp tiền lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.

6. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều luật của luật quản lý thuế;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về chi phí lên đất thổ cư từ đất vườn.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.