Nếu cần được hỗ trợ về thuế thu nhập cá nhân vui lòng gọi Tổng đài 1900.6795 để được tư vấn miễn phí. Ngoài ra, nếu có nhu cầu sử dụng dịch vụ kế toán - thuế, bạn vui lòng liên hệ hotline 09.678910.86. Trân trọng.
Bạn đang chuẩn bị ly hôn và lo lắng về nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chia tài sản chung là nhà đất? Đây là thắc mắc phổ biến mà chúng tôi nhận được từ nhiều khách hàng. Từ ngày 01/7/2026, một quy định mới đã có hiệu lực, mang lại tin vui cho những ai đang trong quá trình phân chia tài sản hôn nhân. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết quy định pháp lý, điều kiện áp dụng và danh sách 22 trường hợp được miễn thuế TNCN theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
📋 Mục lục bài viết
- Ly hôn chia nhà đất từ 01/7/2026 có phải nộp thuế TNCN không?
- Điều kiện để được miễn thuế TNCN khi chia nhà đất ly hôn
- 22 trường hợp được miễn thuế TNCN từ 01/7/2026
- Các trường hợp miễn, giảm thuế đặc biệt khác theo Nghị định 253
- Tình huống thực tế
- Lời khuyên từ luật sư
- Câu hỏi thường gặp
- Câu hỏi: Nếu vợ chồng tự thỏa thuận chia nhà đất không qua Tòa án thì có được miễn thuế TNCN không?
- Câu hỏi: Trường hợp tài sản chung là nhà đất nhưng có một bên phải trả tiền chênh lệch cho bên kia thì có phải nộp thuế TNCN cho khoản tiền chênh lệch này không?
- Câu hỏi: Nếu tôi ly hôn trước ngày 01/7/2026 và chưa hoàn tất thủ tục chia tài sản thì có được áp dụng quy định mới không?
- Câu hỏi: Tôi có cần nộp hồ sơ gì để chứng minh việc được miễn thuế TNCN khi chia nhà đất ly hôn?
Ly hôn chia nhà đất từ 01/7/2026 có phải nộp thuế TNCN không?
Câu trả lời ngắn gọn là: Không, bạn không phải nộp thuế TNCN khi ly hôn và chia nhà đất kể từ ngày 01/7/2026. Quy định này được ghi nhận rõ ràng tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, do Chính phủ ban hành. Cụ thể, đối với bất động sản bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, khi vợ chồng ly hôn được phân chia theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo phán quyết của Tòa án, thì phần thu nhập từ việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế TNCN.
Điều kiện để được miễn thuế TNCN khi chia nhà đất ly hôn
Để được hưởng ưu đãi này, bạn cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Việc phân chia tài sản phải được thực hiện khi ly hôn: Đây phải là hệ quả của thủ tục ly hôn, không phải là giao dịch chuyển nhượng độc lập.
- Có thỏa thuận giữa hai bên hoặc phán quyết của Tòa án: Bạn có thể tự thỏa thuận với vợ/chồng về cách phân chia, hoặc để Tòa án quyết định. Cả hai hình thức đều được chấp nhận.
- Tài sản là bất động sản: Bao gồm nhà ở, đất ở, công trình xây dựng, kể cả tài sản hình thành trong tương lai (như căn hộ chưa bàn giao).
22 trường hợp được miễn thuế TNCN từ 01/7/2026
Bên cạnh trường hợp ly hôn chia tài sản, Mục 1 Chương III Nghị định 253/2026/NĐ-CP còn liệt kê 22 trường hợp thu nhập được miễn thuế TNCN. Dưới đây là danh sách chi tiết:
| STT | Thu nhập được miễn thuế TNCN | Căn cứ pháp lý |
|---|---|---|
| 1 | Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ/chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột. | Điều 18 |
| 2 | Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất của cá nhân. | Điều 19 |
| 3 | Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. | Điều 20 |
| 4 | Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, chăn nuôi, thủy sản chưa qua chế biến hoặc chỉ sơ chế; sản xuất muối. | Điều 21 |
| 5 | Thu nhập từ lợi tức cổ phần của thành viên hợp tác xã nông nghiệp, cá nhân tham gia “Cánh đồng lớn”, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản. | Điều 22 |
| 6 | Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. | Điều 23 |
| 7 | Thu nhập từ lãi trái phiếu Chính phủ, lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ. | Điều 24 |
| 8 | Thu nhập từ kiều hối. | Điều 25 |
| 9 | Tiền lương, tiền công làm việc ban đêm, làm thêm giờ, tiền lương trả cho những ngày không nghỉ phép. | Điều 26 |
| 10 | Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; thu nhập từ quỹ bảo hiểm hưu trí bổ sung, quỹ hưu trí tự nguyện. | Điều 27 |
| 11 | Thu nhập từ học bổng. | Điều 28 |
| 12 | Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác. | Điều 29 |
| 13 | Thu nhập nhận được từ các tổ chức và quỹ từ thiện. | Điều 30 |
| 14 | Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài. | Điều 31 |
| 15 | Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam. | Điều 32 |
| 16 | Thu nhập từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ phục vụ khai thác thủy sản xa bờ. | Điều 33 |
| 17 | Thu nhập từ chuyển nhượng chứng chỉ giảm phát thải, tín chỉ carbon; lãi trái phiếu xanh, chuyển nhượng trái phiếu xanh. | Điều 34 |
| 18 | Thu nhập từ tiền lương, tiền công thực hiện nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo. | Điều 35 |
| 19 | Thu nhập từ quyền tác giả của nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo. | Điều 36 |
| 20 | Thu nhập của nhà đầu tư cá nhân, chuyên gia từ dự án khởi nghiệp sáng tạo, sáng lập viên doanh nghiệp khởi nghiệp. | Điều 37 |
| 21 | Thu nhập từ tiền lương của chuyên gia nước ngoài làm việc tại chương trình ODA không hoàn lại; cá nhân làm việc tại cơ quan Liên hợp quốc; cá nhân tham gia gìn giữ hòa bình. | Điều 38 |
| 22 | Thu nhập của chủ doanh nghiệp tư nhân, cá nhân là chủ công ty TNHH một thành viên. | Điều 39 |
Các trường hợp miễn, giảm thuế đặc biệt khác theo Nghị định 253
Ngoài 22 trường hợp nêu trên, Nghị định 253/2026/NĐ-CP còn quy định thêm một số ưu đãi đáng chú ý:
- Giảm thuế do thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo: Cá nhân gặp khó khăn bất khả kháng có thể được xét giảm thuế.
