Các loại thuế phí khi mua bán nhà đất

Hiện nay, từ giao dịch nhỏ đến các giao dịch lớn, người dân đều phải đóng một khoản thuế, phí nhất định. Để đảm bảo cho người dân nắm rõ mức thuế, phí phải đóng là bao nhiêu, Luật Quang Huy đã mở thêm Tổng đài tư vấn luật thuế phí. Nếu bạn cần hỗ trợ về những vấn đề này, liên hệ ngay cho Luật sư qua Tổng đài 19006588.

Bạn đang băn khoăn không biết các loại thuế khi mua bán đất bao gồm những gì? Cách xác định các loại thuế phí khi mua bán nhà đất đó như thế nào? Bài viết sau đây của Luật Quang Huy sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính các loại thuế phí phải nộp khi mua bán nhà đất.


1. Các loại thuế khi mua bán đất

Theo quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất, bên bán và bên mua sẽ phải nộp một số loại thuế phí khác nhau. Các loại phí, lệ phí nhà đất bao gồm các khoản như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí công chứng,…

Cụ thể cách xác định từng loại phí như thế nào Luật Quang Huy sẽ hướng dẫn ở nội dung tiếp theo.


2. Thuế thu nhập cá nhân

2.1. Đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế

Theo quy định, người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập từ bất động sản (nhà đất) trong các trường hợp sau:

  • Khi chuyển nhượng nhà, đất cho người khác;
  • Khi nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà đất.

2.2. Trường hợp được miễn thuế

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, những trường hợp sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân:

  • Thu nhập từ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau;
  • Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2.3. Công thức tính thuế

Khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Lưu ý: Bạn cần lưu ý về giá chuyển nhượng như sau:

  • Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng;
  • Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Các loại thuế khi mua bán đất gồm những gì?
Các loại thuế khi mua bán đất gồm những gì?

2.4. Thuế sử dụng đất

2.4.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.4.1.1. Đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế

Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm:

  • Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân;
  • Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã;
  • Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.

2.4.1.2. Trường hợp được miễn thuế

Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối;

Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp cho các đối tượng sau đây:

  • Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, công nhận đất để sản xuất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (bao gồm cả nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp);
  • Hộ gia đình, cá nhân là thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, nông trường viên, lâm trường viên đã nhận đất giao khoán ổn định của hợp tác xã, nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh và hộ gia đình, cá nhân nhận đất giao khoán ổn định của công ty nông, lâm nghiệp để sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật;
  • Hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình để thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật hợp tác xã.

Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc công nhận cho hộ nghèo.

2.4.1.3. Công thức tính thuế

Thuế đất nông nghiệp được xác định theo công thức sau:

Thuế sử dụng đất nông nghiệp = Diện tích x Hạng đất x Định suất thuế

Trong đó:

  • Diện tích đất tính thuế đất nông nghiệp: là diện tích thực tế sử dụng được ghi trong sổ địa chính của Nhà nước hoặc diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Diện tích đất tính thuế gồm diện tích thực tế sử dụng kể cả bờ xung quanh của từng thửa ruộng, đất phục vụ trực tiếp cho sản xuất, không kể phần bờ dùng cho giao thông nội đồng hoặc dùng chung cho từ một cánh đồng trở lên. Đối với các nông trường trạm trại quốc doanh diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng phù hợp với luận chứng kinh tế – kỹ thuật được duyệt và thực tế địa hình.
  • Hạng đất: Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được chia làm 5 hạng. Căn cứ để xác định hạng đất gồm các yếu tố: Chất đất; độ phì nhiêu của đất, thích hợp với từng loại cây trồng; vị trí; địa hình; các yếu tố khác như: khí hậu, thời tiết; điều kiện tưới tiêu,…
  • Định suất thuế: định suất thuế một năm tính bằng kilôgam thóc trên 1 ha của từng hạng đất. Ví dụ: Đối với cây ăn quả lâu năm trồng trên đất trồng cây hàng năm chịu mức thuế bằng 1,3 lần thuế đất trồng cây hàng năm cùng hạng, nếu thuộc đất hạng 1, hạng 2 và hạng 3; bằng thuế đất trồng cây hàng năm cùng hạng, nếu thuộc đất hạng 4, hạng 5 và hạng 6.

2.4.2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

2.4.2.1. Đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế

Đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được bao gồm:

  • Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế, bao gồm: đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế như đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,… được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh;
  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế;
  • Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:
  • Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là người nộp thuế;
  • Người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;
  • Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;
  • Nếu nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;
  • Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì pháp nhân mới là người nộp thuế;
  • Khi thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thì người nộp thuế là người cho thuê nhà (đơn vị được giao ký hợp đồng với người thuê);
  • Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.

2.4.2.2. Trường hợp được miễn thuế

Đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh thuộc đối tượng không chịu thuế bao gồm:

  • Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
  • Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng bao gồm đất thuộc nhà chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
  • Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
  • Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
  • Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ bao gồm diện tích đất xây dựng công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ theo khuôn viên của thửa đất có các công trình này. Trường hợp này, đất phải thuộc diện đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;
  • Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
  • Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
  • Đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình của hợp tác xã phục vụ trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng  nhà, kho của hộ gia đình, cá nhân chỉ để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.

