Bạn đang băn khoăn về các trường hợp bị thu hồi đất. Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân không? Khi không thỏa thuận được với Nhà nước, người dân có phải giao đất không?
Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về thu hồi đất phải thỏa thuận với dân để bạn có thể tham khảo, với những cập nhật mới nhất theo Luật Đất đai 2024.
1. Các trường hợp bị thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 , Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất trong các trường hợp sau:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Việc Nhà nước tiến hành thu hồi đất phải dựa trên căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai.
Đối với trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, Nhà nước chỉ được tiến hành thu hồi đất khi xây dựng (Theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024):
- Căn cứ quân sự, công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
- Ga, cảng quân sự; xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
- Kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân…
Đối với trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, Nhà nước chỉ được tiến hành thu hồi đất khi thực hiện (Theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024):
- Các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
- Các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư; thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.
Đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, Nhà nước chỉ được tiến hành thu hồi đất (Theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024) khi:
- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm…
Đối với trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, Nhà nước tiến hành thu hồi đất khi cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn; đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người…(Theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024).
2. Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân không?
Căn cứ dựa trên quy định của pháp luật về thu hồi đất thì có thể thấy tuỳ từng trường hợp khi thu hồi đất phải thoả thuận hoặc cũng không phải thoả thuận với dân:
Trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 (thay thế Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai năm 2013). Các trường hợp này được thực hiện theo quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước, **không phải thỏa thuận với người dân về giá bồi thường**. Giá bồi thường sẽ được xác định theo phương án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, người dân chỉ được tham gia ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chứ không tự do thỏa thuận giá. Điều này được quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2024.
Trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất (ví dụ các dự án xây dựng khu dân cư, khu thương mại…), chủ đầu tư **phải tự thỏa thuận với người dân** về việc chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nguyên tắc này tiếp tục được kế thừa và quy định trong Luật Đất đai 2024 (trên cơ sở Điều 73 Luật Đất đai 2013 trước đây). Việc thỏa thuận này tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Nhà nước không can thiệp vào giá chuyển nhượng mà để các bên tự đàm phán.
Trong trường hợp này, chủ đầu tư được sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh (vì lợi ích doanh nghiệp, không thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) theo phương thức thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua các hình thức: mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đối với các trường hợp chủ đầu tư tự thỏa thuận, việc sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc quy định, trong đó, nếu người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư và người sử dụng đất trực tiếp thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và giá trị vốn góp (theo tinh thần của Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, sẽ được thay thế bằng Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024 trong thời gian tới).
Theo quy định của pháp luật đề ra có thể thấy hiện nay trên thực tế Nhà nước cũng đã quy định cơ chế tự thỏa thuận giá bồi thường khi thu hồi đất giữa doanh nghiệp với người có đất bị thu hồi theo quy định.
Theo đó dự án xây dựng khu dân cư mà doanh nghiệp đầu tư không phải Nhà nước thu hồi thì người sử dụng đất và chủ đầu tư thỏa thuận với nhau về hình thức chuyển đổi và mức đền bù tương ứng theo thỏa thuận và theo quy định.
Thông qua đó các hộ gia đình cần phải đàm phán và thỏa thuận trực tiếp với đại diện của doanh nghiệp về giá đền bù khi thu hồi đất cả hai bên đều nhất chí và thỏa đáng với quyền và lợi ích của các bên và nếu trong trường hợp các hộ gia đình không đồng ý với mức giá đền bù mà doanh nghiệp đưa ra.
Đối với việc thỏa thuận giá đền bù khi thu hồi đất thì trong trường hợp này khi phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư có quyền:
- Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Đàm phán và thỏa thuận trực tiếp với đại diện của doanh nghiệp về giá đền bù khi thu hồi đất nếu không đồng ý với mức giá đền bù mà doanh nghiệp đưa ra.
Lưu ý rằng, phương thức thỏa thuận về việc bồi thường đất giữa chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi không còn áp dụng theo Điều 4 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT vì điều khoản này đã bị bãi bỏ. Mọi thỏa thuận về chuyển nhượng, thuê đất… phải tuân theo pháp luật dân sự hiện hành.
3. Khi không thỏa thuận được với Nhà nước, người dân có phải giao đất không?
Cùng với việc xác định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, vấn đề thu hồi đất có phải thỏa thuận với người dân cũng là thắc mắc của không ít người. Căn cứ theo Điều 84 và Điều 85 Luật Đất đai 2024 (thay thế Khoản 2, Điều 71 Luật Đất đai năm 2013), Nhà nước sẽ tiến hành cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất trong trường hợp sau:
- Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
- Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Do đó, kể cả trường hợp người dân không thỏa thuận được với Nhà nước và không tự nguyện giao đất cho Nhà nước thì Nhà nước sẽ tiến hành ra Quyết định cưỡng chế thu hồi đất, buộc người dân phải giao đất. Trình tự, thủ tục cưỡng chế được quy định rất rõ ràng và chi tiết trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn. Người dân bắt buộc phải giao đất khi quyết định thu hồi và quyết định cưỡng chế đã có hiệu lực thi hành. Việc tiến hành cưỡng chế thu hồi đất phải được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục được quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2024 và nghị định hướng dẫn (thay thế khoản 4, Điều 71 Luật Đất đai năm 2013).
4. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2024 ;
- Bộ luật Dân sự 2015 (áp dụng cho các giao dịch thỏa thuận chuyển nhượng, thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất);
- Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024 (dự kiến ban hành trong năm 2024, thay thế Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và các văn bản liên quan khi có hiệu lực).
Trên đây là toàn bộ nội dung hướng dẫn của chúng tôi về các quy định mới nhất liên quan đến thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi bị thu hồi đất trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
