11 hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai 2026: Bạn cần tránh ngay

Chào bạn, với tư cách là luật sư tư vấn trực tiếp cho quý khách, tôi hiểu rằng đất đai luôn là tài sản vô cùng quý giá và nhạy cảm. Chỉ một sai sót nhỏ trong quá trình sử dụng hoặc quản lý cũng có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Vậy đâu là những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai năm 2026 mà bạn tuyệt đối phải tránh? Bài viết này sẽ cập nhật đầy đủ 11 nhóm hành vi theo Luật Đất đai 2024, kèm theo mức xử phạt cụ thể để bạn có thể tự bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Hành vi lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất bị xử phạt thế nào?

Theo quy định tại Điều 13 và Điều 14 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất được quy định chi tiết như sau:

1.1. Mức phạt hành vi lấn đất, chiếm đất

Mức phạt tiền được phân chia theo loại đất và diện tích vi phạm. Dưới đây là một số mức phạt điển hình:

• Đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất: Diện tích dưới 0,02 ha bị phạt từ 5-10 triệu đồng. Diện tích từ 01 ha trở lên bị phạt từ 100-200 triệu đồng.
• Đất phi nông nghiệp: Diện tích dưới 0,02 ha bị phạt từ 5-10 triệu đồng. Diện tích từ 01 ha trở lên bị phạt từ 150-200 triệu đồng.
• Đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý: Diện tích dưới 0,02 ha bị phạt từ 3-5 triệu đồng (thuộc địa giới xã). Mức phạt tối đa 500 triệu đồng đối với cá nhân, 1 tỷ đồng đối với tổ chức.

Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, nộp lại số lợi bất hợp pháp.

1.2. Mức phạt hành vi hủy hoại đất

Hành vi hủy hoại đất bao gồm: làm suy giảm chất lượng đất, làm biến dạng địa hình, gây ô nhiễm đất.

• Làm suy giảm chất lượng đất (khoản 1 Điều 14): Diện tích dưới 0,05 ha bị phạt từ 2-5 triệu đồng. Diện tích từ 01 ha trở lên bị phạt từ 50-100 triệu đồng.
• Làm suy giảm chất lượng đất (khoản 2 Điều 14): Mức phạt cao hơn, diện tích dưới 0,05 ha bị phạt từ 5-10 triệu đồng. Diện tích từ 01 ha trở lên bị phạt từ 100-200 triệu đồng.

Lưu ý: Nếu hành vi khiến đất không thể khôi phục lại tình trạng ban đầu, mức phạt bằng 02 lần so với mức phạt tương ứng, tối đa 500 triệu đồng (cá nhân) và 1 tỷ đồng (tổ chức).

“Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, việc quy định mức phạt rất chi tiết theo từng loại đất và diện tích là một bước tiến quan trọng, giúp tăng tính răn đe và minh bạch trong quản lý đất đai,” Luật sư Nguyễn Đức Hùng, người tham vấn bài viết, chia sẻ.

2. Hành vi vi phạm quy định về quản lý nhà nước về đất đai là gì?

Theo quy định tại Điều 240 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, các hành vi vi phạm bao gồm:

• Lợi dụng, lạm dụng chức vụ, quyền hạn làm trái quy định trong công tác: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, xác định nghĩa vụ tài chính về đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Thiếu trách nhiệm trong quản lý dẫn tới xảy ra vi phạm hoặc gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
• Vi phạm quy định về việc lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin, quy định về các trình tự, thủ tục hành chính và báo cáo trong quản lý đất đai.

3. Vi phạm chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số có bị xử lý không?

Có. Theo Điều 16 và Điều 240 Luật Đất đai 2024, việc vi phạm chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số là hành vi bị nghiêm cấm. Người vi phạm hoàn toàn có thể bị kỷ luật, xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo tính chất và mức độ vi phạm. Nhà nước có chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho đồng bào dân tộc thiểu số, đồng thời ưu tiên giải quyết đất ở và đất sản xuất theo quy hoạch.

4. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái quy định về quản lý đất đai bị xử lý ra sao?

Theo khoản a Điều 240 Luật Đất đai 2024, người có hành vi lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong quản lý đất đai sẽ tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Cụ thể, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 229, Điều 230 Bộ luật Hình sự 2015, số 100/2015/QH13.

