Bất động sản là gì?

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã.

Theo đó, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.

Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng,… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.

Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại.

Vậy theo quy định pháp luật Việt Nam bất động sản có khái niệm, đặc điểm và phân loại như thế nào?

Bài viết sau đây sẽ phân tích về vấn đề này.

Căn cứ theo quy định của pháp luật, Luật Quang Huy chúng tôi xin tư vấn khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành như sau:

1. Bất động sản là gì?

Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản.

Tuy nhiên giữa các quốc gia khác nhau còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản.

Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.

Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:

• Đất đai;
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
• Các tài sản khác do pháp luật qui định.

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được.

Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

2. Đặc điểm bất động sản

2.1 Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.

Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ, .v.v.

Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt.

Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.

Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.

Ngay trong một toà cao ốc, các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.

Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..

2.2 Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp.

Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.

Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản.

Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó.

Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.

Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.

Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó.

Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm .v.v.

Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác.

Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó.

Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.

2.4 Các tính chất khác

2.4.1 Tính thích ứng

Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng.

Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.

2.4.2 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác.

Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.

Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

2.4.3 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác.

Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.

Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.

3. Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại:

• Bất động sản có đầu tư xây dựng,
• Bất động sản đầu tư xây dựng;
• Bất động sản đặc biệt.

3.1 Bất động sản có đầu tư xây dựng

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm:

• Bất động sản nhà ở;
• Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ;
• Bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội);
• Bất động sản là trụ sở làm việc, .v.v..

Trong Bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.

Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.

Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

3.2 Bất động sản không đầu tư xây dựng

Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng .v.v.

3.3 Bất động sản đặc biệt

Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang .v.v.

Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của nước ta.

4. Cơ sở pháp lý

• Bộ luật dân sự năm 2015
• Luật Đất đai năm 2013

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề khái niệm đặc điểm và phân loại bất động sản theo quy định.

Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai trực tuyến 24h qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.