Miễn thuế TNCN khi bán nhà: Điều kiện mới theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP

Chúng tôi vừa cập nhật văn bản pháp lý quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bạn khi bán nhà, đất. Ngày 30/6/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Văn bản này có hiệu lực ngay và thay thế các quy định cũ về điều kiện miễn thuế khi chuyển nhượng bất động sản duy nhất.

Ai bị ảnh hưởng bởi Nghị định 253/2026/NĐ-CP?

Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, tất cả cá nhân (cư trú và không cư trú) có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam đều thuộc phạm vi điều chỉnh. Đặc biệt, Điều 19 của Nghị định này quy định cụ thể 3 điều kiện để được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất:

• Điều kiện 1 – Tính duy nhất: Tại thời điểm chuyển nhượng, bạn chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở. Lưu ý: nếu bạn có nhà ở hình thành trong tương lai, bạn không được miễn thuế. Trường hợp nhà đất có chung quyền sở hữu với vợ/chồng, chỉ người chưa có nhà đất nào khác mới được miễn.
• Điều kiện 2 – Thời gian sở hữu tối thiểu: Bạn phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời điểm sở hữu được xác định là ngày cấp Sổ đỏ. Nếu cấp đổi Sổ, thời gian sở hữu được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tiên.
• Điều kiện 3 – Chuyển nhượng toàn bộ: Bạn phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở đó, không được bán một phần.

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, quy định mới về thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, mua bán nhanh bất động sản để trốn thuế. Đây là điểm khác biệt lớn so với các quy định trước đây.

Bạn nên làm gì tiếp theo?

Để được hưởng chính sách miễn thuế, khi làm thủ tục chuyển nhượng, bạn phải tự kê khai và chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin. Nếu cơ quan thuế phát hiện kê khai sai, bạn sẽ bị truy thu thuế và chịu mức phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Chúng tôi khuyến nghị bạn nên kiểm tra kỹ các điều kiện trên và lưu giữ đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất duy nhất trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.