5. Không cung cấp thông tin đất đai hoặc cung cấp thông tin sai có bị phạt?

Có. Theo khoản c Điều 240 Luật Đất đai 2024, việc không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin đất đai không chính xác, không đáp ứng yêu cầu về thời hạn theo quy định của pháp luật là hành vi vi phạm. Hành vi này thuộc nhóm vi phạm về việc lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin; vi phạm quy định về trình tự, thủ tục hành chính; vi phạm quy định về báo cáo trong quản lý đất đai.

6. Không ngăn chặn, không xử lý vi phạm pháp luật về đất đai có bị coi là vi phạm?

Có. Theo khoản b Điều 240 Luật Đất đai 2024, việc thiếu trách nhiệm trong quản lý dẫn đến xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc không ngăn chặn, không xử lý hành vi vi phạm là hành vi bị nghiêm cấm. Cá nhân, tổ chức có hành vi này sẽ tùy vào tính chất và mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

7. Không thực hiện đúng quy định khi thực hiện quyền của người sử dụng đất có sao không?

Có. Người sử dụng đất có 08 quyền chung theo Điều 26 Luật Đất đai 2024, bao gồm: được cấp Giấy chứng nhận, được hưởng thành quả lao động, được bồi thường khi bị thu hồi đất, được khiếu nại, tố cáo… Tuy nhiên, nếu bạn thực hiện các quyền này trái quy định của pháp luật (ví dụ: chuyển nhượng đất khi chưa đủ điều kiện), bạn sẽ bị xử lý theo quy định.

8. Sử dụng đất, giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký bị phạt thế nào?

Theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu sẽ bị phạt từ 01 – 02 triệu đồng. Cụ thể:

• Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký.
• Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng.
• Thửa đất được nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.

Ngoài ra, việc không đăng ký biến động đất đai khi có giao dịch (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp) cũng có thể bị xử phạt hành chính theo quy định.

9. Không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước có bị nghiêm cấm?

Có. Hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (như thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ) là hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 11 Luật Đất đai 2024. Người vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về thuế và quản lý đất đai.

10. Cản trở, gây khó khăn cho người sử dụng đất có bị xử phạt?

Có. Hành vi cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật là hành vi bị nghiêm cấm. Người có hành vi này có thể bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo tính chất và mức độ vi phạm.

11. Phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai có được phép?

Không. Theo Điều 11 Luật Đất đai 2024, hành vi phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai là hành vi bị nghiêm cấm. Quy định này nhằm đảm bảo bình đẳng giới trong việc tiếp cận và sử dụng đất đai, phù hợp với Hiến pháp và Luật Bình đẳng giới. Người vi phạm có thể bị xử lý kỷ luật, hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Tình huống thực tế

Anh A mua một mảnh đất nông nghiệp 0,5 ha nhưng không đăng ký biến động với cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, anh A tự ý xây tường rào lấn thêm 0,03 ha đất công. Hành vi của anh A đã vi phạm ít nhất 2 hành vi bị nghiêm cấm: lấn chiếm đất (mức phạt từ 5-10 triệu đồng theo Điều 13 Nghị định 123) và không đăng ký đất đai (phạt 1-2 triệu đồng theo Điều 16 Nghị định 123). Ngoài ra, anh A còn buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất và nộp lại số lợi bất hợp pháp.

Lời khuyên từ luật sư

1. Luôn đăng ký đất đai đầy đủ: Khi nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất, hãy tiến hành đăng ký biến động ngay tại Văn phòng đăng ký đất đai để tránh bị phạt.
2. Không tự ý lấn chiếm: Ranh giới đất cần được xác định rõ ràng. Mọi hành vi lấn chiếm dù nhỏ cũng có thể dẫn đến bị xử phạt nặng.
3. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng hạn để tránh bị truy thu và phạt chậm nộp.
4. Bảo vệ quyền lợi hợp pháp: Nếu bị cản trở hoặc gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất, hãy khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định.
5. Tham khảo ý kiến luật sư: Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến đất đai, hãy tham khảo ý kiến luật sư để tránh rủi ro pháp lý.