Danh mục giao dịch bắt buộc công chứng, chứng thực 2025: Bạn cần biết gì?

Bạn đang chuẩn bị mua bán nhà đất, thế chấp quyền sử dụng đất hay lập di chúc? Bạn có biết rằng có tới 23 loại giao dịch bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật hiện hành? Việc không tuân thủ quy định này có thể khiến hợp đồng vô hiệu, gây thiệt hại lớn về tài chính và thời gian.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn danh sách chi tiết các giao dịch phải công chứng, chứng thực theo Luật Việt Nam cập nhật đến năm 2025, kèm theo căn cứ pháp lý cụ thể và những lưu ý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bạn.

Danh mục 23 loại giao dịch phải công chứng, chứng thực bắt buộc

Dưới đây là bảng chi tiết 23 loại giao dịch mà bạn bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nếu muốn giao dịch có hiệu lực pháp luật. Chúng tôi liệt kê từng giao dịch kèm căn cứ pháp lý cụ thể để bạn dễ dàng tra cứu.

1. Văn bản lựa chọn người giám hộ – Căn cứ: Khoản 2 Điều 48 Bộ luật Dân sự 2015.
2. Văn bản tặng cho bất động sản – Căn cứ: Khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015.
3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc không biết chữ – Căn cứ: Khoản 3 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015.
4. Văn bản ủy quyền đại diện kháng cáo bản án, quyết định của tòa án trong vụ việc dân sự – Căn cứ: Khoản 6 Điều 272 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng (cá nhân tham gia) – Căn cứ: Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
6. Hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở (trừ một số trường hợp đặc biệt) – Căn cứ: Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023.
7. Văn bản thừa kế nhà ở – Căn cứ: Khoản 3 Điều 164 Luật Nhà ở 2023.
8. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp) – Căn cứ: Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
9. Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất – Căn cứ: Điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
10. Giấy tờ mua bán hoặc nhận tặng cho nhà ở trước ngày 01/7/2006 – Căn cứ: Điểm đ khoản 1 Điều 148 Luật Đất đai 2024.
11. Hợp đồng thuê đất, góp vốn, hợp tác kinh doanh trong xây dựng nhà ở – Căn cứ: Điểm b khoản 5 Điều 148 Luật Đất đai 2024.
12. Hợp đồng thuê đất, góp vốn, hợp tác kinh doanh trong xây dựng công trình – Căn cứ: Khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024.
13. Văn bản thỏa thuận chế độ tài sản vợ chồng trước khi kết hôn – Căn cứ: Điều 47 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.
14. Văn bản thỏa thuận về việc mang thai hộ – Căn cứ: Khoản 2 Điều 96 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.
15. Văn bản sửa đổi, bổ sung thỏa thuận chế độ tài sản vợ chồng – Căn cứ: Điều 49 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.
16. Hợp đồng cho thuê doanh nghiệp tư nhân – Căn cứ: Điều 191 Luật Doanh nghiệp 2020.
17. Văn bản ủy quyền đại diện kháng cáo trong vụ việc hành chính – Căn cứ: Khoản 6 Điều 205 Luật Tố tụng hành chính 2015.
18. Văn bản ủy quyền của người thuê nhà ở đã xuất cảnh – Căn cứ: Khoản 1 Điều 75 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
19. Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản – Căn cứ: Các điểm a, b, c khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
20. Văn bản thỏa thuận của thành viên chung quyền sử dụng đất đưa vào doanh nghiệp – Căn cứ: Điểm b khoản 7 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
21. Văn bản ủy quyền giải quyết thi hành án khi người phải thi hành án xuất cảnh – Căn cứ: Điểm a, b khoản 2 Điều 51 Nghị định 62/2015/NĐ-CP.
22. Văn bản ủy quyền thực hiện quyền khiếu nại – Căn cứ: Khoản 3 Điều 5 Nghị định 124/2020/NĐ-CP và Khoản 6 Điều 8 Thông tư 13/2021/TT-BTP.
23. Hợp đồng chuyển nhượng Văn phòng Thừa phát lại – Căn cứ: Điểm b khoản 3 Điều 28 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

Tình huống thực tế: Sai lầm khi không công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất

Anh Minh (Hà Nội) mua một mảnh đất thổ cư từ người quen. Hai bên chỉ viết tay giấy tờ mua bán, không công chứng vì nghĩ “người quen cả, không sao”. Sau 2 năm, mảnh đất tăng giá gấp đôi, người bán làm đơn kiện yêu cầu hủy hợp đồng vì lý do “hợp đồng chưa được công chứng”.

Kết quả: Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức (Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024). Anh Minh mất trắng số tiền đã trả, mất 2 năm theo đuổi vụ kiện và phải trả lại đất cho người bán mà không được bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với nhau mà không được công chứng, chứng thực sẽ bị coi là vô hiệu tuyệt đối về hình thức,” – Luật sư Nguyễn Đức Hùng nhận định.

Trường hợp miễn trừ công chứng, chứng thực

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, các trường hợp sau không bắt buộc phải công chứng:

• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công.
• Mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở lực lượng vũ trang, nhà ở tái định cư (một bên là tổ chức).
• Góp vốn bằng nhà ở có một bên là tổ chức.
• Thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Tương tự, theo Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc giao dịch mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản cũng được miễn công chứng.

Thay đổi quan trọng từ 01/11/2025: Không giới hạn địa bàn khi chứng thực

Theo khoản 5 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 280/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/11/2025), người dân có thể chứng thực các loại giấy tờ sau tại bất kỳ cơ quan, tổ chức có thẩm quyền nào, không phụ thuộc vào nơi cư trú:

• Chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký.
• Chứng thực giao dịch liên quan đến tài sản là động sản.
• Chứng thực di chúc, chứng thực văn bản từ chối nhận di sản.
• Chứng thực văn bản ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở.
• Chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ giao dịch.

Đáng chú ý: Quy định này giúp người dân tiết kiệm thời gian, không phải về địa phương nơi cư trú để thực hiện chứng thực. Ví dụ, nếu bạn đang ở TP.HCM nhưng muốn chứng thực di chúc cho tài sản ở Hà Nội, bạn có thể thực hiện ngay tại TP.HCM mà không cần di chuyển.

Lời khuyên từ luật sư

Để tránh rủi ro pháp lý khi thực hiện các giao dịch quan trọng, chúng tôi khuyến nghị bạn:

1. Kiểm tra danh mục giao dịch: Trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến bất động sản, tài sản lớn, hãy kiểm tra xem giao dịch đó có thuộc danh mục bắt buộc công chứng không.
2. Không tin tưởng vào thỏa thuận miệng hoặc giấy viết tay: Hợp đồng không công chứng có thể bị tuyên vô hiệu, dù các bên đã thỏa thuận đầy đủ nội dung.
3. Lưu ý thời điểm có hiệu lực của văn bản pháp luật: Các Luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Một số Nghị định mới cũng đã được ban hành.
4. Tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết: Với các giao dịch có giá trị lớn hoặc phức tạp, việc nhờ luật sư tư vấn sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro pháp lý tiềm ẩn.
5. Chứng thực đúng nơi, đúng thẩm quyền: Công chứng thực hiện tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng. Chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã, phường, thị trấn hoặc Phòng Tư pháp cấp huyện.

Câu hỏi thường gặp

Trên đây là danh mục chi tiết các loại giao dịch phải công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật hiện hành. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần tư vấn cụ thể cho trường hợp của mình, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi qua số hotline 1900.6588 (miễn phí) hoặc 090 222 9061 (dịch vụ luật sư tư vấn có phí).