Hướng dẫn chi tiết kê khai Mẫu 03/BĐS-TNCN: Tờ khai thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản 2026

Khi bạn thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản, một trong những thủ tục quan trọng nhất là kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Mẫu 03/BĐS-TNCN là tờ khai chính thức được áp dụng cho mục đích này theo quy định mới nhất. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ cách kê khai, những lưu ý quan trọng và quyền lợi miễn thuế có thể áp dụng.

Mẫu 03/BĐS-TNCN là gì và được ban hành theo văn bản nào?

Theo quy định tại Thông tư 89/2026/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành, Mẫu số 03/BĐS-TNCN thuộc Phụ lục I là biểu mẫu bắt buộc áp dụng cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, cũng như thu nhập từ nhận thừa kế và quà tặng là bất động sản. Văn bản này thay thế các quy định trước đó, đảm bảo tính thống nhất và minh bạch trong quản lý thuế.

Trích dẫn nguồn: “Mẫu Tờ khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mới nhất hiện nay là mẫu số 03/BĐS-TNCN tại phụ lục I được ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC.” – Nguồn: Luật Việt Nam

Mẫu 03/BĐS-TNCN có cấu trúc gồm những phần nào?

Tờ khai được thiết kế với 6 phần chính, yêu cầu người nộp thuế kê khai đầy đủ thông tin về bản thân, bên mua, loại bất động sản, giá trị giao dịch và căn cứ miễn thuế (nếu có).

• Phần I: Thông tin người chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng (họ tên, mã số thuế, địa chỉ, diện tích sử dụng).
• Phần II: Thông tin người nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng.
• Phần III: Loại bất động sản chuyển nhượng (quyền sử dụng đất, nhà ở, quyền thuê đất, bất động sản khác).
• Phần IV: Đặc điểm bất động sản (giấy tờ đất, hợp đồng mua bán, thông tin thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng).
• Phần V: Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng và khai miễn thuế.
• Phần VI: Hồ sơ kèm theo và cam kết của người nộp thuế.

Hướng dẫn chi tiết cách ghi các chỉ tiêu quan trọng trên Mẫu 03/BĐS-TNCN

Việc kê khai chính xác các chỉ tiêu là yếu tố quyết định để hồ sơ được chấp nhận. Dưới đây là hướng dẫn cụ thể cho một số chỉ tiêu thường gây nhầm lẫn.

1. Chỉ tiêu [17] và [18]: Kê khai khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định, nếu bạn chuyển nhượng nhà ở, nhà ở thương mại hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai (chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), bạn phải kê khai cả chỉ tiêu [17] và [18].

• Chỉ tiêu [17]: Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án hoặc Sàn giao dịch.
• Chỉ tiêu [18]: Hợp đồng chuyển nhượng, trao đổi bất động sản ghi rõ số, nơi lập, ngày lập và cơ quan chứng thực.

2. Chỉ tiêu [20.9], [21.19], [21.28], [22.2]: Giá trị thực tế chuyển giao

Đây là các chỉ tiêu quan trọng để xác định số thuế phải nộp. Cụ thể:

• Chỉ tiêu [20.9]: Giá trị đất thực tế chuyển giao (theo hợp đồng).
• Chỉ tiêu [21.19]: Giá trị nhà ở thực tế chuyển giao.
• Chỉ tiêu [21.28]: Giá trị công trình xây dựng thực tế chuyển giao.
• Chỉ tiêu [22.2]: Giá trị tài sản gắn liền với đất thực tế chuyển giao.

Lưu ý: Nếu bạn tích vào chỉ tiêu [23.1] (thu nhập từ chuyển nhượng), thì Chỉ tiêu [24] = [20.9] + [21.19] + [21.28] + [22.2]. Nếu tích vào [23.2] (thu nhập từ thừa kế, quà tặng), thì Chỉ tiêu [25] = [20.9] + [21.19] + [21.28] + [22.2].

3. Chỉ tiêu [26]: Khai miễn thuế cho nhà ở, đất ở duy nhất

Khi bạn được miễn thuế theo quy định (ví dụ: chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất), bạn cần kê khai vào chỉ tiêu [26] và ghi rõ lý do miễn thuế. Cá nhân phải tích vào ô “Lý do cá nhân được miễn thuế đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất” hoặc “Lý do miễn khác”.

Trường hợp nào được khai thay Mẫu 03/BĐS-TNCN?

Không phải lúc nào người bán cũng tự mình kê khai. Theo hướng dẫn, có 3 trường hợp được phép khai thay:

1. Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận: Bên mua đồng ý nộp thuế thay cho bên bán.
2. Ủy quyền hợp pháp: Người nộp thuế ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện thủ tục.
3. Bên thứ ba có liên quan: Tổ chức tín dụng, ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm; tổ chức bán đấu giá theo quyết định thi hành án.

Khi khai thay, trên tờ khai phải ghi rõ “Khai thay” trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” và người khai phải ký tên, đóng dấu (nếu là tổ chức).

Tình huống thực tế: Kê khai thuế khi chuyển nhượng căn hộ chung cư

Anh Minh, sống tại Hà Nội, muốn bán căn hộ chung cư đã mua từ năm 2020. Căn hộ này thuộc dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Anh Minh đến cơ quan thuế và được hướng dẫn kê khai Mẫu 03/BĐS-TNCN. Anh cần điền:

• Phần I: Thông tin cá nhân của anh Minh (người chuyển nhượng).
• Phần II: Thông tin người mua.
• Phần III: Tích vào ô “Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở”.
• Phần IV: Nhập số Giấy chứng nhận, địa chỉ, diện tích, giá trị chuyển nhượng thực tế.
• Phần V: Tích vào [23.1] (thu nhập từ chuyển nhượng) và nhập tổng giá trị vào [24].

Nhờ kê khai đúng, anh Minh hoàn tất thủ tục nhanh chóng và được xác nhận nộp thuế đầy đủ.

Lời khuyên từ luật sư khi kê khai Mẫu 03/BĐS-TNCN

1. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ: Bao gồm hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ nhà đất (sổ đỏ, sổ hồng), chứng minh thư, mã số thuế của các bên.
2. Kiểm tra kỹ các chỉ tiêu miễn thuế: Nếu bạn thuộc diện được miễn thuế (ví dụ: nhà ở duy nhất), hãy kê khai đúng vào chỉ tiêu [26] và nộp kèm giấy tờ chứng minh.
3. Tham khảo chuyên gia thuế: Nếu giao dịch phức tạp (chuyển nhượng một phần, có nhiều đồng sở hữu), bạn nên nhờ luật sư hoặc kế toán viên hỗ trợ để tránh sai sót.
4. Lưu ý thời hạn nộp tờ khai: Thông thường, tờ khai phải được nộp trong vòng 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế hoặc theo quy định cụ thể của cơ quan thuế địa phương.
5. Giữ bản sao tờ khai: Sau khi nộp, bạn nên giữ lại bản sao có dấu xác nhận của cơ quan thuế để làm bằng chứng sau này.

Câu hỏi thường gặp về Mẫu 03/BĐS-TNCN