Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS

Với mong muốn được hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tính, kê khai, quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Quang Huy đã bổ sung đường dây nóng tư vấn về vấn đề này. Nếu Quý khách hàng có nhu cầu được hỗ trợ về thuế thu nhập doanh nghiệp, hãy liên hệ ngay cho Luật sư qua Tổng đài 19006588.

Thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản (BĐS) có phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp hay không, nếu có thì sẽ là bao nhiêu tiền? Bài viết sau đây của Luật Quang Huy sẽ giúp bạn đọc giải đáp được thắc mắc thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS.





1. Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ theo Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC thì đối tượng chịu thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm doanh nghiệp chịu thuế và hoạt động chuyển nhượng bất động sản chịu thuế. 

Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản gồm:

  • Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;
  • Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản gồm:

  • Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); 
  • Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; 
  • Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; 
  • Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; 
  • Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

2. Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS

Căn cứ theo thông tư 96/2015/TT-BTC, công thức tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: 

Số thuế TNDN phải nộp = Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS x c

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Thu nhập chịu thuế = Doanh thu thu được Giá vốn và các khoản chi phí được trừ liên quan

Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp động chuyển nhượng, mua bán đất động sản phù hợp với quy định của pháp luật. 

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sử dụng tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS
Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS

3. Trường hợp xác định lỗ

Tại Điều 7 Nghị định 218/2013/NĐ-CP quy định về việc xác định lỗ và chuyển lỗ như sau:

  • Lỗ phát sinh trong kỳ tính thuế là số chênh lệch âm (-) về thu nhập tính thuế chưa bao gồm các khoản lỗ được kết chuyển từ các năm trước chuyển sang được xác định theo công thức quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định này.
  • Doanh nghiệp có lỗ thì được chuyển lỗ sang năm sau, số lỗ này được trừ vào thu nhập chịu thuế. Thời gian được chuyển lỗ tính liên tục không quá 5 năm, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ
  • Lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư (trừ dự án thăm dò, khai thác khoáng sản) sau khi đã thực hiện bù trừ với thu nhập chịu thuế của hoạt động này hoặc bù lỗ theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định này nếu còn lỗ và doanh nghiệp có lỗ từ hoạt động chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác khoáng sản được chuyển lỗ sang năm sau vào thu nhập tính thuế của hoạt động đó, thời gian chuyển lỗ tính liên tục không quá 5 năm, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.

4. Khai thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ vào Khoản 4 Điều 12 Thông tư 156/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 16 Thông tư 151/2014/TT-BTC, quy định như sau:

  • Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở cùng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với nơi doanh nghiệp đóng trụ sở chính thì kê khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp (Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế). Trường hợp doanh nghiệp có trụ sở chính tại tỉnh, thành phố này nhưng có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại tỉnh, thành phố khác thì nộp hồ sơ khai thuế tại Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế do Cục trưởng Cục Thuế nơi phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản quyết định.
  • Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản. Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản.

Hồ sơ khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư này.

Kết thúc năm tính thuế khi lập tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp tại trụ sở chính, trong đó phải quyết toán riêng số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Tại trụ sở chính, việc xử lý số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau:

  • Trường hợp số thuế đã nộp thấp hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước. T
  • rường hợp số thuế đã nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thì được trừ (-) số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp còn thiếu của hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn thuế theo quy định.
  • Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 1/1/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
  • Đối với doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính hàng quý theo quy định. Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản.

Kết thúc năm tính thuế, doanh nghiệp làm thủ tục quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp cho toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quý hoặc theo từng lần phát sinh.

Tại trụ sở chính, việc xử lý số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau:

  • Trường hợp số thuế đã tạm nộp trong năm thấp hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước.
  • Trường hợp số thuế đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thì được trừ (-) số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp còn thiếu của hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn thuế theo quy định.
  • Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 1/1/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
  • Doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì:
  • Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí;
  • Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp phải quyết toán chính thức số thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.




5. Cơ sở pháp lý

  • Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;
  • Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC, Thông tư 119/2014/TT-BTC, Thông tư 151/2014/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;
  • Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 91/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định quy định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;
  • Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề: Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS.

Nếu còn vấn đề thắc mắc hoặc chưa rõ bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.

5/5 - (1 bình chọn)
Tác giả bài viết
phone-call

GỌI HOTLINE 19006588

Scroll to Top