4 chính sách đất đai mới tháng 8/2026: Bạn cần biết để tránh phạt oan

Từ ngày 31 tháng 8 năm 2026, một loạt chính sách mới về đất đai chính thức có hiệu lực theo Nghị định 281/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành. Những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân, hộ gia đình mà còn tác động trực tiếp đến doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản. Trong bài viết này, chúng tôi – với tư cách luật sư tư vấn – sẽ phân tích chi tiết từng quy định, giúp bạn hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

Nếu bạn đang có dự định chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án đầu tư, hoặc đơn giản là muốn biết vợ chồng chung quyền sử dụng đất có bị phạt gấp đôi không – bài viết này dành cho bạn. Cùng theo dõi nhé.

1. Bổ sung trường hợp không bị phạt do không đăng ký biến động đất đai – Bạn có thuộc diện ngoại lệ?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai thuộc các trường hợp phải đăng ký theo quy định có thể bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng. Tuy nhiên, Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã bổ sung một trường hợp ngoại lệ quan trọng.

Trường hợp ngoại lệ: Không áp dụng mức phạt trên đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.

Điều này có nghĩa: nếu bạn là nhà đầu tư, doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân để thực hiện dự án, nhưng chưa kịp đăng ký biến động, bạn sẽ không bị xử phạt hành chính về hành vi này. Đây là một chính sách rất nhân văn, tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án bất động sản đang triển khai.

Quy định chuyển tiếp:

• Trường hợp đã lập biên bản vi phạm trước ngày 31/8/2026 nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt: không xử phạt.
• Trường hợp đã ban hành quyết định xử phạt từ ngày 31/01/2026 đến trước ngày 31/8/2026 nhưng người vi phạm chưa thực hiện: không tiếp tục thực hiện quyết định đó.

Tình huống thực tế: Công ty A nhận chuyển nhượng 5 ha đất nông nghiệp từ hộ gia đình ông B để xây dựng khu đô thị. Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, nhưng do thủ tục hành chính kéo dài, Công ty A chưa kịp đăng ký biến động. Tháng 7/2026, Thanh tra đất đai lập biên bản vi phạm hành vi không đăng ký biến động. Nhờ quy định mới có hiệu lực từ 31/8/2026, Công ty A sẽ không bị phạt nếu việc lập biên bản diễn ra trước ngày 31/8/2026 và chưa có quyết định xử phạt.

2. Vợ chồng chung quyền sử dụng đất bị xử phạt như một cá nhân – Không bị nhân đôi mức phạt

Trước đây, Nghị định 123/2024/NĐ-CP chưa có quy định riêng về nguyên tắc xử phạt trong trường hợp vợ và chồng cùng có quyền sử dụng đất. Nghị định chỉ xác định cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, tổ chức là những đối tượng bị xử phạt; trong đó hộ gia đình và cộng đồng dân cư bị xử phạt như đối với cá nhân vi phạm. Điều này dẫn đến nhiều trường hợp vợ chồng chung quyền sử dụng đất bị xác định là hai cá nhân, dẫn đến mức phạt bị nhân đôi.

Theo khoản 2 Điều 3a Nghị định 123/2024/NĐ-CP (được bổ sung bởi Điều 1 Nghị định 281/2026/NĐ-CP), quy định rõ:

Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân.

Ví dụ: Vợ chồng anh C, chị D cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cả hai có hành vi không đăng ký biến động đất đai – hành vi bị phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Nhờ quy định mới, vợ chồng anh C, chị D không bị xác định thành hai cá nhân để nhân đôi mức tiền phạt. Mức phạt tối đa sẽ là 3.000.000 đồng cho cả hai, thay vì 6.000.000 đồng như trước đây.

Tuy nhiên, quy định này chỉ điều chỉnh cách xác định đối tượng và mức phạt. Tùy vào từng hành vi vi phạm cụ thể, vợ chồng vẫn có thể bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như:

• Buộc đăng ký đất đai theo quy định;
• Buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất;
• Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm;
• Buộc thực hiện các biện pháp khác theo quy định của pháp luật.

3. Chủ tịch UBND cấp xã được phạt vi phạm đất đai đến 250 triệu đồng – Mức phạt tăng gấp 50 lần

Đây là một trong những thay đổi đáng chú ý nhất tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP. Theo quy định mới, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền:

• Phạt cảnh cáo;
• Phạt tiền đến 250.000.000 đồng;
• Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn 03 tháng;
• Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.

