Từ 01/7/2026: Hướng dẫn chi tiết cách tính thuế TNCN khi bán bất động sản

Chào bạn,

Việc bán nhà, chuyển nhượng đất đai luôn đi kèm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Từ ngày 01/7/2026, cách tính loại thuế này sẽ có những thay đổi quan trọng theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP của Chính phủ. Nếu bạn đang có kế hoạch mua bán bất động sản, bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ công thức, cách xác định giá tính thuế và các tình huống phát sinh thực tế.

Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản từ 01/7/2026 được tính theo công thức nào?

Theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được tính đơn giản như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Thuế suất cố định là 2%, không phụ thuộc vào lợi nhuận hay thời gian sở hữu.

Đáng chú ý, nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thị trường hoặc giá do Nhà nước quy định, cơ quan thuế sẽ áp dụng các quy tắc xác định giá riêng để tránh thất thu ngân sách. Cụ thể như sau:

Giá chuyển nhượng bất động sản được xác định thế nào trong từng trường hợp?

Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi thấp hơn giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có), thì giá chuyển nhượng để tính thuế là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Ví dụ: Bạn bán một mảnh đất với giá 2 tỷ đồng trên hợp đồng, nhưng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại thời điểm đó quy định giá trị là 3 tỷ đồng. Thuế TNCN sẽ tính trên 3 tỷ đồng, tức là 3 tỷ × 2% = 60 triệu đồng, thay vì 2 tỷ × 2% = 40 triệu đồng.

Trường hợp 2: Chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất

Khi chuyển nhượng nhà đất, giá tính thuế được tách làm hai phần:

• Phần giá trị quyền sử dụng đất: Xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu hợp đồng không ghi hoặc ghi thấp hơn).
• Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc: Xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức này).

Nếu tỉnh chưa quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà, thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị thực tế còn lại của công trình.

Trường hợp 3: Công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Giá tính thuế được xác định bằng tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do UBND tỉnh quy định. Nếu chưa có đơn giá, áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.

Trường hợp 4: Cho thuê lại đất

Nếu đơn giá cho thuê lại ghi trên hợp đồng thấp hơn đơn giá thuê đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, thì đơn giá làm căn cứ tính thuế là mức giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi nào?

Theo quy định, thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được phân chia như sau:

• Hợp đồng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: Thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản.
• Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai: Thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế.
• Góp vốn bằng bất động sản: Cá nhân chưa phải khai, nộp thuế tại thời điểm góp vốn. Thuế được khai, nộp khi cá nhân chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể.

Đáng chú ý, trường hợp góp vốn bằng bất động sản, thu nhập tính thuế là giá trị phần vốn được xác định theo hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn. Nếu cá nhân chuyển nhượng hoặc rút một phần vốn góp, phải nộp thuế TNCN cho đến khi bằng giá trị góp vốn bằng bất động sản này.

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý: Quy định về góp vốn bằng bất động sản nhằm tránh tình trạng lách thuế bằng cách góp vốn rồi chuyển nhượng vốn góp mà không chịu thuế. Cá nhân cần lưu ý nghĩa vụ thuế phát sinh ngay khi rút vốn hoặc chuyển nhượng vốn.

Các trường hợp đặc thù khi khai, nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Nghị định 253/2026/NĐ-CP cũng quy định chi tiết một số tình huống thực tế mà bạn có thể gặp phải:

1. Chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu

Nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người theo tỷ lệ sở hữu. Căn cứ xác định là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia của tòa án. Nếu không có tài liệu, nghĩa vụ thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân (tức chia đều cho các đồng sở hữu).

2. Ủy quyền liên quan đến bất động sản

• Nếu người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền sở hữu (như được toàn quyền định đoạt), người nộp thuế là cá nhân ủy quyền.
• Nếu người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ quyền sở hữu, thì thực hiện nộp thuế theo quy định chung.

3. Xử lý bất động sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ tại tổ chức tín dụng

Khi cá nhân không trả được nợ, tổ chức tín dụng làm thủ tục xử lý tài sản bảo đảm và khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.

4. Chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp

Cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải tự khai thuế hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng để khai thuế thay, nộp thuế thay trước khi thanh quyết toán nợ.

5. Chuyển nhượng theo quyết định thi hành án

Cá nhân chuyển nhượng phải khai, nộp thuế. Tổ chức bán đấu giá có thể khai thuế thay. Riêng trường hợp bất động sản bị tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách nhà nước thì không phải khai, nộp thuế TNCN.

6. Đổi nhà, đất cho nhau

Các cá nhân đổi nhà, đất cho nhau (không thuộc trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất được miễn thuế) phải khai thuế, nộp thuế TNCN theo quy định tại Điều 23 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.

Những thu nhập nào từ bất động sản chịu thuế TNCN?

Theo Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bao gồm: nhà ở (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai), kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng (kể cả công trình hình thành trong tương lai), sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp gắn liền với đất.
• Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai.
• Chuyển nhượng quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất (bao gồm cả đất có mặt nước), quyền thuê mặt nước.
• Các khoản thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức, bao gồm cả thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn doanh nghiệp.

Tình huống thực tế: Bán nhà đất ở TP. Hồ Chí Minh

Anh Minh sở hữu một căn nhà tại quận 2, TP. Hồ Chí Minh, diện tích đất 100m², nhà 3 tầng. Anh ký hợp đồng bán với giá 15 tỷ đồng. Tuy nhiên, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại quận 2 quy định giá đất là 80 triệu/m², tương đương 8 tỷ đồng cho phần đất. Giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND TP. Hồ Chí Minh quy định là 5 tỷ đồng.

Trong trường hợp này, giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN là: 8 tỷ (đất) + 5 tỷ (nhà) = 13 tỷ đồng. Thuế TNCN anh Minh phải nộp: 13 tỷ × 2% = 260 triệu đồng, thay vì 15 tỷ × 2% = 300 triệu đồng nếu tính trên giá hợp đồng. Lưu ý: Trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước, cơ quan thuế sẽ áp dụng giá Nhà nước.

Lời khuyên từ luật sư

1. Luôn kiểm tra bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại địa phương trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, để ước tính chính xác số thuế phải nộp.
2. Thỏa thuận rõ ràng về người nộp thuế trong hợp đồng (bên bán hay bên mua nộp thay). Nếu bên mua nộp thay, thời điểm tính thuế sẽ là khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
3. Lưu giữ tài liệu chứng minh tỷ lệ sở hữu nếu bất động sản là đồng sở hữu, để tránh bị tính thuế theo tỷ lệ bình quân không có lợi.
4. Đối với góp vốn bằng bất động sản, cần hiểu rõ nghĩa vụ thuế phát sinh khi rút vốn hoặc chuyển nhượng vốn, không phải tại thời điểm góp vốn.
5. Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia thuế nếu giao dịch có tính chất phức tạp (ủy quyền, thế chấp, thi hành án) để tránh rủi ro pháp lý và thuế.

Nguồn tham khảo: Nghị định 253/2026/NĐ-CP của Chính phủ, cổng thông tin điện tử luatvietnam.vn, thuvienphapluat.vn.

Bài viết mang tính chất tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý chuyên sâu. Nếu bạn có tình huống cụ thể, hãy liên hệ luật sư để được hỗ trợ.