- Miễn thuế đối với cá nhân là nhân lực công nghiệp số chất lượng cao: Nhằm thu hút nhân tài trong lĩnh vực công nghệ.
- Miễn thuế đối với cá nhân là nhân lực công nghệ cao: Tương tự như trên.
- Miễn thuế đối với chuyển nhượng chứng chỉ quỹ mở: Khuyến khích đầu tư.
- Giảm thuế đối với lợi tức của nhà đầu tư từ quỹ đầu tư chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản.
Tình huống thực tế
Chị Hoa và anh Tuấn ly hôn vào tháng 8/2026. Tài sản chung của hai người bao gồm một căn nhà tại quận 1, TP.HCM trị giá 5 tỷ đồng và một mảnh đất tại Bình Dương trị giá 2 tỷ đồng. Theo thỏa thuận, chị Hoa nhận căn nhà, anh Tuấn nhận mảnh đất. Nhờ quy định tại Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cả hai đều không phải nộp thuế TNCN cho phần tài sản nhận được, tiết kiệm được khoảng 1,4 tỷ đồng tiền thuế (2% giá trị chuyển nhượng).
Lời khuyên từ luật sư
- Lập văn bản thỏa thuận rõ ràng: Để được miễn thuế, bạn cần có thỏa thuận phân chia tài sản bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, hoặc bản án/quyết định của Tòa án.
- Khai báo thuế đúng quy định: Dù được miễn thuế, bạn vẫn có nghĩa vụ kê khai với cơ quan thuế (theo mẫu 03/TNCN) để được xác nhận miễn thuế. Nếu không, sau này có thể bị truy thu.
- Kiểm tra tài sản hình thành trong tương lai: Nếu tài sản là căn hộ chung cư chưa bàn giao, bạn vẫn được miễn thuế theo quy định.
- Phân biệt với chuyển nhượng thông thường: Nếu bạn bán nhà cho người thứ ba (không phải vợ/chồng) sau khi ly hôn, bạn vẫn phải nộp thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng.
- Tham khảo ý kiến luật sư: Mỗi trường hợp có thể có tình tiết đặc thù. Chúng tôi khuyên bạn nên liên hệ luật sư để được tư vấn cụ thể.
Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi: Nếu vợ chồng tự thỏa thuận chia nhà đất không qua Tòa án thì có được miễn thuế TNCN không?
Có. Theo khoản 2 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, việc phân chia tài sản có thể dựa trên thỏa thuận giữa hai bên hoặc phán quyết của Tòa án. Tuy nhiên, thỏa thuận này cần được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý. Sau đó, bạn vẫn phải kê khai với cơ quan thuế để được miễn thuế.
Câu hỏi: Trường hợp tài sản chung là nhà đất nhưng có một bên phải trả tiền chênh lệch cho bên kia thì có phải nộp thuế TNCN cho khoản tiền chênh lệch này không?
Không. Khoản tiền chênh lệch này được coi là một phần của việc phân chia tài sản, không phải là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thông thường. Do đó, nó vẫn thuộc diện được miễn thuế TNCN theo quy định tại Điều 18. Tuy nhiên, bạn cần ghi rõ khoản tiền này trong thỏa thuận phân chia tài sản để tránh bị hiểu nhầm là thu nhập khác.
Câu hỏi: Nếu tôi ly hôn trước ngày 01/7/2026 và chưa hoàn tất thủ tục chia tài sản thì có được áp dụng quy định mới không?
Có, miễn là việc phân chia tài sản được thực hiện sau ngày 01/7/2026. Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và không quy định hồi tố. Do đó, nếu bạn đã ly hôn trước ngày này nhưng chưa phân chia tài sản, bạn vẫn có thể tận dụng quy định mới. Tuy nhiên, bạn cần thực hiện thủ tục phân chia tài sản sau ngày 01/7/2026 và kê khai với cơ quan thuế.
Câu hỏi: Tôi có cần nộp hồ sơ gì để chứng minh việc được miễn thuế TNCN khi chia nhà đất ly hôn?
Bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau để kê khai với cơ quan thuế: (1) Tờ khai thuế TNCN mẫu 03/TNCN; (2) Bản sao có chứng thực Quyết định ly hôn của Tòa án hoặc Giấy chứng nhận ly hôn; (3) Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản hoặc bản án/quyết định của Tòa án; (4) Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (Sổ đỏ, Hợp đồng mua bán…). Cơ quan thuế sẽ xem xét và ra quyết định miễn thuế dựa trên các căn cứ này.
Bạn đang cần Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp?
Kết nối ngay với tổng đài Luật Quang Huy để nhận ý kiến tư vấn pháp lý nhanh chóng, bảo mật và hoàn toàn chính xác từ đội ngũ Luật sư chuyên môn.