Trong khi đó, quy định trước đây chỉ cho phép Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phạt tiền tối đa 5.000.000 đồng và áp dụng một số biện pháp khắc phục hậu quả nhất định. Như vậy, mức phạt tiền tối đa thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã đã tăng từ 5.000.000 đồng lên 250.000.000 đồng, tương đương gấp 50 lần so với quy định cũ.

Tình huống thực tế: Ông E tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trái phép trên diện tích 2.000 m² tại xã X. Trước đây, Chủ tịch UBND xã chỉ có thể phạt ông E tối đa 5 triệu đồng – một mức phạt quá thấp so với giá trị lợi nhuận thu được từ việc chuyển đổi. Từ 31/8/2026, Chủ tịch UBND xã có thể phạt ông E đến 250 triệu đồng, đủ sức răn đe và ngăn chặn hành vi vi phạm.

4. Mở rộng thẩm quyền xử phạt vi phạm đất đai của Công an nhân dân – Xử lý nhanh các hành vi nghiêm trọng

Theo khoản 5 Điều 7 Nghị định 281/2026/NĐ-CP, các chức danh thuộc lực lượng Công an nhân dân có thẩm quyền được xử phạt đối với một số hành vi vi phạm cụ thể, bao gồm:

• Vi phạm về sử dụng đất an ninh;
• Vi phạm về sử dụng đất sai mục đích;
• Lấn đất, chiếm đất;
• Cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng đất của người khác;
• Sử dụng giấy tờ giả trong thủ tục đất đai;
• Vi phạm về cung cấp thông tin đất đai.

Trước đây, Nghị định 123/2024/NĐ-CP chỉ quy định các chức danh Công an được xử phạt theo thẩm quyền đối với hành vi sử dụng giấy tờ giả tại khoản 3 Điều 27. Việc mở rộng thẩm quyền này giúp lực lượng Công an có thể can thiệp kịp thời, xử lý nhanh các hành vi vi phạm nghiêm trọng, đặc biệt là các vụ lấn đất, chiếm đất có tính chất phức tạp.

Ngoài ra, Nghị định mới cũng cập nhật danh sách người có quyền lập biên bản vi phạm hành chính, bao gồm:

• Trưởng đoàn, thành viên đoàn thanh tra;
• Trưởng đoàn, thành viên đoàn kiểm tra chuyên ngành đất đai;
• Trưởng đoàn, thành viên đoàn kiểm tra do thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường thành lập;
• Công chức, viên chức đang thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai;
• Công chức, viên chức kiểm lâm đối với vi phạm liên quan đến đất lâm nghiệp;
• Người thuộc lực lượng Công an nhân dân đối với vi phạm trong lĩnh vực đất đai;
• Người thuộc lực lượng Quân đội nhân dân đối với vi phạm chế độ quản lý, sử dụng đất quốc phòng.

Lời khuyên từ luật sư dành cho bạn

Dưới đây là những lưu ý quan trọng mà chúng tôi khuyến nghị bạn cần thực hiện ngay để tránh rủi ro pháp lý:

1. Đối với nhà đầu tư, doanh nghiệp: Nếu bạn đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận theo Điều 127 Luật Đất đai, hãy kiểm tra ngay xem mình có đang bị lập biên bản vi phạm hay không. Nếu có, bạn có thể được hưởng quy định chuyển tiếp không bị xử phạt từ 31/8/2026.
2. Đối với vợ chồng chung quyền sử dụng đất: Nếu bạn và vợ/chồng cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận, hãy yên tâm rằng từ nay bạn sẽ không bị xử phạt với mức nhân đôi. Tuy nhiên, hãy chủ động thực hiện đăng ký biến động khi có giao dịch để tránh bị phạt ở mức tối đa.
3. Đối với người dân sống ở xã, phường: Hãy cẩn trọng hơn với các hành vi vi phạm đất đai như lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép. Chủ tịch UBND xã giờ đây có quyền phạt đến 250 triệu đồng – mức phạt rất nặng.
4. Đối với mọi đối tượng: Luôn cập nhật các quy định mới về đất đai để tránh bị xử phạt oan. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ ngay với luật sư để được tư vấn cụ thể.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết trên đây là tư vấn của luật sư dựa trên các quy định pháp luật hiện hành. Nếu bạn cần hỗ trợ thêm, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.6588 để được giải đáp miễn phí, hoặc gọi 090.222.9061 để sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn (có phí).