2.4.3.3. Công thức tính thuế

Tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định như sau:

Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất %

Theo đó, để tính được số thuế phát sinh cần biết diện tích, giá của 1m2 đất và thuế suất. Cụ thể:

  • Diện tích đất tính thuế: là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.
  • Giá của 1 m2 đất tính thuế: là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.
  • Thuế suất:

Với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần) như sau:

Bậc thuế Diện tích tính thuế (m2) Thuế suất (%)
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15

Các loại đất khác:

STT Loại đất Thuế suất (%)
1 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh 0,03
2 Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định 0,15
3 Đất lấn, đất chiếm 0,2

3. Lệ phí trước bạ

3.1. Đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế

Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn, cụ thể:

  • Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chỉ có đất);
  • Đăng ký quyền sở hữu nhà ở (đăng ký để ghi thông tin nhà ở vào trang 2 của Sổ đỏ, Sổ hồng);
  • Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất.

3.2. Trường hợp được miễn thuế

Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định những trường hợp sau đây được miễn lệ phí trước bạ:

  • Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam;
  • Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào các mục đích sau đây:
  • Sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cứu khoa học theo giấy phép hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất), đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng, bao gồm cả trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng. Các trường hợp này nếu đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng để cho thuê hoặc tự sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ.
  • Đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
  • Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai;
  • Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp;
  • Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động;
  • Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
  • Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở;
  • Nhà, đất, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục vụ công tác quản lý chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh;
  • Nhà, đất thuộc tài sản công dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp;
  • Nhà, đất được bồi thường, tái định cư (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật. Việc miễn lệ phí trước bạ quy định tại khoản này được áp dụng đối với đối tượng bị thu hồi nhà, đất;
  • Tài sản của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi đăng ký lại quyền sở hữu, sử dụng được miễn nộp lệ phí trước bạ trong những trường hợp sau đây:
  • Tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng chung của hộ gia đình hoặc của các thành viên gia đình khi phân chia tài sản đó theo quy định của pháp luật cho các thành viên gia đình đăng ký lại; tài sản hợp nhất của vợ chồng sau khi kết hôn; tài sản phân chia cho vợ, chồng khi ly hôn theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án;
  • Tài sản của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi được cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản do giấy chứng nhận bị mất, rách nát, ố, nhòe, hư hỏng. Tổ chức, cá nhân không phải kê khai, làm thủ tục miễn lệ phí trước bạ khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp này;
  • Trường hợp khi cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phát sinh chênh lệch diện tích đất tăng thêm nhưng ranh giới của thửa đất không thay đổi thì được miễn nộp lệ phí trước bạ đối với phần diện tích đất tăng thêm;
  • Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật Đất đai từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành;
  • Trường hợp khi đăng ký lại quyền sử dụng đất do được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không thay đổi người có quyền sử dụng đất và không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất…
  • Nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, nhà được hỗ trợ mang tính chất nhân đạo, kể cả đất kèm theo nhà được đăng ký sở hữu, sử dụng tên người được tặng;
  • Nhà xưởng của cơ sở sản xuất; nhà kho, nhà ăn, nhà để xe của cơ sở sản xuất, kinh doanh. Nhà xưởng theo quy định tại khoản này được xác định theo pháp luật về phân cấp công trình xây dựng;
  • Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa;
  • Nhà, đất của các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong các lĩnh vực giáo dục – đào tạo, dạy nghề; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; môi trường theo quy định của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động này;
  • Nhà, đất của cơ sở ngoài công lập đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; khoa học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số, gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em theo quy định của pháp luật;
  • Nhà, đất của doanh nghiệp khoa học và công nghệ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật.

3.3. Công thức tính thuế

Lệ phí trước bạ đối với nhà đất được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Từ công thức chung như trên trong mỗi trường hợp có công thức tính cụ thể như sau:

3.3.1. Khi đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)

3.3.2. Khi chuyển nhượng nhà, đất

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán). Cụ thể được xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất

Tùy theo từng trường hợp mà lệ phí trước bạ được xác định theo công thức như sau:

  • Với đất:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích chuyển nhượng x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất
  • Với nhà ở:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

Trong đó:

  • Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân;
  • Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành;
  • Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

3.3.3. Khi tặng cho, thừa kế nhà, đất

Trường hợp này cách tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất tặng cho, thừa kế tương tự với trường hợp khi chuyển nhượng nhà, đất.


4. Phí thẩm định hồ sơ cấp, sang tên Sổ đỏ

Căn cứ theo quy định tại Thông tư số 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


5. Các loại phí, lệ phí khác

5.1. Lệ phí công chứng

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng cụ thể như sau:

STT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu (đồng/trường hợp)
1 Dưới 50 triệu đồng 50.000 đồng.
2 Từ 50 triệu đồng – 100 triệu đồng 100.000 đồng.
3 Từ trên 100 triệu đồng – 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
4 Từ trên 01 tỷ đồng – 3 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng.
5 Từ trên 03 tỷ đồng – 5 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng.
6 Từ trên 05 tỷ đồng – 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng.
7 Từ trên 10 tỷ đồng – 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8 Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

5.2. Lệ phí thẩm định

Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

Theo quy định, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5.3. Lệ phí địa chính

Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp và đảm bảo nguyên tắc về mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân trong việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.


6. Cơ sở pháp lý

  • Luật đất đai năm 2013;
  • Nghị định 126/2020/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế;
  • Thông tư số 80/2021/TT-BTC ngày 29 tháng 9 năm 2021 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế.
  • Thông tư 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi về vấn đề các loại thuế khi mua bán đất.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn Thuế đất trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.

5/5 - (1 bình chọn)
guest
Công khai
Không công khai
(Không công khai)
0 Góp ý
Phản hồi nội tuyến
Xem tất cả bình luận
phone-call

GỌI HOTLINE 1900.6588

Scroll to Top
Mục lục