Tiền thuê đất khi sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh: Hướng dẫn từ Công văn 5641/CT-CS

Việc sử dụng đất ở kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ đang ngày càng phổ biến tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, không ít hộ gia đình, cá nhân và cả cơ quan thuế địa phương gặp vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính (tiền thuê đất, tiền sử dụng đất) cho loại hình sử dụng đất kết hợp này.

Công văn 5641/CT-CS ngày 06/8/2026 của Cục Thuế (Bộ Tài chính) trả lời về chính sách thu tiền thuê đất đối với trường hợp đất ở đô thị được UBND tỉnh chấp thuận sử dụng kết hợp đa mục đích. Dưới đây là những phân tích và hướng dẫn chi tiết từ góc độ tư vấn pháp lý.

Công văn 5641/CT-CS 2026 quy định gì về tiền thuê đất khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích?

Công văn số 5641/CT-CS ngày 06/8/2026 do bà Phạm Thị Minh Hiền, Phó Trưởng ban Chính sách, Thuế quốc tế (Cục Thuế) ký, được ban hành nhằm trả lời công văn số 7312/LDO-CNTK ngày 22/6/2026 của Cục Thuế tỉnh Lâm Đồng. Văn bản này tập trung làm rõ căn cứ pháp lý và hướng xử lý đối với trường hợp đất ở đô thị được UBND tỉnh chấp thuận sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ.

Theo đó, cơ quan thuế địa phương (Cục Thuế tỉnh Lâm Đồng) khi gặp vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính sẽ phải báo cáo UBND tỉnh xử lý theo thẩm quyền. Điều này phản ánh đúng nguyên tắc phân cấp quản lý nhà nước về đất đai theo quy định hiện hành.

Căn cứ pháp lý nào điều chỉnh việc thu tiền thuê đất cho đất sử dụng đa mục đích?

Công văn 5641/CT-CS dẫn chiếu hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật mới nhất về đất đai, cụ thể:

• Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024, đặc biệt là khoản 1 và khoản 5 Điều 99 về sử dụng đất kết hợp đa mục đích.
• Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 06/11/2025 của Chính phủ – văn bản sửa đổi, bổ sung các quy định về tiền thuê đất.
• Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ – văn bản tiếp tục sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan.

Theo khoản 22 Điều 1 Nghị định số 291/2025/NĐ-CP và khoản 22 Điều 13 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong quản lý nhà nước về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định cụ thể tại Điều 48 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Điều 44 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP cũng được viện dẫn để xác định trách nhiệm của các cơ quan liên quan.

Ai có thẩm quyền quyết định nghĩa vụ tài chính cho đất ở kết hợp kinh doanh?

Đây là điểm mấu chốt được nêu rõ tại Công văn 5641/CT-CS. Khi cơ quan thuế địa phương không tự xác định được nghĩa vụ tài chính, quy trình xử lý được thực hiện theo hai bước:

1. Bước 1: Cục Thuế tỉnh báo cáo UBND tỉnh để xử lý theo thẩm quyền.
2. Bước 2: Nếu cần thiết, UBND tỉnh xin ý kiến Bộ Nông nghiệp và Môi trường – cơ quan chủ trì xây dựng, trình Chính phủ ban hành Nghị định 102/2024/NĐ-CP – để được hướng dẫn thực hiện đúng quy định.

Như vậy, đối với người dân và doanh nghiệp, khi có vướng mắc về tiền thuê đất trong trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích, kênh giải quyết trực tiếp là UBND cấp tỉnh (thông qua Sở Tài nguyên và Môi trường, hoặc cơ quan thuế để được hướng dẫn quy trình).

Tình huống thực tế: Nhà ở kết hợp kinh doanh tại TP. Bảo Lộc, Lâm Đồng

Để minh họa rõ hơn, chúng tôi đưa ra tình huống giả định sau: Ông A là chủ một căn nhà tại mặt tiền đường lớn ở TP. Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng. Ông A được UBND tỉnh Lâm Đồng chấp thuận cho phép sử dụng tầng trệt của căn nhà để kinh doanh dịch vụ ăn uống, phần còn lại vẫn là nơi ở của gia đình.

Khi cơ quan thuế tính nghĩa vụ tài chính, phát sinh vướng mắc: phần diện tích nào tính theo giá đất ở, phần nào tính theo giá đất thương mại dịch vụ? Theo hướng dẫn tại Công văn 5641/CT-CS, cơ quan thuế sẽ chuyển vụ việc lên UBND tỉnh Lâm Đồng để xem xét, xử lý theo thẩm quyền. UBND tỉnh có thể tự quyết định hoặc xin ý kiến Bộ Nông nghiệp và Môi trường trước khi có hướng dẫn chính thức.

Trong thời gian chờ hướng dẫn, người sử dụng đất cần lưu ý giữ đầy đủ hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyết định chấp thuận sử dụng đất kết hợp đa mục đích của UBND tỉnh, tránh để phát sinh tiền chậm nộp không đáng có.

Các quy định mới nhất về sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Nghị định 102/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) là văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai 2024. Tại khoản 5 Điều 99, Nghị định này quy định rõ:

• Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
• Người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.
• Việc xác định nghĩa vụ tài chính dựa trên từng mục đích sử dụng đất cụ thể.

Lưu ý quan trọng: Nghị định 102/2024/NĐ-CP được xây dựng và ban hành trước khi có sự điều chỉnh về cơ cấu tổ chức bộ máy nhà nước. Do đó, tại Công văn 5641/CT-CS, cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn được xác định là Bộ Nông nghiệp và Môi trường (thay cho Bộ Tài nguyên và Môi trường trước đây).

Lời khuyên từ luật sư

Dựa trên nội dung Công văn 5641/CT-CS và các quy định pháp luật liên quan, chúng tôi đưa ra một số lời khuyên thiết thực cho người sử dụng đất:

1. Chủ động xin chấp thuận: Nếu bạn có nhu cầu sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, hãy nộp hồ sơ xin phép tại UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh (tùy diện tích và vị trí) trước khi triển khai hoạt động kinh doanh.
2. Theo dõi văn bản hướng dẫn: Các quy định về tiền thuê đất đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần (Nghị định 291/2025/NĐ-CP, Nghị định 50/2026/NĐ-CP). Bạn nên cập nhật thường xuyên hoặc nhờ luật sư hỗ trợ để tránh áp dụng sai quy định cũ.
3. Giữ đầy đủ hồ sơ: Lưu giữ cẩn thận Quyết định chấp thuận sử dụng đất kết hợp đa mục đích, biên lai nộp tiền thuê đất, các văn bản trao đổi với cơ quan thuế – đây là chứng cứ quan trọng nếu có tranh chấp.
4. Liên hệ đúng cơ quan: Khi phát sinh vướng mắc, hãy liên hệ trực tiếp cơ quan thuế nơi quản lý đất để được hướng dẫn quy trình, tránh tự ý ngừng nộp tiền thuê đất dẫn đến bị tính tiền chậm nộp.
5. Tham khảo ý kiến chuyên gia: Với các trường hợp phức tạp, việc thuê luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để rà soát hồ sơ và xác định đúng nghĩa vụ tài chính là cần thiết, giúp bạn tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết trên được thực hiện dựa trên nội dung Công văn 5641/CT-CS ngày 06/8/2026 và các văn bản pháp luật liên quan. Nếu bạn đang gặp vướng mắc về tiền thuê đất hoặc các vấn đề pháp lý khác về đất đai, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp.